平遠縣人民政府關於印發《平遠縣農村集體

經營性建設用地入市管理辦法

（試行）》的通知

各鎮人民政府，縣府直屬和省、市屬駐平各單位：

　　現將《平遠縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

　　平遠縣人民政府

　　2024年9月16日

平遠縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）

第一章  總則

　　第一條 為貫徹落實“百縣千鎮萬村高質量發展工程”戰略，深化農村土地製度改革，建立健全城鄉融合發展體製機製和政策體係，引導和規範農村集體經營性建設用地入市，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《梅州市農村集體經營性建設用地入市改革工作指引》（簡版）等法律、法規及文件，結合平遠縣實際，製定本辦法。

　　第二條 本辦法適用於平遠縣行政區域內的農村集體經營性建設用地入市管理。

　　第三條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指在國土空間規劃中確定為工礦倉儲、商服等用途並作經營性使用且經依法登記的集體建設用地。

　　第四條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指集體土地所有權人將一定年限的集體經營性建設用地使用權通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，在所有權不變的前提下，土地使用者依法有償取得一定年限的集體經營性建設用地使用權的行為。土地使用權人依法享有轉讓、互換、出資、贈與或者抵押等權利。

　　第五條 農村集體經營性建設用地入市以符合國土空間規劃、用途管製和依法取得為前提，以嚴守土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損為底線，推進農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。

　　第六條 縣人民政府對本地區農村集體經營性建設用地入市負總責，加強組織領導和監督檢查，統籌協調各部門切實抓好試點工作。縣自然資源主管部門負責具體推進，各鎮人民政府和縣宣傳、縣農業農村、發展改革、司法、財政、稅務、科工商務、住房城鄉建設、生態環境、市場監管、審計、政務和數據等主管部門按照職能分工做好農村集體經營性建設用地入市相關工作。

第二章  入市主體和實施主體

　　第七條 集體經營性建設用地屬於農民集體所有。其所有者，依據所有權證書登載的所有權人確認。

　　在入市前，集體經營性建設用地所屬村集體應當按照有關要求完成農村集體經濟組織登記賦碼，並由該集體經濟組織作為入市主體組織實施入市。

　　第八條 農村集體經營性建設用地屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織依法代表集體行使所有權；分別屬於村內兩個以上集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織依法代表集體行使所有權；屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

　　第九條 入市主體可書麵委托其他法人組織作為入市實施主體，入市實施主體可在授權範圍內代理實施本辦法規定的入市事項。

第三章  入市範圍和條件

　　第十條 農村集體經營性建設用地開發利用優先推進符合國土空間規劃的納入集體經營性建設用地成果數據庫的存量農村集體經營性建設用地入市。

　　支持通過國土空間規劃，將碎片化存量集體建設用地、廢棄的集體公益性建設用地、依法收回的閑置宅基地進行空間整理和整治，集聚到發展類村莊、圩鎮或產業園規劃為經營性用途的集體建設用地。

　　第十一條 農村集體經營性建設用地入市地塊應當符合以下條件：

　　（一）符合國土空間規劃，符合國家產業政策、環保要求、土地供應政策和土壤汙染防治要求等規定；

　　（二）土地產權明晰、界址清楚、無權屬爭議、已依法完成集體土地所有權和使用權登記；

　　（三）原地上建築物、構築物及其他附著物權屬清晰無爭議，經所有權人書麵同意可隨土地一同入市流轉；

　　（四）未被司法機關、行政機關限製土地權利；

　　（五）具備必要的道路、通水、通電、土地平整等開發建設條件，但集體經營性建設用地使用權交易雙方另有約定的除外；

　　（六）法律法規規定的其他條件。

　　第十二條 入市土地應優先保障農村一二三產業融合發展項目和農村服務業項目，可用於農副產品加工、倉儲、旅遊和民宿等鄉村振興非禁止類項目。嚴禁用於建設商品住房，嚴禁建設別墅大院和私人樓堂館所等。

第四章  入市方式和程序

　　第十三條 農村集體經營性建設用地可以通過出讓、出租等有償使用方式入市：

　　（一）農村集體經營性建設用地使用權出讓，是指農村集體經濟組織以土地所有者的身份將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者根據合同約定向農村集體經營性建設用地所有權人支付出讓土地價款的行為。

