文件解讀：《平遠縣城鎮國有建設用地曆史自建房未批先建、批少建多不動產登記實施方案》解讀

平遠縣人民政府辦公室關於印發平遠縣城鎮

國有建設用地曆史自建房未批先建、批少

建多不動產登記實施方案的通知

各鎮人民政府，縣府直屬和省、市屬駐平各單位：

　　《平遠縣城鎮國有建設用地曆史自建房未批先建、批少建多

　　不動產登記實施方案》已經縣人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

平遠縣人民政府辦公室      

2023年12月15日        

平遠縣城鎮國有建設用地曆史自建房未批

先建、批少建多不動產登記實施方案

　　為深入實施“百縣千鎮萬村高質量發展工程”，促進城鄉區域協調發展，解決我縣城鎮國有建設用地曆史遺留未批先建、批少建多的個人住宅項目無法辦理不動產登記的問題，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣東省城鄉規劃條例》《自然資源部關於加快解決不動產登記若幹曆史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）和《梅州市自然資源局印發〈關於處理不動產登記有關曆史遺留問題的意見〉的通知》（梅市自然資〔2019〕86號）精神，結合我縣實際，製定本實施方案。

　　一、適用範圍

　　平遠縣範圍內，用地權利人為個人的國有建設用地上已建成的曆史遺留未批先建、批少建多的個人住宅項目，但不包括以個人名義建設的多戶非親屬集資建房或有出售房屋行為的住宅項目。

　　二、辦理條件

　　（一）土地合法。國有建設用地權屬清晰、來源合法，宗地界址清楚，無爭議糾紛的，屬於有合法土地權屬。已辦理《國有土地使用證》《不動產權證》的為有合法土地權屬；已辦理《建設用地批準書》《建設用地規劃許可證》的，按程序核實是否可以進行不動產登記，符合登記條件的認定為有合法土地權屬。

　　（二）符合規劃。住宅房屋建設在用地紅線範圍內，由縣、鎮規劃管理部門審查是否符合規劃。

　　（三）房屋完好。住宅房屋質量完好，經具備房屋質量鑒定資質的鑒定機構對房屋質量安全進行鑒定，並鑒定為合格，滿足房屋安全使用的要求。權利人在樓頂違規加建鐵棚等影響城市景觀、公共安全的建築物、構築物的，需先自行拆除；房屋外牆未裝修的（房屋外牆磚裸露或者僅批蕩砂漿後進行水泥油光麵的都視為外牆未裝修），需先完成外牆裝修。

　　三、分類處理

　　在國有建設用地上已建成的曆史遺留未批先建、批少建多的個人住宅項目，根據建成的時間，依照相關法律法規，分兩種類型處理。

　　（一）1990年4月1日前已建成

　　由權利人提出申請，鎮人民政府出具房屋建設時間核查意見；委托有房屋安全鑒定資質機構出具《房屋質量鑒定報告》；縣自然資源局或屬地鎮按房屋現狀和規劃情況進行內部會審，按已批準的規劃條件要求進行建設的審查為符合規劃，沒有規劃條件的建築，規劃管理部門按建房時年限的規劃管控要求審查。符合要求的，規劃管理部門給予審查為符合規劃，不符要求的建築審查為不符合規劃，並依程序公示15個工作日。公示期滿無異議或異議不成立的，通知權利人按最新標準繳交符合規劃部分建築麵積的城市基礎設施配套費等規劃報建費用，然後出具規劃審查意見，權利人完成稅費繳納後，按程序辦理不動產登記（隻登記符合規劃部分的房屋麵積產權，不符合規劃部分的房屋麵積在不動產證件上予以附記說明）。

　　（二）1990年4月1日至本方案實施前已建成

　　由權利人提出申請，鎮人民政府出具房屋建設時間核查意見；委托有房屋安全鑒定資質機構出具《房屋質量鑒定報告》；由權利人向縣住房城鄉建設局申請對已建成房屋出具人防意見。[根據《轉發yabo88 轉發市人民防空辦公室關於結合民用建築修建防空地下室的意見的通知》（平府發〔2001〕51號）、縣人民政府《批轉縣人防辦關於實施結合民用建築修建防空地下室的請示的通知》（平府發〔2002〕39號），1990年4月1日至2002年9月30日期間建成的房屋無需出具人防意見；2002年10月1日至2020年12月31日期間建成的房屋，按動工建設同期政策收取防空地下室易地建設費並出具人防意見；2021年1月1日至本方案實施前已建成的房屋，按《亚搏app下载安装 辦公廳轉發省人防辦 省發展改革委 省財政廳 省自然資源廳 省住房城鄉建設廳關於規範城市新建民用建築修建防空地下室意見的通知》（粵府辦〔2020〕27號）出具人防意見]。縣自然資源局或屬地鎮按房屋現狀和規劃情況進行內部會審，按已批準的規劃條件要求進行建設的審查為符合規劃，沒有規劃條件的建築，規劃管理部門按建房時年限的規劃管控要求審查，符合要求的規劃管理部門給予審查為符合規劃，不符要求的建築審查為不符合規劃，並依程序公示15個工作日。公示期滿無異議或異議不成立的，通知權利人按最新標準繳交符合規劃部分建築麵積的城市基礎設施配套費等規劃報建費用後，將違建線索移交縣城市管理和綜合執法局或屬地鎮；縣城市管理和綜合執法局或屬地鎮依法作出行政處罰，對符合規劃部分但尚未取得建設工程規劃許可的房屋建築進行罰款處理，對不符合規劃部分的房屋建築進行沒收違法收入處理；縣自然資源局出具規劃審查意見，權利人完成稅費繳納後，按程序辦理不動產登記（隻登記符合規劃部分的房屋麵積產權，不符合規劃部分的房屋麵積予以附記說明）。

