各縣（市、區）人民政府，市直和中央、省屬駐梅有關單位：

　　為妥善解決我市不動產統一登記實施前的曆史遺留問題，保護不動產權利人合法權益，維護社會和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》以及《廣東省自然資源廳關於印發加快處理不動產登記曆史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）等有關規定，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以維護人民群眾利益為核心的理念，本著“依法依規、尊重曆史、麵對現實、便民利民”的原則，針對當前我市實際情況，經市人民政府同意，現就處理我市不動產登記有關曆史遺留問題提出如下意見。

　　一、工作原則

　　（一）堅持尊重曆史、實事求是原則。從有利於解決群眾問題為出發點，對應各曆史時期形成問題發生的時間節點，實事求是，解決難題。

　　（二）堅持房地一體登記的原則。房屋等建築物、構築物所有權和森林、林木等定著物所有權登記應當與其所附著的土地一並登記，保持權利主體一致。土地使用權首次登記、轉移登記、抵押登記、查封登記的，該土地範圍內符合登記條件的房屋等建築物、構築物所有權和森林、林木等定著物所有權應當一並登記。房屋等建築物、構築物所有權和森林、林木等定著物所有權首次登記、轉移登記、抵押登記、查封登記的，該房屋等建築物、構築物和森林、林木等定著物占用範圍內的土地使用權應當一並登記。

　　（三）堅持穩定連續的原則。不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不動產登記實施以前依法頒發的各類不動產權屬證書繼續有效。

　　二、統籌兼顧，分類處理

　　（一）已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記，按下列情形處理：

　　1.有合法土地權屬來源的，不動產登記機構應予以辦理，有關土地權屬來源材料認定，可依據取得土地使用權時的相關政策。

　　（1）已分割商品房（含套、層、間）或私人建房,經審查存在建築占地與原批準土地位置、麵積等存在偏差但屬於正常誤差範圍內的，根據實際情況予以不動產權登記，已分割商品房以建築區劃現狀落宗，私人建房以房產建基麵積進行落宗。

　　（2）房產登記後因依法改建或擴建等原因，現狀與原證記載內容不符的，憑批準文件等相關材料辦理不動產權登記。

　　（3）原土地性質屬劃撥且不動產權利不發生轉移的，可按原土地性質更換不動產權屬證書；原土地性質屬劃撥且不動產權利發生轉移的，補辦土地出讓手續並繳交土地出讓金及相關稅費後申請辦理不動產登記。

　　（4）對原房屋管理部門在房屋轉讓過程中已代收土地出讓金的，當事人無需補辦土地出讓手續，憑繳納土地出讓金憑證直接予以認定土地“出讓”性質，申請辦理不動產登記。

　　2.沒有合法土地權屬來源的，由相關部門依法作出處理，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記。

　　（1）已分割的商品房（含套、層、間）或私人建房，土地未依法出讓的，當事人可更換不動產權證書，以房產建基麵積落宗，土地取得方式為劃撥，土地用途參照房屋登記用途予以確定。

　　（2）房產登記後因違法改建或擴建等原因，現狀與原證記載內容不符的，依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產權登記。

　　（3）集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　　（二）合法宗地上的房屋所有權多次轉移，轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致的，在確保證載真實的情況下，房屋權利人可憑土地使用證、房產證等相關資料完善權利人一致的不動產登記。屬劃撥用地的，必須依法補辦土地出讓手續、繳交土地出讓金及相關稅費後方可辦理不動產登記。

　　（三）有合法的房地產開發建設手續、但在開發建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由政府組織相關部門采取置換、調整紅線、補辦用地手續等方式依法作出處理，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明文件辦理不動產登記。

　　不動產統一登記實施前，存在上述違反管理規定行為，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權屬證書，現申請不動產登記的，不動產登記機構應予辦理，按已建成的建築區域現狀進行測繪落宗，並在登記簿及證書上標注“相關違法違規情況須待進一步處理”，由所在地縣級以上政府組織相關部門在登記後一年內對違反管理規定問題依法作出處理，並將處理結果送不動產登記機構存檔。

