土地登記相關問題解答
如何適用《土地登記辦法》和地方關於土地登記的地方性法規？P2
代理境外申請人申請土地登記如何辦理公證？P4
《土地登記辦法》規定的“法律法規規定的完稅或者減免稅憑證”具體包括哪些？P5
《土地登記辦法》為什麼沒有規定承租權的登記 P6
最高額抵押權登記應當注意哪些事項？P7
什麼是地役權？如何辦理地役權登記？ P10
地上、地下建設用地使用權如何進行登記 P11
因法院裁決或者繼承等取得的土地權利是否可以不需要辦理登記？如果再轉讓給第三人時，能否直接變更到第三人名下P14
公司營業執照被吊銷後，能否將土地使用權直接變更登記到股東名下P15
為什麼要實行土地登記人員持證上崗製度？具體哪些人員應當持證上崗 P16
哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？ P19
辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記需要注意哪些事項 P23
辦理集體建設用地使用權抵押登記應當注意哪些事項 P25
土地儲備機構抵押儲備土地的，如何辦理抵押登記 P27
企業之間土地使用權抵押的，能否辦理抵押登記 P28
以土地進行反擔保的，如何辦理土地抵押登記 P29
私立的學校、醫院等單位用地能否抵押P31
農村村民宅基地超麵積的，應當如何登記發證 P34
“一戶多宅”的村民申請第二宗宅基地申請的，如何辦理登記 P35
退休返鄉人員能否取得宅基地，能否為其登記發證P37
農村空房宅基地，如何進行確權登記 P38
辦理土地抵押權登記時，關於土地抵押期限應當注意哪些事項 P40
土地抵押期限發生變更，土地登記機構如何辦理登記 P41
土地抵押期限屆滿，土地登記機構能否主動注銷抵押登記 P42
土地所擔保的債權的訴訟時效已過，土地登記機構能否主動注銷抵押登記 P43
能否辦理“土地的分割抵押”登記P45
融資租賃抵押如何辦理抵押登記P47
實踐中不少地方出現了銀團抵押貸款，如何辦理土地抵押登記 P49
授權經營國有土地使用權發生轉讓或者抵押，如何辦理登記P50
通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權轉讓或者抵押，如何辦理登記 P53
公司分立致使土地使用權發生轉移的，如何辦理登記 P55
公司合並致使土地使用權發生轉移的，如何辦理登記 P57
辦理土地抵押登記是否審查抵押金額 P59
《土地登記辦法》實施後，原《土地登記規則》是否還有效？
答：《土地登記辦法》自
2008年2月1日實施後，原《土地登記規則》自動失效。因為根據《國土資源部規章製定程序規定》（國土資源部1號令）第十九條 “規章有下列情形之一的，應當予以廢止：(一)規定的事項已經執行完畢，或者因情勢變更，不必繼續施行的；(二)因有關法律、行政法規的廢止或者修正，沒有立法依據的；(三)同一事項已由新規章規定，並發布施行的”，以及第二十條 “修改或者廢止規章，應當經部務會議或者部長辦公會議通過，由部長簽署國土資源部令予以公布。但因第十九條第三項原因廢止的除外”的規定，《土地登記規則》已經廢止。
《土地登記辦法》實施後，地方人大出台的關於土地登記的地方性法規如《
**省土地登記條例》以及地方政府出台的關於土地登記的地方政府規章如《**省土地登記辦法》是否還有效？實踐中如果與《土地登記辦法》存在衝突，應當如何處理？
答：《土地登記辦法》實施後，地方人大出台的《
**省土地登記條例》以及地方政府出台的《**省土地登記辦法》並不當然失效。
我國《立法法》第八十六條規定，地方性法規與部門規章之間對同一事項的規定不一致，不能確定如何適用時，由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規的，應當決定在該地方適用地方性法規的規定；認為應當適用部門規章的，應當提請全國人民代表大會常務委員會裁決。而部門規章與地方政府規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決。
但目前在實踐中，如果地方人大出台的《
**省土地登記條例》以及地方政府出台的《**省土地登記辦法》與《土地登記辦法》產生衝突，應當適用哪個規定，個人認為應當因情況而異：
如果在《物權法》出台後，地方還沒有根據《物權法》對其已有的關於土地登記的地方性法規或者規定加以修改，則應當適用《土地登記辦法》，因為《土地登記辦法》是根據《物權法》的規定，在對《土地登記規則》修改完善的基礎上起草而成。如《土地登記辦法》根據《物權法》關於“不動產登記由不動產所在地登記機構辦理”的規定，明確規定了屬地登記原則，那麼即使現在有的地方性法規還規定進行分級登記，也應當按照《土地登記辦法》的規定執行，並根據《物權法》盡快修改相關規定。
如果地方性法規或者政府規章已經根據《物權法》進行了修改，則根據《立法法》第八十六條規定進行處理。但對不動產統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，《物權法》授權地方性法規在法律、行政法規作出規定前可以作出規定，地方性法規如對此有規定的，則應適用地方性法規的規定。
