梅區府〔2013〕32號

梅州市梅江區人民政府關於印發梅州市梅江區現代農產品物流中心項目征收集體土地補償

標準和房屋征收補償安置方案的通知

城北鎮人民政府、西郊街道辦事處，區府直屬和市屬駐區各單位：

現將《梅州市梅江區現代農產品物流中心項目征收集體土地補償標準和房屋征收補償安置方案》印發給你們，請認真貫徹執行。

梅州市梅江區人民政府

2013年10月28日

梅州市梅江區現代農產品物流中心項目征收集體土地補償標準和房屋征收補償安置方案

為規範土地房屋征收補償安置工作，維護公共利益，保障被征收單位和個人的合法權益，滿足政府及廣大市民對保障供應、平抑物價、食品安全的要求，確保梅州市梅江區現代農產品物流中心項目的順利實施和土地資源的合理利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《廣東省實施 <中華人民共和國土地管理法>  辦法》和《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》、《廣東省征地補償保護標準》（粵國土資利用發〔2011〕21號）和梅州市梅江區人民政府《關於印發梅江區征收集體土地補償標準和房屋征收補償安置辦法》（梅區府〔2012〕26號）等有關法律、法規、規章、政策規定，遵循依法依規、以人為本、公平公正、科學高效的原則，結合實際情況，製定本方案。

征收集體土地補償標準

一、征收集體土地補償標準計算方法

征收集體土地補償（包括土地補償費、安置補助費）等於被征收土地前三年平均年產值（以下簡稱平均年產值）乘以應給予補償的倍數。應給予補償的倍數按《廣東省實施 <中華人民共和國土地管理法>  辦法》第五章第三十條的規定確定，平均年產值依據區統計部門提供的統計數據及區物價部門提供的農副產品價格確定。

二、征收各類集體土地補償標準

單位：元/畝

說明：集體土地地類由國土、林業、農業部門確定，原則上以土地變更調查圖斑為準。

三、征收其他土地的補償標準

征收未利用地的土地補償費按鄰近其他耕地土地補償標準的50%計算，不支付安置補助費。

征收農村集體建設用地（包括鄉村道路、禾坪等），按水田補償標準補償，設施按評估價格或政府行業主管部門按現狀確定市場重置價格進行補償。

四、青苗補償費

耕地上種植的短期作物，按一造產值進行補償，水田849元/畝，旱地663元/畝、蔬菜基地1503.5元/畝，已計入該類土地的補償總額中。種植水稻的，另行給予獎勵15000元—20000元/畝。

征收果木等多年生作物，結合作物種植麵積、作物種類、生長周期進行補償，具體標準見表一《梅江區征收農村集體土地多年生果木補償標準》。

房前屋後種植的零星果木、多年生花卉苗木按作物種類、生長周期、作物數量進行補償（具體標準按表一、表二執行）。蔬菜基地內間種的零星果木及花卉苗木，不另行補償。

苗（花）圃場須經職能部門審核批準並頒發相關證照。苗（花）圃場由政府劃定區域安置，連片果木苗圃（含盆栽花木）每畝給予8000—10000元搬遷及搬遷損失補償；花圃按種植花木的直徑大小給予搬遷及搬遷損失補償，平均直徑12㎝以下的補償30000—40000元/畝，平均直徑12.1㎝—20㎝的補償40000—50000元/畝，平均直徑20.1㎝—30㎝的補償50000—65000元/畝，平均直徑30㎝以上的補償65000—80000元/畝。不接受上列補償標準的，由征收部門負責組織搬遷，費用按實列支。

五、有關項目的補償

（一）征收魚塘另行補償魚苗損失費7500元/畝，挖塘人工補助費1500—2300元/畝。

（二）征收蓮藕塘的土地補償按水田的補償標準補償，另補蓮藕損失費6000元/畝。

（三）征收山坡旱地（含山坡園地）的補償按旱地補償標準的50%計算補償；自留地補償標準為50000元/畝。

（四）征收土地附著物（構築物）補償標準由有資質的評估機構按現狀進行評估或確定，按評估價格或市場重置價格進行補償。

（五）征收墳墓采取異地集中安置方式。被征收的墳墓暫時集中到公墓或骨灰樓堂臨時寄放，臨時寄放費由政府統一支付給相關公墓公司，墳墓由墳主自行搬遷，給予搬遷費補償。政府生態公墓建成後，如需重新安置的，原有地墳堂設施的墳墓，免收土地及設施費；其他沒有地墳堂的墳頭、金埕等，需收取土地、設施成本費。生態公墓安置點按照簽定搬遷協議的時間順序優先選擇。補償標準見表三《墳墓補償標準表》。