　　四、規劃管控要求分類

　　縣城規劃區範圍

　　1.2020年3月9日前建成

　　房屋於2020年3月9日前建成的，縣規劃管理部門按建房當年的總體規劃、控製性詳細規劃、修建性詳細規劃以及地塊周邊實際建設情況出具規劃審查意見。

　　2.2020年3月9日至本方案實施前已建成

　　房屋於2020年3月9日至本方案實施前已建成的，縣規劃管理部門按縣人民政府2020年3月9日批複的《平遠縣縣城控製性詳細規劃》出具規劃審查意見。

　　縣城規劃區範圍外及其他鎮

　　1.鎮區規劃區範圍內

　　中心鎮（石正鎮、仁居鎮）由屬地鎮規劃管理部門依據建房當年的鎮總體規劃、控製性詳細規劃、修建性詳細規劃以及地塊周邊實際建設情況出具規劃審查意見。其他鎮由縣規劃管理部門依據建房當年的鎮總體規劃、控製性詳細規劃、修建性詳細規劃以及地塊周邊實際建設情況出具規劃審查意見。

　　2.鎮區規劃區範圍外

　　由屬地鎮規劃管理部門依據建房當年的村莊規劃以及地塊周邊實際建設情況出具規劃審查意見。

　　五、辦理流程

　　（一）權利人向屬地鎮申請出具《國有建設用地曆史遺留未批先建、批少建多個人住宅房屋建設時間核查意見》（詳見附件3），委托有測繪資質的測繪機構出具《房屋現狀測量報告》；委托有房屋安全鑒定資質的機構出具《房屋質量鑒定報告》；向縣住房城鄉建設局申請出具人防意見；

　　（二）權利人向縣自然資源局或屬地鎮提交《國有建設用地曆史遺留未批先建、批少建多個人住宅辦理申請表》（詳見附件2）；

　　（三）縣自然資源局或屬地鎮對權利人房屋的建成時間、是否符合規劃等情況進行審核，並公示；

　　（四）權利人按規定足額繳納城市基礎設施配套費等費用；

　　（五）縣自然資源局向縣城市管理和綜合執法局或屬地鎮移交相關違建線索，縣城市管理和綜合執法局或屬地鎮依法作出行政處理意見，並完成處理；

　　（六）縣自然資源局或屬地鎮出具《國有建設用地曆史遺留未批先建、批少建多個人住宅項目的規劃審查意見》（詳見附件6）；

　　（七）權利人完成相關稅費的繳交；

　　（八）權利人向不動產登記中心申請辦理不動產登記手續。

流程圖：

　　六、部門職責

　　縣自然資源局：負責核實土地權屬是否合法，住宅房屋是否建設在該土地權屬用地範圍內，是否符合規劃相關文件要求；核查用地位置的曆史影像圖、衛星航拍圖和檔案資料等，複核房屋建成時間；按房屋現狀出具規劃審查意見；辦理不動產登記手續。

　　縣住房城鄉建設局：負責依申請對已建成房屋出具人防意見。

　　縣城市管理和綜合執法局：負責對曆史遺留未批先建、批少建多的住宅項目進行責令限期整改，並依法依規進行處罰；加大日常巡查執法力度，確保中心城區無新增違法房屋建築。

　　各鎮人民政府：負責根據土地使用證、不動產權證、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等資料對房屋建築的建設時間進行調查核實，可由村（居）委會協助調查；核查是否存在以個人名義建設的多戶集資建房或有出售房屋行為；按上述核查內容出具核查意見，並提供佐證資料。依法依規對行政區域內曆史遺留未批先建、批少建多的住宅項目進行處罰；加大日常巡查執法力度，確保無新增違法房屋建築。

　　七、其他事項

　　（一）本方案實施後新增的未批先建、批少建多的住宅項目，依照相關法律法規從嚴從重處理，依法認定為“無法采取改正措施消除影響”的情形，並執行限期拆除措施。

　　（二）本方案印發實施後，法律法規規章以及國家、省、梅州市有關文件另有規定的，從其規定。

　　（三）本方案由縣自然資源局負責牽頭解釋。

　　（四）本方案自印發之日起施行，試行三年。

附件1：政策法規依據

附件2：國有建設用地曆史遺留未批先建、批少建多個人住宅項目辦理申請表

附件3：國有建設用地曆史遺留未批先建、批少建多個人住宅房屋建設時間核查意見

附件4：平遠縣人防“結建”工程報建審批憑證

附件5：行政處罰情況

附件6：國有建設用地曆史遺留未批先建、批少建多個人住宅項目的規劃審查意見