總的來說，地方性法規或規章與《土地登記辦法》衝突時，哪個規定更符合《物權法》的規定或立法精神，則應當適用哪個規定。
代理境外申請人申請土地登記如何辦理公證？
《土地登記辦法》第十一條“代理境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當經依法公證或者認證。”請問，公證，境外公證部門和境內公證部門進行的公證都行嗎；認證，需哪個部門來認證，安全部門還是公安部門或者其他部門，應出具什麼手續？
答：根據《民法通則》第六十三條的規定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為，土地登記當然也可以委托代理人進行，但是當事人應當提交授權委托書和代理人身份證明。
但是對代理境外申請人申請土地登記的，授權委托書和代理人身份證明不易查明，因此需要經依法公證或者認證。具體可以參照《民事訴訟法》第二百四十二條的規定辦理，即“在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業和組織委托中華人民共和國律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書，應當經所在國公證機關證明，並經中華人民共和國駐該國使領館認證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續後，才具有效力”。
《土地登記辦法》規定的“法律法規規定的完稅或者減免稅憑證”具體包括哪些？
《土地登記辦法》第二章第九條第六項規定的“法律法規規定的完稅或者減免稅憑證”，具體包括哪些稅種？
答：主要指的是土地增值稅和契稅。我國《土地增值稅暫行條例》（國務院
[1993]138號令）第十二條明確規定“納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續”；我國《契稅暫行條例》（國務院 [1997]224號令）第十一條也明確規定：“納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續”；除此之外，2005年7月《國家稅務總局財政部國土資源部關於加強土地稅收管理的通知》（國稅發[2005]111 號）還特別強調各級國土資源管理部門在辦理土地使用權權屬登記時，應按照《契稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》的規定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證後，再辦理土地登記手續；對於未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關的手續。辦理土地登記後，應將完稅（或減免稅）憑證一聯與權屬登記資料一並歸檔備查，再次強調須提交相關完稅憑證後才能辦理過戶登記。
《土地登記辦法》為什麼沒有規定承租權的登記
《土地登記辦法》第二條第一款規定“本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為”。“其他土地權利”包括承租權嗎？為什麼《土地登記規則》對出租登記進行了規定而《土地登記辦法》沒有進行規定？
答：根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。承租人取得的土地權利一般被稱為承租權，以前被當作一種土地他項權利，《土地登記規則》的第三十條、第四十四條、第五十七條，曾對土地承租權的設定、變更、消滅登記進行了規定。但《土地登記辦法》沒有再對土地承租權登記進行規定，主要是因為土地承租權是一種債權，而不是物權。這種權利應當通過出租合同去調整規範，不需要進行物權意義上的登記。其他不動產的出租也沒有要求登記，如《房屋登記辦法》對房屋出租沒有加以規定，在實踐中，有的地方為加強房屋出租管理，要求房屋出租合同備案，不屬於物權意義上的登記。
另外，需要注意的是，《土地登記辦法》沒有再沿用《土地登記規則》中“土地他項權利” 這樣一個名詞。土地他項權利，在我國台灣地區，指的是所有權之外的其他一切土地權利。而在我國，所有權和使用權之外的土地權利以前都被統稱為土地他項權利。在實踐中，土地抵押權、地役權、承租權因此都被稱為土地他項權利。但《土地登記辦法》沒有再使用一個名詞，主要原因是：一是《物權法》明確規定了物權法定原則。土地他項權利並不是法定權利，也不是嚴格意義上的法律用語（我國現行的法律法規中都沒有出現過這樣一個名詞）；二是《物權法》將物權分為所有權、用益物權和擔保物權。其中，地役權與土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權都屬於用益物權，抵押權則是最重要的擔保物權。地役權、抵押權都屬於《物權法》明確規定的物權種類，不宜再將之統稱為土地他項權利。