　　（二）農村集體經營性建設用地使用權出租，是指農村集體經濟組織以土地所有者的身份將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內出租給土地使用者，由土地使用者根據合同約定向農村集體經營性建設用地所有權人支付租金的行為。

　　第十四條 農村集體經營性建設用地使用權以出讓方式入市的，最高年限為商服用地40年，工礦倉儲用地50年，鼓勵根據實際情況采取彈性年期方式出讓。集體經營性建設用地使用權使用期限屆滿後，由土地所有權人依法按照合同約定收回。

　　集體經營性建設用地使用權以出租方式入市的，最低出租期限不少於5年，最高出租期限不得超過20年。

　　第十五條 集體經營性建設用地入市應當采用招標、拍賣、掛牌等方式確定土地使用者。

　　未經集體經營性建設用地入市程序交易的，農村集體經濟組織不得與用地者私下簽訂出讓、出租合同或協議。

　　第十六條 原則上每年縣自然資源主管部門聯合各鎮人民政府按照國土空間規劃、產業規劃及土地利用的實際情況，以及農民集體意願共同編製農村集體經營性建設用地年度供應計劃。入市地塊信息發生變化或擬終止入市的，各鎮人民政府要及時報送縣自然資源主管部門。縣自然資源主管部門按照有關規定，調整更新入市計劃和安排。

　　第十七條 農村集體經營性建設用地入市按以下程序進行：

　　（一）提出入市意向。符合本辦法入市條件的，經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意後，由入市主體或受其委托的實施主體向所在鎮人民政府遞交入市意向書。入市意向書應寫明擬入市宗地位置、權屬、麵積、地上附著物等基本情況，並附村民會議或村民代表會議的表決書等相關材料。

　　（二）鎮人民政府初審。鎮人民政府對擬入市地塊的權屬狀況、土地使用現狀、地上附著物等進行初審，並出具是否同意入市的初審意見，並將相關資料呈報縣自然資源主管部門核查。

　　（三）縣自然資源主管部門核查。經核查符合條件的，縣自然資源主管部門依據國土空間規劃提出擬出讓、出租的用地規劃條件，明確土地界址、麵積、用途和開發建設強度等，在5個工作日內批複擬入市集體建設用地的土地使用條件；並會同縣發展改革、生態環境保護主管部門對擬入市地塊提出產業準入和生態環境保護要求後，將規劃條件、產業準入要求和生態環境保護要求等材料轉交至入市主體。

　　（四）編製入市方案。對審查同意入市的宗地，由入市主體或受其委托的實施主體委托有資質的評估機構進行地價評估，並擬定入市方案。入市方案應包含以下內容：

　　1.載明集體經營性建設用地所有權人、地塊位置、四至、麵積、開發用途、用地規劃條件、使用年限等；

　　2.集體經營性建設用地產業準入和生態環境保護要求；

　　3.集體經營性建設用地入市交易方式；

　　4.集體經營性建設用地入市交易底價，采用招標、拍賣、掛牌形式的應明確是否設置保留底價；

　　5.集體經營性建設用地入市地價款支付方式；

　　6.集體經營性建設用地入市集體收益分配安排；

　　7.集體經營性建設用地入市雙方的權利義務及違約責任，期限屆滿時集體經營性建設用地使用權及地上建築物的處理方式等；

　　8.其他需要集體決策的內容。

　　（五）入市方案表決。入市方案應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決，並形成書麵決議，在出讓、出租前不少於10個工作日報縣人民政府。

　　（六）入市方案審批。縣人民政府組織相關單位對規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等進行核對，認為入市方案不符合規劃條件、產業準入或者生態環境保護要求等的，應當在收到入市意向資料後5個工作日內提出修改意見，入市主體應當按照縣人民政府的意見進行修改。

　　（七）公告及交易。經縣人民政府審核後，由入市主體根據入市方案確定的交易方式，在梅州市農村產權流轉交易管理服務平台或梅州市公共資源交易中心進行公開交易。

　　土地成交後，集體經營性建設用地競得人應當與入市主體簽訂土地成交確認書。交易結果應在入市地塊所在村委會固定的公示欄和縣人民政府門戶網站等進行公布，接受社會和群眾監督。