（六）禽畜的遷移按政府行業主管部門出具的搬遷補償標準進行補償，設施按評估價格政府行業主管部門按現狀確定市場重置價格進行補償。

（七）蔬菜基地是指原與農業局簽訂了蔬菜基地合同，並仍在種植的連片50畝以上，連續種植3年以上，地點明確，四至清楚，麵積準確的菜地。零星菜地按原地類進行補償。

（八）凡搶栽、搶種的農作物和搶建、搶搭的建築物或構築物一律不予補償。

六、征收集體土地規定

（一）區征收部門會同國土資源部門對確定征地範圍內的土地、青苗及地上附著物、構築物等進行實地查勘、測（丈）量、登記，與被征收單位或個人共同確認權屬、地類、數量等，由雙方簽字確認後進行公示，公示之日起7天內如有異議，土地所有權人代表及青苗、地上附著物、構築物所有者必須在規定時限內向征收部門提出複核申請，逾期視作對所確認的土地麵積及清點的地上附著物、構築物無異議。

（二）被征收單位或個人無正當理由拒絕進行補償登記或經登記後拒絕簽字確認的，征收部門和國土資源部門會同鎮（街道）、村委工作人員進行現場測（丈）量、清點，由公證部門予以公證確認並進行公示。被征收單位或個人應在公示之日起7天內向公證部門申請複查，逾期則視同無異議，由征收部門將補償款存入被征收單位或被征收人實名賬戶，當事人拒絕領取補償存折的，由征收部門將補償款提存至公證部門，視同補償到位。

（三）被征收人在收到各項補償費用後15天內自行交出土地。違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征收土地的，由區人民政府提請市國土資源局責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強製執行。

（四）對被征收土地及其地上附著物的征收補償結果在鎮（街道）、村委會及村民小組內進行公示。公示期7天。

七、留用地的安排與管理

以村民小組為單位，被征收農村集體經濟組織的留用地，按征收土地麵積的10%安排；選擇貨幣補償的，按征收土地麵積的13%計算留用地麵積。符合下列情況之一的，按征收土地麵積的13%進行貨幣補償：1．留用地不足10畝；2．該村民小組沒有符合土地利用總體規劃、城鄉規劃可供選址安排作為留用地的；3．該村民小組提出的留用地選址方案不符合土地利用總體規劃或城鄉規劃確定的建設用地安排，在與市、區人民政府充分協商後仍不能達成一致的。留用地必須嚴格按照城市規劃進行開發建設，不得私自轉讓，如需轉讓必須依法辦理相關手續。留用地貨幣補償標準由具有土地評估資質的評估機構評估確定，且不得低於該留用地辦理轉為建設用地需要的所有費用總和。

林地的留用地參照江北人居環境改善工程標準實施。

留用地貨幣折款補償後，各村民小組可在村民集中安置區建設的商鋪，按價格近似原則，以商鋪評估價值優先購買，按留用地折款和安置區商鋪價值互補差價結算。村民小組選擇購置物業的，留用地補償款暫不支付，待物業交付時一並結清。

八、社會保障

墳墓補償標準表

廣東省征地補償保護標準

（2010年修訂調整）

粵國土資利用發〔2011〕21號

單位：萬元/公頃

注：梅江區長沙鎮、三角鎮、城北鎮、金山街道、西郊街道、江南街道為六類地區。

房屋征收補償安置方案

一、房屋征收與補償安置的原則

房屋征收補償安置遵循依法依規、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

二、征收部門和實施單位

征收部門：梅江區土地房屋征收安置中心。

征收實施單位：梅州市梅江區現代農產品物流中心項目征收指揮部。

三、征收範圍：位於梅江區城北鎮黃明村、黃留村和西郊街道黃塘村，東北至206國道，西南至黃明村大塘村道，東南至205國道，西北至黃明村委會址（具體以規劃紅線圖為準）。

四、房屋征收補償標準

根據被征收房屋的功能分為住宅和非住宅兩類。其中住宅類包括住宅及配套車庫（房）；非住宅包括商業用房等。

1．貨幣補償：按房地產評估機構評估價值進行補償。

2．產權調換：

（1）產權調換原則上按建築麵積1︰1等麵積進行調換，價值以被征收房屋評估價值和安置房評估價值互補差價結算。安置房為電梯房高層建築，6—10層按統一價格，5層以下（含5層）的房價減少50元/㎡，11層以上（含11層）的房價增加50元/㎡。

（2）被征收房屋的室內裝修按房地產評估機構評估價格進行補償。

（3）被征收人按照“麵積近似”的原則，選擇安置房，安置房建築麵積超過被征收房屋建築麵積時，超出建築麵積一般不得超過被征收房屋建築麵積的20%。具體規定如下：

①凡在征收期限內簽定征收補償協議的，按簽定征收補償協議的時間順序優先選擇安置房。

②安置房建築麵積多於（或少於）核定的被征收人房屋建築麵積的，多於（或少於）部分按安置房評估單價進行結算。

③安置房建設統籌規劃了車位，確保每個套房配套一個車位。按照簽定征收補償協議的時間順序，被征收人可選擇購買架空車位或地下車位，按成本價評估結算。如需購買第二個車位的，可在剩餘車位中按簽定征收補償協議的時間順序依次選購，額滿為止。