最高額抵押權登記應當注意哪些事項？
什麼是最高額抵押權？最高額抵押權與一般抵押權有什麼區別？最高額抵押權登記相對於一般抵押權登記有什麼區別？
答：根據《物權法》第二百零三條的規定，最高額抵押權是指土地抵押權人就債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權所提供的擔保財產，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，有權在最高債權額限度內優先受償的權利。如債務人以自己的土地作抵押，與銀行簽訂期限為一年的最高限額為
1億元的最高額抵押合同並辦理登記後，債務人可以第一個月向銀行借款一千萬元，第二次借款五千萬元，將來還可能發生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之內，無論發生多少次債權，隻要債權總額不超過1億元，銀行都可以就該土地優先受償。
最高額抵押權相對於一般抵押權，主要具有以下區別：
一是擔保的債權數量不同。一般抵押權擔保的為一個債權，而最高額抵押權擔保的債權的數量是不確定的，可能是一個債權，也可能是多個債權，但一般是多個債權。
二、所擔保債權發生時間不同。一般抵押權擔保的為一個時間點發生的債權，而最高額抵押權擔保的為一段時間內連續發生的債權。
三是在設立時，確定的擔保內容不同。一般抵押權設立時，其擔保的債權已經發生，因此擔保的金額等都已經確定，而最高額抵押權擔保的是將來發生的債權，其設立時，其擔保的債權尚未發生，因此其所擔保的債權的實際金額、債權發生的次數等都尚未確定，確定的隻是所擔保債權的最高限額。
四是在轉移上，一般抵押權要求債權轉移的，抵押權也隨之轉移；但在最高額抵押權中，根據《物權法》第二百零四條的規定，除當事人另有約定外，最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓。
五是在消滅上，一般抵押權要求主債權消滅的，抵押權也消滅；但在最高額抵押權中，隻要產生最高額抵押權的基礎關係還存在，部分債權的消滅不影響最高額抵押權的存在。
六是最高額抵押與一般抵押相比更適應商品經濟的發展。例如，甲向銀行連續多次借款，如果采用一般抵押的辦法，那麼每次借款都要設定一個抵押擔保，簽訂一次抵押合同，進行一次抵押登記，手續十分繁瑣，而在借款之前設定一個最高額抵押，無論將來債權發生幾次，隻要簽訂一個抵押合同、作一次抵押登記就可以了，這樣做既省時、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進經濟發展。
基於以上區別，在辦理最高額抵押登記應當注意以下幾點：
一是申請時，當事人有可能無法提供主債權債務合同，因為所需要擔保的債權尚未發生，但是當事人應當提供最高額抵押合同。
二是審查時，注意審查當事人提交的最高額抵押合同是否對所擔保的最高債權額以及最高額抵押的期間等作出約定，所擔保的最高債權額是否超過所抵押的土地價值，最高額抵押的期間是否超過所抵押土地的剩餘使用年限等（但筆者認為，如果所擔保的最高債權額超過所抵押土地價值，則抵押權人隻能就所抵押土地的價值優先受償，如果最高額抵押的期間超過所抵押土地的剩餘使用年限，抵押權在所抵押土地的剩餘使用年限屆滿後就自動消滅，但都不影響抵押登記，這些是抵押權人應當注意的風險）。
三是注冊登記時，應當在土地權利證書（包括當事人提交的土地使用證以及將要發放給當事人的他項權利證明書）和土地登記簿上應當記載權利類型為最高額抵押權，並記載所擔保的最高債權額以及最高額抵押期間。由於所擔保的債權尚未發生，無法確定債權和抵押權的期限，因此土地他項權利證書書上的“存續期限”一欄可以不填寫。
四是注冊登記後，最高額抵押的期間屆滿並不表明抵押權期限屆滿，更不表明抵押權消滅，登記機構不得自行注銷最高額抵押登記。
五是注冊登記後，當事人就所抵押的土地價值高於所擔保最高債權額的餘額部分再次抵押申請登記的，登記機關應當受理，隻不過應當在“權利順序”欄注明所設立抵押權的順序。
什麼是地役權？如何辦理地役權登記？
答：在
2007年3月16日《物權法》頒布之前，雖然我國在實踐中存在著地役權，但是在我國正式頒布的法律法規中沒有出現過“地役權”這個名詞。地役權被當作一種他項權利對待。《物權法》將地役權明確定位為用益物權，將這個名詞以基本法的形式予以確定下來，並且專門用一章16條加以規定。根據《物權法》第一百五十六條的規定，地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益的權利。其中他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地，需役地的權利人為地役權人。
關於地役權的登記，《土地登記辦法》第三十七條進行了明確的規定，實踐中應當注意以下幾點：
一是地役權登記實行的登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權自地役權合同生效之時設立，而不是登記之時設立。未經登記，不得對抗第三人。地役權登記需要雙方自願申請，並需要提供地役權合同。