　　（八）簽訂合同。農村集體經濟組織和土地使用者應按照成交確認書或中標確認書約定的時間簽訂集體經營性建設用地使用權出讓（出租）合同。出讓的，縣人民政府、農村集體經濟組織與土地使用者應當按照有關規定簽署三方監管協議（協議由縣自然資源主管部門負責提供標準格式範本），明確政府對農村集體經濟組織和土地使用權人使用農村集體經營性建設用地進行監管事項和具體措施。

　　書麵合同應載明土地界址、麵積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建築物、構築物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，並在合同簽訂後5個工作日內報縣自然資源主管部門備案。未將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。

　　（九）權屬登記。集體經營性建設用地使用權入市交易完成後，受讓人（承租人）可辦理不動產登記。辦理不動產登記時，受讓人（承租人）應向縣不動產登記中心提交不動產登記申請書、申請人身份證明材料、合同、地價款繳納憑證、土地增值收益調節金（以下簡稱“調節金”）繳納憑證和完稅證明等資料。

第五章  入市地價和收益管理

　　第十八條 農村集體經營性建設用地使用權入市土地價格應參照集體建設用地基準地價等政府公示地價和參考土地估價專業評估機構的評估結果確定，在入市方案表決會議中一並經農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意。

　　第十九條 農村集體經營性建設用地使用權出讓（含轉讓）的，入市底價原則上不得低於土地取得成本；不得低於所在集體建設用地級別基準地價的70%。

　　農村集體經營性建設用地使用權長期租賃的，租賃期間租金不調整的，可按不低於該宗地足年期出讓評估價格的2%確定年租金標底；租金調整的，可按該宗地足年期出讓評估價格的2%確定首期年租金標底；租金調整周期不得低於5年。

　　農村集體經營性建設用地使用權先租後讓的，租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。轉出讓後，已交租金衝抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。鼓勵在出讓階段實行彈性年期。

　　農村集體經營性建設用地使用權彈性年期出讓的，出讓價格標底按不低於彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。

　　第二十條 受讓人（承租人）按合同約定，通過縣財政監管賬戶，向出讓人（出租人）支付集體經營性建設用地使用權保證金（定金）及剩餘出讓（出租）價款。

　　出讓人（出租人）完成土地交付後，縣財政監管賬戶自收到將定金抵作的集體經營性建設用地使用權出讓（出租）價款的10個工作日內將該款項轉出至出讓人（出租人）賬戶，並在受讓人（承租人）按合同約定付清後續出讓（出租）價款10個工作日內，將征收調節金後的剩餘出讓（出租）價款一次性轉出至出讓人（出租人）賬戶。出讓人（出租人）應當及時查收確認。

　　第二十一條 農村集體經營性建設用地使用權入市保證金（定金）不得低於出讓（出租）價款的20%，不得超過出讓（出租）價款的50%。

　　第二十二條 農村集體經營性建設用地使用權入市（含轉讓）的，應當按照規定繳納調節金。

　　調節金主要統籌用於城鎮和農村基礎設施完善、農村環境整治、土地前期開發生態補償、土地複墾、失地農民保障以及對農村經濟困難群眾的社保補助和特困救助等。

　　第二十三條 農村集體經濟組織獲得的入市收益，歸農村集體經濟組織全體成員所有，納入農村集體資產統一管理，在集體經濟組織內部合理分配、使用和監管。集體留存部分主要用於社會保障、完善基礎設施和提升農村公共服務等公益事項。

第六章  轉讓、抵押、續期和收回

　　第二十四條 農村集體經營性建設用地使用權的轉讓、轉租、互換、出資、贈與或抵押，參照同類用途的國有建設用地執行，法律、行政法規另有規定的除外。保障性租賃住房項目隻能作為保障性租賃使用，不得上市銷售或變相銷售、分割、轉讓。

　　第二十五條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓的，雙方當事人應憑書麵合同等材料辦理不動產轉移登記，同時依法繳納調節金和相關稅費。

