yabo88 關於印發

梅州市市區住宅專項維修資金

管理實施細則的通知

　　 

各縣（市、區）人民政府（管委會），市府直屬和中央、省屬駐梅各單位：

　　《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。

　　 

　　 

　　 

yabo88

2021年8月18日

梅州市市區住宅專項維修

資金管理實施細則

　　 

第一章  總  則

　　 

　　第一條  為進一步加強梅州市市區（不含梅縣區，下同）住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》等有關規定，結合市區實際，製定本細則。

　　第二條  梅州市市區商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本細則。

　　售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按國家和廣東省有關規定執行。

　　第三條  本細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

　　（一）本細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道、門廳、樓梯間、物業服務用房以及房屋外牆麵等。

　　（二）本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條  住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條  市房地產主管部門是梅州市市區住宅專項維修資金的行政主管部門，會同市財政局負責梅州市市區住宅專項維修資金的指導和監督工作。

　　梅江區人民政府負責梅州市市區住宅專項維修資金管理協調工作。街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和區房地產主管部門予以協助和配合。

　　第六條  市房地產主管部門應按規定委托市區商業銀行作為市區住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並與受委托的商業銀行簽訂住宅專項維修資金管理協議，明確雙方權利義務，並在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金一級賬戶。已劃定物業管理區域的，以物業管理小區名稱設置一個二級賬戶，小區內每幢樓為單位設置三級賬戶，交存住宅專項維修資金的業主按房屋戶門號設置四級賬戶核算管理；未劃定物業管理區域的，以每幢樓為單位設置二級賬戶，交存住宅專項維修資金的業主按房屋戶門號設置三級賬戶核算管理。

　　專戶管理銀行應協助市房地產主管部門開展專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結算和對賬等工作。

　　 

第二章  資金交存

　　 

　　第七條  下列物業的業主應按照本細則的規定交存住宅專項維修資金：

　　（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第八條  首期住宅專項維修資金的交存主體和時間。

　　（一）商品房預售的，購買人在簽訂商品房預售合同之日起10個工作日內，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　（二）商品房現售的，開發建設單位在辦理商品房現售備案前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　2014年1月1日前，商品住宅已出售且業主已交存住宅專項維修資金（包括已交存屬於住宅專項維修資金範圍的各類費用）的，代收代管單位應在本細則施行之日起3個月內，將住宅專項維修資金收支明細情況彙總，列出已收和應收未收住宅專項維修資金的業主明細表，按要求報市房地產主管部門備案，並將代收代管資金存入住宅專項維修資金專戶。未達到首期住宅專項維修資金交存額的，業主應當補足；商品住宅已出售但未建立住宅專項維修資金賬戶的，除國家和省另有規定外，由相關業主自行組織業主大會決定後進行補建、補交。

　　第九條  商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築麵積交存住宅專項維修資金，每平方米建築麵積交存首期住宅專項維修資金的數額由市房地產主管部門根據梅州市區實際合理確定、公布，並適時調整。

　　第十條  住宅專項維修資金屬於業主共有。

　　第十一條  首期住宅專項維修資金的交存按以下程序辦理：

　　（一）開發建設單位在銷售商品房前，應向市房地產主管部門提交該商品住宅項目的名稱、地址、幢號、房號、建築麵積、首期應交存金額等資料辦理開戶申請手續。

　　（二）開發建設單位應當在售樓現場公示住宅專項維修資金交存標準，與購買人簽訂商品房買賣合同時，標明交存住宅專項維修資金的金額，同時將住宅專項維修資金繳款通知書一並提供給購買人。

　　（三）購買人持住宅專項維修資金繳款通知書到專戶管理銀行將首期住宅專項維修資金一次性存入住宅專項維修資金專戶。

　　（四）專戶管理銀行在購買人（含開發建設單位）交存首期住宅專項維修資金後，應向其出具廣東省財政廳統一監製的住宅專項維修資金專用收據，以便購買人辦理入住和產權確認手續。

　　第十二條  商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

　　未按本細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

　　第十三條  業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金由市房地產主管部門代管。業主大會成立後，業主委員會應當書麵向市房地產主管部門提出劃轉申請，市房地產主管部門應當在收到申請之日起30日內辦理相關移交手續，移交後的住宅專項維修資金賬戶同樣接受市房地產主管部門監督。

　　第十四條  業主住宅專項維修資金賬麵餘額不足首期應交存額的30%時，應當及時續交，續交後賬麵餘額不得低於首期應交金額。

　　（一）成立業主大會的小區，續交方案由業主大會擬訂，續交方案經專有部分麵積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分麵積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後實施。麵積和業主人數（下同）可按照下列方法認定：

　　⒈專有部分麵積，按照建築麵積計算；建築物總麵積，按專有部分麵積之和計算。

　　⒉業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按照前項的統計總和計算。

　　（二）未成立業主大會、已實施物業管理的小區，由物業服務企業或者其他管理人擬訂續交方案，續交方案經專有部分麵積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分麵積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後實施。