（4）屬街（村）道路邊的房屋，已依法取得營業執照且現為經營性用房的，房屋按房地產權證規定的用途性質進行產權調換或貨幣補償，並按評估價值補償營業設施費和營業損失費。

（5）安置房的位置、標準、管理

①按城市規劃要求在城北鎮黃明村規劃建設安置房，並按規劃要求的容積率建設。住宅小區基本公共設施配套齊備。

②安置房屋結構：電梯房為高層建築。具體各安置房標準詳見規劃設計圖。

③安置房的戶型：電梯房均按大、中、小三種戶型規劃建設，麵積按實際建設為準。

④安置房外牆貼瓷磚，鋁合金外窗，陽台、外窗安裝隱形防盜網，外大門安裝統一的防火門，天然氣安裝至廚房，水、電、電話、電視、網絡線等安裝至戶外大門，排水、排汙安裝至廚房和衛生間。

（6）住宅房屋臨遷過渡安置

①臨遷方式

房屋征收部門提供臨時安置補助費。房屋征收部門按被征收房屋的建築麵積，以每月8元/㎡的標準支付臨時安置補助費，由被征收人自行解決住所。補助費的發放從被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置房後滿3個月止。安置補助費於每月10日前撥付到被征收人賬戶。

②臨遷期限

從被征收人交付被征收房屋之日起至房屋征收部門提供安置房之日止，一般不得超過3年。超過3年後未提供安置房安置的，房屋征收部門必須繼續提供臨時安置補助費。

（7）房屋可遷附屬物的補償

征收房屋內的電話、網絡、有線電視、空調等附屬設備遷移費，按現行收費標準據實支付。

（8）報建手續齊全的在建工程，被征收人選擇貨幣補償的，對其土地、建築物、構築物等按評估價值補償。被征收人選擇產權調換的，按規劃報建麵積1︰1進行調換，但需補足差價。收回已辦理《國有土地使用證》的成塊土地，土地及依法批準的建築物、構築物、地麵設施，按具有資質的評估機構出具的評估結果進行補償。

（二） 征收商業用房補償標準

征收商業用房按房地產評估機構評估價值進行補償（停業經營損失按稅務部門提供稅單為依據進行評估）。

商業用房以房屋產權證記載或規劃、國土部門批準的使用功能為準。遇到特殊情況，按照政府相關政策執行。

商業用房原則上隻實行貨幣補償，安置區的商鋪優先安排村民小組留用地折款購買。

企業土地、廠房、倉庫、經營損失（停產、停業）按評估機構評估價值進行補償；工人失業補償按照社保有關規定給予失業補助。

1．住宅房屋搬家補助費

被征收人在規定征收期限內搬遷，選擇貨幣補償的，按被征收房屋的建築麵積以8元/㎡的標準發放一次性搬家補助費。選擇產權調換需二次搬遷，按產權調換房屋的建築麵積，以16元 /㎡的標準發放一次性搬家補助費。

2．非住宅房屋搬遷補助費

工業商業用房、機關和事業單位用房、企業、設備、設施、倉庫等的搬遷補助費，按房地產評估機構對搬遷費用的評估結果予以補助。

3．被征收房屋需依法實施強製執行的不發搬家（遷）補助。

五、被征收房屋屬性認定

（一）被征收房屋的權屬、結構、用途，以房地產權證或土地使用權證、房屋所有權證記載為準。涉及房屋產權爭議的，先由公證部門進行現場證據保全，再依法律程序確定權屬。確定權屬期間不影響征收工作進行。

（二）征收範圍內未經登記的建築，或房地產登記記載事項不明確或者與現狀不符的建築，由房屋征收部門依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行調查登記，由住建、國土等部門進行認定、處理。認證原則：

1．1986年12月31日以前建造的房屋，及1987年1月1日以後已辦理《房屋產權證》或已辦理《國有土地使用證》和《建設工程規劃許可證》的，視為報建手續齊全。選擇產權調換的，產權調換後安置房的《房地產權證》辦理費用由房屋征收部門負責。

2．1987年1月1日至2008年5月31日期間建造的證件不全的房屋，在征收補償過程中按建築麵積扣除辦證費用；選擇產權調換的，安置房《房地產權證》辦理費用由房屋征收部門負責。