　　第二十六條 集體經營性建設用地使用權轉讓的，應當符合下列條件：

　　（一）不存在法律法規規定禁止入市的情形；

　　（二）按照出讓（出租）合同的約定，履行完畢支付地價款、租金的義務，並取得不動產權證書；

　　（三）按照出讓（出租）合同約定的期限和條件投資開發、利用土地；

　　（四）國家法律、法規規定和出讓（出租）合同約定的其他條件。

　　第二十七條 以出讓方式取得的集體經營性建設用地使用權，原則上不得分割轉讓。

　　第二十八條 通過轉讓、轉租、互換、出資、贈與等方式取得的土地使用權，其使用年限為原出讓（出租）合同確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限後的剩餘年限。

　　第二十九條 通過農村集體經營性建設用地入市取得的建設用地使用權可以設定抵押權。抵押雙方應簽訂抵押合同，依法辦理抵押登記。

　　實現抵押權時，土地所有權人在同等條件下享有優先購買權。抵押權實現後，不得改變土地所有權性質和出讓合同約定的使用條件。

　　抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

　　第三十條 因公共利益需要，國家征收集體土地，涉及出讓（出租）宗地的，土地補償費歸出讓人（出租人）所有。出讓人（出租人）同意與受讓人（承租人）協商，並給予其公平補償。

　　征收時，征收土地範圍內由受讓人（承租人）建設的建築物、構築物及其附屬設施的補償費歸受讓人（承租人）所有。

　　第三十一條 對受讓人（承租人）依法取得使用的集體經營性建設用地使用權，在合同約定的使用年限屆滿前，除非有下列情況，出讓人（出租人）不得收回集體經營性建設用地使用權：

　　（一）為鎮村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

　　（二）受讓人（承租人）不按照約定用途使用土地的，且未依法辦理改變土地用途手續的；

　　（三）受讓人（承租人）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的；

　　（四）受讓人（承租人）違反產業準入要求、生態環境保護要求等使用土地且拒不改正的；

　　（五）出讓、出租合同雙方約定的其他情形。

　　為鎮村公共設施和公益事業建設等公共利益收回集體經營性建設用地使用權的，出讓人（出租人）根據收回時由受讓人（承租人）建設的建築物、構築物及其附屬設施的價值和剩餘年期集體經營性建設用地使用權的評估市場價格及經評估認定的直接損失給予受讓人（承租人）補償。

　　第三十二條 農村集體經營性建設用地使用權出讓（出租）合同約定使用期限屆滿，受讓人（承租人）需要繼續使用土地的，應當不遲於屆滿前一年向出讓人（出租人）提出申請續期。經出讓人（出租人）同意繼續使用土地的，應重新簽訂出讓（出租）合同，支付土地出讓（出租）價款，並辦理合同備案、集體建設用地使用權變更登記等手續。

　　第三十三條 土地出讓（出租）期限屆滿，受讓人（承租人）申請續期未獲同意或沒有申請續期的，由受讓人（承租人）交回不動產權證，並依照規定辦理不動產注銷登記，集體經營性建設用地使用權由出讓人（出租人）無償收回。其地上建築物、構築物和其他附著物按照出讓（出租）合同的約定處理。

第七章  農村集體建設用地整備和綜合整治

　　第三十四條 農村集體建設用地整備是指為提升土地利用效益、促進產業轉型升級，依據國土空間規劃，對用地零散、效率低下或不利於空間和功能優化的存量農村集體建設用地進行整合、土地清理及前期開發，以備統籌安排、規劃、使用、管理、入市等的行為。