二是當事人申請辦理地役權登記時，供役地和需役地的權屬狀況特別是供役地的權屬狀況應當清楚無爭議，當事人應當提供需役地和供役地的土地權利證書。
三是地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的期限。
四是地役權登記直接由國土資源行政主管部門辦理即可，不需要報政府審批。
五是符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載於供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，並將地役權合同保存於供役地和需役地的宗地檔案中。
六是供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記後，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載於需役地的土地登記簿。
七是地役權登記後，應當向當事人發放他項權利證明書，將地役權情況在土地證書上的記事欄上加以記載。
八是雖然地役權的初始登記實行的是登記對抗主義，但是已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
地上、地下建設用地使用權如何進行登記？
《物權法》規定土地使用權可以分層出讓，請問地上、地下建設用地使用權如何進行登記？
答：地上、地下建設用地使用權是隨著城市化、工業化進程的加快，土地的立體化利用而出現的土地權利。早在
19世紀末20世紀初，美國、德國等發達資本主義國家就已經相繼出現土地的立體利用。由此而產生的土地權利，我國以前稱為空間權。但是去年10月1日實施的《物權法》並沒有采用空間權的概念，而是統稱為建設用地使用權。如《物權法》第一百三十六條中規定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”。但這種權利具體如何設定和登記，《物權法》中沒有作出明確的規定，隻是規定“新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”，另外規定建設用地使用權出讓合同應包括“建築物、構築物及其附屬設施占用的空間”的條款。2008年1月3日，國務院發布的《國務院關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）明確要求：“國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究製訂土地空間權利設定和登記的具體辦法”。
《土地登記辦法》沒有對地上、地下建設用地使用權如何進行登記作出明確的規定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記範疇。《土地登記辦法》根據《物權法》第一百三十六條和第一百三十八條的規定，將宗地明確定義為土地權屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個平麵的概念，而且還是一個立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平麵的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設立的土地權利的登記問題。
2008年
4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本（
GF-2008-2601）明確指出出讓宗地空間範圍是以平麵界址點所構成的垂直麵和上、下界限高程平麵封閉形成的空間範圍，並要求“出讓宗地的平麵界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程係統為起算基點填寫，也可以按照各地高程係統為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算麵到終止麵的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米（1985年國家高程係統）為上界限，以標高－10米（1985年國家高程係統）為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國土資源部《關於印發〈國有建設用地劃撥決定書〉的通知》也有類似的規定。因此以後在登記實踐中，碰到此類地上、地下設立的土地權利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書約定的內容加以登記即可。
總登記遺漏的土地如何登記？
在對轄區內土地進行總登記後，對當時遺漏或因各種原因未能進行登記的土地，幾年後再進行登記時，是按總登記還是初始登記辦理？是否還需要進行通告和公告？
20081211