　　（三）未成立業主大會且未實施物業管理的小區，由對共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主（或業主代表）共同提出續交方案，經專有部分麵積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分麵積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後實施。

第三章  資金使用

　　 

　　第十五條  住宅專項維修資金應當專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修及更新、改造，不得挪作他用。

　　第十六條  商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築麵積的比例分攤。

　　涉及尚未售出的商品住宅或者非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建築麵積，分攤維修和更新、改造費用。

　　第十七條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業或者其他管理人根據維修和更新、改造項目提出使用建議（方案）；沒有物業服務企業或者其他管理人的，由相關業主提出使用建議（方案）；使用建議（方案）應當包括擬維修和更新、改造項目、費用預算、列支範圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。

　　（二）物業服務企業或者其他管理人、相關業主組織召開業主會議通過使用建議（方案）；使用建議（方案）應當經專有部分麵積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分麵積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，並在小區內公示不少於5個工作日。

　　使用方案可以采用集體討論、書麵征求意見、係統投票等形式進行表決。采取書麵征求意見形式的，表決意見應當由業主本人或者書麵委托的代理人簽名；采用係統投票形式的，應當通過梅州市住宅專項維修資金信息管理係統或微信投票方式進行投票。

　　（三）物業服務企業或者其他管理人、相關業主組織實施使用方案，並與維修單位依法簽訂施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。

　　（四）物業服務企業或者其他管理人、相關業主等向市房地產主管部門申請列支。

　　（五）市房地產主管部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。

　　（六）專戶管理銀行在收到劃轉住宅專項維修資金的通知後將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　第十八條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業或者其他管理人根據維修和更新、改造項目提出使用建議（方案）；未有物業服務企業或者其他管理人的，由相關受益業主提出使用建議（方案）。使用建議（方案）應當包括擬維修和更新、改造項目、費用預算、列支範圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。

　　（二）業主大會依法通過使用方案。

　　（三）物業服務企業或者其他管理人、業主委員會組織實施使用方案，並與維修單位依法簽訂施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。

　　（四）物業服務企業或者其他管理人、相關受益業主持有關材料，向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。

　　（五）業主委員會依據使用方案審核同意，報市房地產主管部門備案；市房地產主管部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的，應當責令改正。

　　（六）業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。

　　（七）專戶管理銀行在收到劃轉住宅專項維修資金的通知後將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　第十九條  發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

　　（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第十七條第四項、第五項、第六項的規定辦理；

　　（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本細則第十八條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

　　發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，區房地產主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

　　第二十條  物業服務企業或者其他管理人、業主委員會或者相關業主應當在維修、更新或改造物業竣工驗收合格後10個工作日內，在物業區域內顯著位置將資金使用、分攤等情況進行公示，接受業主監督。

　　第二十一條  下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新或改造費用；

　　（二）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業或者其他管理人從物業服務費用中支出的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修複費用；

　　（四）物業管理區域內，依法應當由相關部門承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

　　 

第四章  資金監管

　　 

　　第二十二條  房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，該房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

　　第二十三條  因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金返還業主。

　　商品房預售期間，開發建設單位與購買人解除商品房預售合同的，購買人交存的首期住宅專項維修資金予以返還。

　　第二十四條  市房地產主管部門負責建立信息化管理係統，依法對住宅專項維修資金的歸集、查詢、使用等環節進行監督管理。

　　第二十五條  下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

　　（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

　　（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

　　（四）住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。

　　第二十六條  業主委員會應每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主公布下列情況：

　　（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

　　（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

　　（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　業主對公布的情況有異議的，可以要求業主委員會進行複核，也可通過梅州市住宅專項維修資金信息管理係統或向專戶管理銀行查詢。

　　第二十七條  專戶管理銀行應當每月向市房地產主管部門發送住宅專項維修資金對賬單。市房地產主管部門對資金賬戶變化情況有異議的，可要求專戶管理銀行進行複核。

　　專戶管理銀行應當建立健全住宅專項維修資金查詢製度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和賬麵餘額的查詢。

　　第二十八條  住宅專項維修資金自存入監管專戶之日起計息，定期計入業主分戶賬戶。

　　第二十九條  住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十條  住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

　　市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算製度執行情況的監督。

　　住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，並接受市財政部門的監督檢查。

　　 

第五章  附  則

　　 

　　第三十一條  其他縣（市、區）可依據本細則結合實際另行製定住宅專項維修資金的管理辦法，也可以參照本細則執行。

　　第三十二條  本細則自印發之日起施行，有效期為5年。《yabo88 關於印發梅州市區住宅專項維修資金管理實施細則的通知》（梅市府辦〔2013〕64號）同時廢止。

政策解讀：關於《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則》的政策解讀

【圖解】關於《梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則》的政策解讀