　　農村集體建設用地整備堅持政府主導、村民自願、保障權益、用途管製、規劃引領、節約集約、多方參與的原則，積極探索和建立集體經營性建設用地整理和儲備的機製。

　　第三十五條 下列情形的農村集體建設用地可以納入土地整備範圍：

　　（一）現有土地用途、建築物使用功能明顯不符合國土空間規劃、用途管製的；

　　（二）為保證規劃實施，用地零散、效率低下或不利於空間和功能優化的農村集體建設用地，需要進行土地整理的；

　　（三）村集體經濟組織自願申請進行土地整備的。

　　第三十六條 通過對零散集體建設用地、廢棄的集體公益性建設用地、退出的宅基地等進行用地整備，重新劃分宗地並確定產權歸屬後，可按新的規劃條件入市。

　　第三十七條 農村集體建設用地整備方案由用地主體組織編製，經所在鎮人民政府初步審查和縣自然資源主管部門審核後呈縣人民政府批準。

　　農村集體建設用地整備方案批準後，村集體經濟組織及其他市場主體均可作為實施主體，縣土地儲備中心指導農村集體建設用地整備。

　　第三十八條 經批準整備後的用地納入集體儲備建設用地進行管理，對原權利人的土地使用權和房屋所有權進行注銷登記。

　　第三十九條 經批準進行用地整備後作為集體儲備的建設用地，不得進行商品住宅建設。

　　第四十條 農村集體建設用地綜合整治是指依據舊村莊升級改造、村級產業區提質改造等建設需要，在符合平遠縣全域土地綜合整治的區域內對土地利用效率低下的連片農村集體建設用地實施綜合區域全麵整治。

　　按照政府主導、尊重民意、多方參與的原則，依據國土空間規劃，對符合綜合整治區域內各類土地資源進行重新劃分，通過生態保護修複、占補平衡、土地複墾、城鄉建設用地增減掛鉤等，探索低效建設用地退出利益平衡機製，重新劃分宗地和確定產權歸屬，提高土地效用。

　　第四十一條 農村集體建設用地綜合整治，在優先保障農村住房安置和基礎設施配套等用地後，在國土空間規劃中屬於經營性用途的農村集體建設用地，可入市或由村集體經濟組織自行開發。

　　第四十二條 農村集體建設用地綜合整治片區由鎮人民政府負責劃定，鎮、村集體經濟組織及其他市場主體均可作為實施主體，參與片區綜合整治。

　　第四十三條 農村集體建設用地綜合整治方案由實施主體負責編製，應包括宗地劃分、規劃調整、土地權屬調整、拆遷安置補償、土地複墾實施、基礎設施配套建設、土地開發建設等具體實施計劃及措施。

　　第四十四條 農村集體建設用地綜合整治方案經鎮人民政府初審後，報縣自然資源主管部門審核。縣自然資源主管部門在征求住房城鄉建設、發展改革、生態環境保護等主管部門意見後，報縣人民政府批準實施。

第八章  土地閑置管理

　　第四十五條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應當嚴格按照法律法規有關規定和入市合同約定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件，科學合理開發和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。各鎮人民政府負責農村集體經營性建設用地交地、開工、竣工的動態巡查，並每一季度向縣自然資源部門報送巡查情況。農村集體經營性建設用地土地使用權人未按照入市合同約定的開發期限開發土地，造成土地閑置的，按照合同約定，參照國有閑置土地處置的有關規定進行認定和處置。鎮人民政府和縣相關職能部門負責開展進行調查、認定工作，出讓人（出租人）根據認定負責後續處置工作。符合收回條件的，出讓人（出租人）可以解除土地出讓（出租、作價入股）合同，依法收回土地使用權。

第九章  監管責任

　　第四十六條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應當嚴格按照法律法規有關規定和入市合同約定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件，科學合理開發和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。

　　第四十七條 出讓人（出租人）未能按期交付土地或交付的土地未能達到合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人（承租人）有權要求出讓人（出租人）按照規定的條件履行義務，並且賠償延誤履行而給受讓人（承租人）造成的直接損失。

　　第四十八條 土地使用者應嚴格按照出讓（出租）的集體經營性建設用地的規劃條件，經政府部門批準產業準入要求、生態環境保護要求等使用土地。土地使用者違反上述要求的，依法接受相關部門處罰。

　　第四十九條 在農村集體經營性建設用地入市期間，按照同地同權同責的原則，依托國土空間基礎信息平台，對建設用地進行市場監管。

　　第五十條 各鎮人民政府應當依法對集體建設用地使用行為進行監督檢查，建立健全動態巡查製度，及時發現和製止違法建設行為。

　　第五十一條 相關工作人員在農村集體經營性建設用地管理過程中存在違法違紀行為的，應及時查處；構成犯罪的，移交司法機關處理。

　　第五十二條 關於農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金的管理辦法另行製定。

第十章  附則

　　第五十三條 本辦法具體由平遠縣自然資源局負責解釋。

　　第五十四條 本辦法自公布之日起施行，有效期2年。試行期間，如上級出台新的政策，則按新規執行。

文件解讀：《平遠縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》解讀