實踐中，很多新型腐敗具有間接性、隱蔽性、迷惑性，腐敗分子往往以市場交易之名行賄賂之實。筆者就曾遇到這樣一起案例。2020年下半年，A市甲公司與乙公司發生合同糾紛，甲公司向A市中級人民法院提起訴訟，要求乙公司按約支付5億元，乙公司以甲公司違約在先拒絕支付。案件審理期間，分管該案審理工作的A市中級人民法院副院長周某，向甲公司負責人鄭某提出，將登記在其子名下的房產以400萬元的價格賣給鄭某。後周某以其子名義和鄭某簽訂了房產買賣協議，將房產證及鑰匙交給鄭某，未辦理房產過戶手續，鄭某支付400萬元購房款。2021年上半年，周某利用職務便利，向案件承辦人打招呼，幫助甲公司與乙公司達成調解協議，最終甲公司獲得3億餘元款項。後經查明，簽訂房產買賣協議時，該房產市場價為350萬元，因當時限購政策，無法辦理過戶手續。2021年上半年，限購政策取消，雙方仍然未辦理過戶手續。截至2023年案發，鄭某一直未使用、處置該房產。周某仍保有房屋備用鑰匙，並定期打理、使用，周某之子對出售房產有關事項不知情。周某的行為應當如何定性？

　　對此，第一種觀點認為，周某將房產以400萬元出售給鄭某，雙方簽訂了買賣協議，並交付了鑰匙，形式上完成了交付行為。因此周某的行為是正常的民事活動。第二種觀點認為，周某利用職務之便為鄭某謀取利益，將房產出售給鄭某，價格明顯高於市場價，構成受賄犯罪，實際支付價格與市場價之間的差額50萬元，應當認定為受賄數額。第三種觀點認為，周某的行為雖然符合出售房產的形式要件，但其主觀上沒有交付房產的真實意願，客觀上也未履行過戶義務，房產的所有權未發生轉移，且周某利用職務便利實施了為甲公司謀利的行為，本質上是以出售房產為名收受賄賂，受賄數額為400萬元。筆者同意第三種觀點，理由如下。

　　一是從行為雙方的地位看，正常的房屋買賣是基於平等主體之間發生的民事法律關係，而行受賄關係中受賄方與行賄方存在製約關係。本案中，周某和鄭某之間的關係，與普通的民事法律關係有本質區別。首先，周某和鄭某是管理與被管理關係，雙方的地位不平等。周某明知鄭某在訴訟上有所請托，而向鄭某提出以400萬元出售相關房產。鄭某出於讓周某利用職權為其謀利的目的，放棄正當權益，既不對價格提出異議，也不要求周某過戶房產。其次，周某和鄭某之間並非正常的買賣合同當事人關係。鄭某本沒有購房需求，雙方雖然簽訂了買賣協議，但對房產的價格，鄭某既沒有進行市場了解，也沒有和周某議價。買賣協議簽訂後，周某仍然對房產進行使用，鄭某未對房產取得實質占有。周某和鄭某之間所謂的房產買賣顯然已經背離了民事法律關係的本質，僅僅是掩飾雙方非法行為的一種手段。

　　二是從行為的實質看，國家工作人員利用職權為他人謀利，通過虛假交易收受財物，應當認定為受賄犯罪。本案中，周某和鄭某之間本質上是行受賄關係。首先，周某主觀上沒有出售房產的真實意願。周某借訴訟之機向鄭某提出出售房產，簽訂買賣協議後，周某仍然保留鑰匙，並對房產進行使用。限購政策取消後，沒有將房產過戶給鄭某的意思表示和行為，房產的實際權利人也不知道房產出售的情況，充分表明周某沒有真實的售房意願，和鄭某簽訂買賣協議、交付鑰匙的行為隻是其收受賄賂的幌子。其次，鄭某沒有主張房產權利的客觀行為。鄭某對房產未進行任何形式的處置，反而對周某保留房產備用鑰匙並使用房產持放任的態度。不動產物權的變動以登記為要件，該房產具備過戶條件後，鄭某從未要求周某過戶，導致該房產所有權在法律上未發生實際轉移，客觀上仍一直由周某實際控製。本質上，鄭某就是以購買房產為名向周某行賄。最後，雙方的行為符合權錢交易的本質特征。周某利用職務之便，向案件承辦人員打招呼，促成甲乙公司達成調解協議，甲公司因此獲得3億餘元。為感謝周某幫助，鄭某放任其繼續使用房產、長期不將房產過戶，實際上是放棄主張該房產的權利，而默認將400萬元“購房款”送給周某。雙方對此心照不宣，已經達成行受賄的合意，符合權錢交易的特征。周某的行為本質上是以出售房產為名行收受賄賂之實，而鄭某為謀取不正當利益送給周某財物也已構成行賄罪。

　　三是從非法占有的故意看，受賄犯罪數額應當根據非法占有的對象來確定。本案中，準確認定周某的受賄數額，關鍵在於厘清周某的行為與以明顯高於市場的價格向請托人出售房產行為的區別。據周某和鄭某交代，雙方並沒有真實買賣房屋的意願，之所以簽訂房屋買賣協議，並移交鑰匙，目的是給行受賄行為披上“合法”的外衣以逃避法律的追究。周某提出以400萬元向鄭某出售房屋，真實意圖就是收受鄭某400萬元，鄭某亦心領神會，所以在限購政策取消後，雙方仍不辦理過戶手續。周某的行為本質上是以虛假售房的方式收受賄賂，而非以明顯高於市場的價格向鄭某出售房產，其非法占有的對象是鄭某全部400萬元“購房款”，而非50萬元的價差，這與其長期不過戶房產的客觀行為是一致的。因此，周某受賄數額應認定為400萬元。