　　（四）因開發建設單位已注銷等原因，購房人不能按照雙方共同申請的規定辦理不動產登記手續的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產登記機構經核實並公告後辦理首次、轉移等不動產登記。

　　現有房屋權利人僅持有房屋所有權屬證書，因原土地使用證權利人死亡、被宣告死亡或開發建設單位已注銷等原因，無法提供房屋占用範圍內的土地使用證的，經核實公告後無權屬糾紛的，由現房屋權利人簽署具結書後予以辦理不動產登記。

　　（五）符合交易條件的房改房、經濟適用房等政策性住房（已辦理土地出讓手續且土地用途為住宅的政策性住房除外），當事人申請不動產轉移登記的，經依法依規批準並按所購買房屋坐落位置的標定地價的10%繳納土地出讓金及相關稅費後，辦理不動產轉移登記。

　　（六）不動產統一登記實施前，房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途與土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產轉移登記的，原則上采取延續登記的原則，分別保留原土地用途和房屋用途，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。

　　（七）不動產統一登記實施前，當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋並取得房屋所有權屬證書，現土地仍處於抵押狀態的，當事人申請辦理不動產登記，經抵押權人同意，不動產登記機構可予以辦理，並在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明土地抵押狀況。

　　（八）不動產統一登記實施前，違反《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》等法律法規以土地等不動產設立抵押權的，不動產所在地的縣級以上政府根據具體情況采取清償、置換、完善手續等方式依法處理後，不動產登記機構根據處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續。

　　（九）房屋的幢基底涉及跨宗地的，按以下情形處理：

　　1.已取得房屋所有權屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合並或調整邊界處理，並統一土地使用權年限。

　　2.未取得房屋所有權屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，開發建設單位申請不動產首次登記的，按規定合並土地使用權、統一土地使用權年限後辦理房屋首次登記。需實施統一規劃建設的，城鄉規劃主管部門在受理房屋報建手續時，應告知開發建設單位在完成土地使用權合並手續後辦理報建手續。

　　（十）曆史自建房的登記處理

　　1.1982年2月以前已經建成的房屋，無權屬糾紛的，按曆史用地的有關規定，憑基層組織出具的土地和房屋權屬來源證明材料，按土地和房屋現狀辦理不動產登記。

　　2.1982年2月至1986年12月建造的房屋，憑市（縣、區）或村鎮規劃部門頒發的準建證辦理不動產登記。

　　3.1987年1月以前在集體土地上建造的房屋，無權屬糾紛、憑基層組織出具的土地和房屋權屬來源證明材料，按土地和房屋現狀辦理不動產登記。

　　4.1987年1月至2006年4月期間建造的房屋，憑用地批準文件及準建證明等材料依批準麵積辦理不動產權登記。

　　5.2006年5月以後建造的房屋，在批準用地麵積範圍內按照規劃實施建設並經規劃核實（驗收）後，憑用地批準文件、建設規劃證明及規劃核實憑證等有關材料依批準麵積辦理不動產登記。存在違法超建的，憑相關部門依法處理的證明文件辦理不動產登記。

　　6.未覆蓋鄉村規劃的地區，已依法取得宅基地使用權的地上房屋所有權登記，由當地政府對未覆蓋鄉村規劃的鄉村及時間界限作出統一認定，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定範圍的，可不提供房屋符合規劃或者建設的相關資料。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村委會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料。

　　三、密切配合，齊抓共管

　　各級政府要講政治、顧大局，從曆史發展的長遠眼光高度重視不動產統一登記工作，切實做到在宏觀上平穩把控、微觀上大膽探索。各部門要加強監管，密切配合，形成工作合力，按照依法、規範、便民的要求，共同推動不動產統一登記製度平穩有序實施。

　　四、適用範圍

　　本意見適用於本市梅江區、梅縣區、梅西水庫管理區、廣東梅州高新技術產業園區範圍內不動產登記有關問題的處理。其他縣（市）參照執行，也可結合當地實際製定不動產登記曆史遺留問題的實施細則。

　　本意見自印發之日起施行，有效期5年。