查看原文：yabo88 關於印發梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則的通知

　　一、修訂背景及政策依據

　　2013年，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令504號）、廣東省十一屆人大常委會第七次會議表決通過的《廣東省物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部中華人民共和國財政部令第165號）等法規，市政府辦公室出台了《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則》（梅市府辦〔2013〕64號，以下簡稱《細則》），於2014年1月1日起開始實施。

　　由於《細則》有效期已滿，且個別條款已不適用於當前法律和工作實際，各縣（市、區）房地產主管部門對住宅專項維修資金管理工作也提出了一些新的意見建議，故需對《細則》進行修訂。

　　我局根據民法典等相關法律法規並結合實際工作，修改後形成了《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則（送審稿）》（以下稱《送審稿》），以適應新形勢要求，保障業主的合法權益。

　　二、《送審稿》的主要內容

　　《送審稿》分為總則、資金交存、資金使用、資金監管、附則五個章節，共三十二個條款。重點內容如下：

　　（一）關於適用範圍和定義

　　《送審稿》適用於我市市區（不含梅縣區，下同）範圍內商品住宅、非住宅的專項維修資金的交存、使用、管理和監督；明確住宅專項維修資金（以下簡稱：維修資金）是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

　　（二）關於基本原則和管理模式

　　《送審稿》確定了維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。同時，建立了管理機製：市房地產主管部門負責市區維修資金管理工作，市財政、審計主管部門加強對維修資金代管期間的會計監督和審計監督工作。各縣（市、區）房地產主管部門可依據《送審稿》結合實際另行製定管理辦法，也可參照《送審稿》做好本轄區的維修資金管理工作。

　　（三）關於交存標準

　　現行的（2013年製定）首期維修資金的具體交存標準：有電梯房屋每平方米55元，無電梯房屋每平方米45元。根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)第七條規定：“商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築麵積交存住宅專項維修資金，每平方米建築麵積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%”。目前市區高層住宅建築安裝工程每平方米造價已超過2200元，即使按5%的最低標準計算，高層建築首期維修資金的交存標準最低也達到每平方米110元，高出現行標準的1倍左右。考慮到若交存標準調整幅度大，廣大業主可能難以接受；同時，參考我省其他地級市的交存標準（如清遠標準：步梯房50元/平方米，電梯房70元/平方米），結合我市經濟發展實際情況，計劃繼續按當前執行的首期維修資金標準交存。

　　（四）關於交存方式

　　1.新建商品住宅、非住宅項目

　　（1）《送審稿》審定、實施後預售的，購買人在簽訂商品房預售合同之日起10個工作日內，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　（2）現房銷售或預售期間尚未出售的，開發建設單位應當在辦理現售備案前，將首期維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　上述交存方式是結合目前我市實際情況而修訂。之前的網簽合同備案工作流程是先網簽、後備案，若購買人忘記交存維修資金，在備案時，我局工作人員會提醒其先足額交存後再辦理備案手續。根據《住房和城鄉建設部關於提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）第三條第（九）點要求，目前已實行網簽即備案管理。為保證維修資金交存到位，要求需在網簽係統上傳首付款及維修資金交存憑證，確保業主及時、足額交存維修資金，從而避免開發建設單位在部分業主未交存維修資金的情況下，完成房屋交付和不動產權證辦理手續，造成後續追繳困難甚至無法追繳問題。十個工作日的交存期限與首付款的交存時間保持一致，便於開發商一次性上傳資料。

　　2.現有商品住宅、非住宅項目

　　（1）2014年1月1日前，商品住宅已出售且業主已交存住宅專項維修資金（包括已交存屬於住宅專項維修資金範圍的各類費用）的，代收代管單位應在本細則施行之日起3個月內，將住宅專項維修資金收支明細情況彙總，列出已收和應收未收住宅專項維修資金的業主明細表，按要求報市房地產主管部門備案，並將代收代管資金存入住宅專項維修資金專戶。未達到首期維修資金交存額的，業主應當補足。

　　（2）2014年1月1日前，已出售但未建立維修資金賬戶的，除國家和省另有規定外，由相關業主自行組織業主大會決定後進行補建、補交。

　　（五）關於資金管理

　　《送審稿》明確了專戶管理銀行應當定期向市房地產主管部門、業主委員會發送維修資金對賬單。市房地產主管部門、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行複核。維修資金受市房地產主管部門、財政部門、審計部門監督。

　　（六）關於劃轉業主大會管理

　　《送審稿》明確了業主大會成立前，業主交存的維修資金由市房地產主管部門代管。業主大會成立後，業主委員會應當書麵向市房地產主管部門提出劃轉申請，市房地產主管部門應當在收到申請之日起30日內辦理相關移交手續，移交後的維修資金賬戶同樣接受市房地產主管部門監督，以確保維修資金的使用安全。

　　（七）關於使用原則

　　《送審稿》明確了維修資金的使用應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則；規定了不得從維修資金中列支的情形，以及對維修資金使用的分攤方式；規定了申請使用人對使用過程中提供的資料的真實性、合法性負責，市房地產主管部門對資料是否齊備、填報內容是否規範進行審核；還規定了專戶管理銀行應當通過轉賬方式進行結算，不得支取現金等，以此規範維修資金的使用，保障資金所有者的合法權益。

　　（八）關於使用流程

　　《送審稿》明確了維修費用由相關業主按照各自擁有物業建築麵積的比例分攤，並對維修資金的常規使用和緊急使用分別製定了詳細的使用流程。緊急使用流程適用於發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況時，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，無需業主投票表決通過的程序。