第一章  總  則

　　第一條  為了加強商品房預售款監督管理，切實維護預售商品房交易雙方的合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》和《廣東省商品房預售管理條例》等有關規定，結合本市實際，製定本辦法。

　　第二條  本市行政區域內依法取得預售許可的商品房項目，其商品房預售款的監督管理，適用本辦法。

　　第三條  本辦法所稱商品房預售款，是指預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房完成所有權首次登記前用作該商品房建設費用的款項。

　　本辦法所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發經營企業。

　　本辦法所稱預購人,是指購買預售的商品房的單位和個人。

　　第四條  市房地產主管部門負責指導和監督全市商品房預售款監管工作。各縣（市、區）房地產主管部門負責本行政區域內商品房預售款管理和本辦法的組織實施。市房屋交易服務中心負責梅江區行政區域內商品房預售款管理和本辦法的具體實施。

　　人民銀行分支機構負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。

　　金融監管部門分支機構負責對商業銀行商品房預售款監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

　　其他有關行政管理部門在各自的職責範圍內，做好商品房預售款管理工作。

　　第五條  監管銀行按照商品房預售款三方監管協議（以下簡稱監管協議）依法依規配合做好商品房預售款監管工作。

　　前款所稱監管銀行，是指與房地產主管部門、房地產開發經營企業簽署監管協議，並設立監管賬戶的商業銀行。

第二章 監管銀行及賬戶的設立

　　第六條  市房地產主管部門應當會同人民銀行分支機構、金融監管部門分支機構通過公共招標方式，確定能夠承接商品房預售款監管業務的商業銀行，並向社會公布。

　　第七條  房地產開發企業辦理預售許可項目時應當選擇合格的監管銀行，設立商品房預售款監管賬戶（以下簡稱監管賬戶），並與監管銀行、房地產主管部門簽訂監管協議。

　　監管協議示範文本由市房地產主管部門牽頭製定。

　　第八條  房地產開發企業按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監管賬戶。

　　第九條  預售人申請變更監管賬戶的，應當符合變更條件，並與監管銀行、房地產主管部門簽訂新的監管協議。

第三章  商品房預售款收存和使用管理

　　第十條  預售人與預購人簽訂商品房預售網簽合同後，首付款不得低於商業銀行辦理商品房按揭貸款規定的首付比例，預售人應當督促預購人按時將首付款和剩餘購房款直接存入預售許可證對應的監管賬戶，不得由預售人代收後代付到監管賬戶中。

　　第十一條  商業銀行辦理預售商品房貸款時，應當將貸款款項直接發放至預售許可證對應的監管賬戶。

　　第十二條  監管銀行簽訂監管協議後應將監管賬戶納入係統管理，監管賬戶出入賬後，監管銀行應當在一日內將每筆銀行流水推送至梅州市房屋交易監管平台。預售人應當及時登錄梅州市房屋交易監管平台完善監管銀行推送的監管賬戶流水信息。

　　第十三條  根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素，設定項目建設資金監管額度〔監管額度=項目建築麵積×綜合成本（元/平方米）×120%〕，其中綜合成本由市房地產主管部門適時調整發布。

　　監管額度內的資金應按照工程建設進度申請撥付，具體撥付節點和額度在監管協議中確定。經房地產主管部門認定為信譽良好、誠信經營的房地產開發企業，結合工程建設情況，在留足入賬總額比例的前提下，原則上可每個月申請撥付一次預售款。

　　第十四條  監管賬戶中監管額度內的資金，實行專款專用。在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，隻能用於項目建設必須的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費等相關費用支出，不得挪作他用；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。

　　第十五條  監管賬戶內超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

　　第十六條  房地產開發企業申請使用商品房預售款時，應當提交上一次申請用款的劃款憑證和近期的監管賬戶銀行對賬單，以及本次支付事項的合同（已提供可不必再次提供）、合同累計付款情況，監理單位應在申請審批表中對項目工程進度予以確認，監管賬戶資金應直接支付給項目施工方、材料供應商、勞務承包商等，資金支付不得超過開發商與支付對象簽訂的合同金額。

　　第十七條  房地產主管部門按照監管協議受理房地產開發企業用款申請後，應在5個工作日內完成審批，符合規定的予以批準。不符合規定的，不予批準並說明理由。

　　房地產主管部門根據申請使用的實際情況，可要求房地產開發企業提供其他相關資料。

　　房地產主管部門應當隨機抽查部分項目開展實地查勘，在項目主體工程和裝飾工程完工等重要節點確認施工進度。

　　第十八條  商業銀行應當及時撥付經房地產主管部門核準同意的商品房預售款。

　　第十九條  房地產開發企業提供商業銀行等金融機構出具的保函，請求釋放預售款監管賬戶相應額度資金的，房地產主管部門可以予以準許。

　　第二十條  商品房項目完成房屋所有權首次登記後，房地產開發企業按照監管協議申請解除商品房預售款監管的，經房地產主管部門核實同意，可解除預售款監管。

　　第二十一條  監管賬戶發生被凍結、被強製扣劃款項等異常情況時，監管銀行應當在2個工作日內書麵告知當地房地產主管部門和預售人。

第四章 監督管理

　　第二十二條  房地產開發企業有下列情形之一的，房地產主管部門可暫停審批其商品房預售款的使用申請：

　　（一）未按規定收存和使用商品房預售款的；

　　（二）瞞報及提供虛假資料的；

　　（三）應進入監管賬戶的商品房預售款與實際進賬存在較大差異的；

　　（四）虛假宣傳或虛假承諾的；

　　（五）房地產主管部門認定應當暫停審批的其他情形。

　　第二十三條  監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售款的，房地產主管部門應當依法對相關責任單位和責任人予以處理。造成損失的，依法承擔相應責任。

　　第二十四條  市房地產主管部門應當會同人民銀行分支機構、金融監管部門分支機構對監管銀行進行定期考核。違反監管協議或無法承擔商品房預售款監管工作的監管銀行，可以暫停或取消其監管銀行資格。

　　第二十五條  監管銀行有下列行為之一的，房地產主管部門、人民銀行分支機構和金融監管部門分支機構有權責令其限期整改，逾期不整改或者整改不到位的，可以暫停直至取消其監管銀行資格：

　　（一）未經房地產主管部門同意，擅自撥付商品房預售款的；

　　（二）未按規定擅自延期、分期或者停止撥付預售款的；

　　（三）未按規定將按揭款存入監管賬戶的；

　　（四）不遵守監管協議的；

　　（五）不執行本辦法相關規定的。

　　第二十六條  房地產主管部門和其他有關行政管理部門工作人員在商品房預售款監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章  附  則

　　第二十七條  本辦法自2023年10月1日起施行，有效期五年。國家和省對商品房預售款的監督管理另有規定的，從其規定。

政策解讀：關於《梅州市商品房預售款監督管理辦法》解讀