3．2008年6月1日以後建造的房屋，持證補償，無法提供房產證的視作違章建築。

4．選擇產權調換的，安置房的《房地產權證》由房屋征收部門統一辦理。

（三）對認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築應當給予補償，對認定為違法建築以及超過批準期限的臨時建築不予補償。未超過批準期限的臨時建築，按評估價值給予補償。

（四）對被征收房屋的權屬、結構、用途及建築麵積以及被征收房屋的初步評估結果、被征收房屋的複核評估結果和補償安置結果進行公示，公示期7天。

六、征收房屋登記、丈量、公共建築麵積分攤的有關規定

（一）征收規劃紅線範圍內的房屋，被征收人應在規定的時間內持被征收房屋的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》、《工商營業執照》等有關產權和經營權證明，向房屋征收部門申報登記。

（二）房屋建築麵積計算應按每棟房屋或每間房屋勒腳以上（即外牆皮對外牆皮）丈（測）量的建築麵積為準。

（三）未封閉的陽台按1/2計算建築麵積（主牆與陽台正麵護牆欄之間平麵尺寸應小於1.5m以內，裝修部分另行補償）。牆體結構封閉的陽台按100%計算建築麵積，但立麵窗戶采光麵積必須小於整體立麵的1/2。

（四）老屋天井按建築占地補償；瓦麵老屋橫屋走道、屋簷走道按1/2計算建築麵積；二棚最小淨空低於1.1米的不計算建築麵積，1.1至2.2米的按1/2計算建築麵積，2.2米及以上的按建築麵積計算。

（五）一座房屋有兩戶以上產權人的，其房屋的公共廊廳、橫屋走道、花頭屋走道、土地等公共麵積，按產權人的房屋建築麵積比例分攤，並張榜公布確定；如產權人的房屋公共麵積有書麵約定的，則按書麵約定辦理。

（六）征收設有抵押權的房屋，依照國家有關法律執行。

七、征收房屋建築占地及房屋周邊的土地補償規定

（一）被征收人房屋建築占地補償按《國有土地上房屋征收評估辦法》規定進行評估後補償，其餘個人主屋與圍牆連帶在內的門前空地、間距用地按集體建設用地進行補償。

（二）老祖屋內花頭土地、老祖屋門前門坪、後麵風圍（圍牆內）的土地等間距用地按集體建設用地進行補償。

八、征收房屋補償安置方式

（一）實行房屋產權調換、貨幣補償、產權調換及貨幣補償相結合（指被征收房屋價值大於產權調換價值）的方式，由被征收人自行選擇一種方式進行補償，在安置住宅用房規劃設計出來以後，允許給被征收人一次重新選擇安置方式的機會。機關和事業單位用房、祖屋公共部分、祠堂、雜房、簡易房（臨建物）等原則上采用貨幣補償方式進行補償。

（二）征收房屋建築麵積以房地產權證記載的合法建築麵積或有關部門核準的建築麵積進行貨幣補償和產權調換。

（三）對被征收房屋價值的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估，不低於房屋征收決定預公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

九、評估機構的選定

評估機構由被征收人在規定時間內從區房地產評估機構庫中協商選定，在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人，按照少數服從多數原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。同一征收項目評估工作，原則上由一家評估機構承擔。

十、獎勵辦法

（一）凡在2014年1月28日以內簽訂房屋征收補償安置協議書的，按被征收建築麵積計算獎勵200元/㎡。凡在2014年1月29日以後簽訂房屋征收補償安置協議書的，不給予獎勵。

（二）在規定時間內搬遷並交付拆除的，按建築麵積計算獎勵50元/㎡。

（三）選擇產權調換的被征收人，在規定的時間內簽訂協議並在規定時間內搬遷並交付拆除的，按安置房麵積每戶每月1元/㎡的標準給予20年一次性物業管理費獎勵。不按規定的時間簽訂協議和搬遷的被征收人，不給予獎勵。

（四）選擇貨幣補償的被征收人，在規定時間內簽訂協議並在規定時間內搬遷交付拆除的，按被征收房屋主體評估補償總額的5%給予再次獎勵。

以上獎勵總額在被征收人搬遷並交付被征收房屋後，一並存入被征收人實名賬戶。

十一、住房困難和低收入家庭救助

按政策界定屬於住房困難和低收入家庭的被征收人，有關部門按照梅江區委區政府辦公室《印發關於在征收集體土地及國有土地上房屋工作中為特殊困難群眾提供援助的意見的通知》（梅區辦〔2012〕79號）執行。

十二、爭議的解決

（一）對評估確定的被征收房屋價值有異議的雙方當事人，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向被征收房屋所在地房地產評估專家委員會申請鑒定。

（二）征收補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

（三）征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請區人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出補償決定，並在房屋征收範圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政複議又不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內又不搬遷的，由梅江區人民政府依法向人民法院申請強製執行。