答：這類登記，應當按照初始登記辦理。按照《土地登記辦法》第二十一條的規定，土地總登記指的是在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全麵登記。除了在一些特殊情形下如因為地震災害造成所有的登記資料滅失等可以再次進行總登記外，一般來說在一個行政轄區內隻開展一次總登記。對總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進行的登記不再屬於總登記。根據《土地登記辦法》第二十五條的規定，初始登記指的是土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。土地初始登記是土地權利的第一次登記。土地初始登記可能發生在土地總登記之前（實踐中存在著不少地方在沒有開展全麵的總登記之前就已經開展了土地登記），也有可能發生在土地總登記之後。對總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進行的第一次登記發生在總登記之後，應當屬於初始登記。
這類登記，不需要進行通告，但是一般應當進行公告。土地總登記相對於其他登記的不同是土地總登記必須發布通告和進行公告。因為總登記具有階段性、全域性以及集中性等特點，因此需要發布通告以使行政相對人知曉何時、何地向哪一個登記機關申請登記等。而對總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地，可以隨時直接向土地所在地的登記機構申請登記，所以不需要進行通告。土地總登記公告的目的在於使權利人及利害關係人及時對準予登記的結果提出異議，防止出現登記錯誤，提高登記結果的準確性和公信力。雖然《土地登記辦法》對初始登記是否需要公告沒有強製規定，但對總登記遺漏或因各種原因未能進行登記的土地進行初始登記時，有必要對準予登記的結果進行公告，以提高登記結果的權威性，防止出現不必要的糾紛。
因法院裁決或者繼承等取得的土地權利是否可以不需要辦理登記？如果再轉讓給第三人時，能否直接變更到第三人名下？
根據我國《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因法院裁決、繼承等取得的土地權利就屬於例外情形，不登記也產生效力。因為根據《物權法》第二十八條規定，因人民法院的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力；根據《物權法》第二十九條規定，因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。
但對這類土地權利再次進行轉讓申請登記時，登記機構應當先將土地登記到法院裁決的當事人或者繼承名下之後，再過戶登記給第三人。因為《物權法》第三十一條明確規定“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”，《土地登記辦法》第四十五條第二款也規定：“權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後，再申請辦理土地權利變更登記”。如此登記，一方麵可以維護正常的交易程序，保證交易安全，另外也能使登記檔案資料保持連續性。
公司營業執照被吊銷後，能否將土地使用權直接變更登記到股東名下？
某有限責任公司的股東為甲、乙二人。公司營業執照被工商部門吊銷後，甲乙申請將土地使用權按照出資份額由公司變更登記到二人名下，請問能否辦理？如何辦理？
在該公司沒有進行清算並在工商部門辦理注銷登記之前土地登記機構不宜辦理土地使用權的變更登記。因為根據我國公司法的規定，公司因營業執照被吊銷解散，並不意味著公司的消滅或終止。公司營業執照被吊銷而解散的，應當在被吊銷之日起十五日內成立清算組，開始清算（有限責任公司的清算組由股東組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會確定的人員組成。逾期不成立清算組進行清算的，債權人可以申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算）。清算組就公司的債權債務等的事項形成清算報告，報股東會或者人民法院確認，報送公司登記機關申請注銷公司登記，並進行公告後，公司才終止。公司經過清算，並按照合法程序終止之後，才能辦理土地使用權的轉移變更登記。之所以這樣，主要是為了避免公司存在沒有依法處理的事項（債務等）而產生糾紛。因此在辦理這類登記時，可以根據實際情況要求當事人提供清算報告、工商登記部門的注銷登記證明，以及經過公告的證明材料，重點審查其對外的債務是否得到有效的處理後，才能作出是否進行變更登記的決定。
為什麼要實行土地登記人員持證上崗製度？具體哪些人員應當持證上崗？
《土地登記辦法》第四條規定國家實行土地登記人員持證上崗製度。為什麼要實行土地登記人員持證上崗製度？具體哪些人員應當持證上崗？
答：為了有效地提高土地登記人員的業務技術水平，保障土地登記文件的法律權威性，提高行政效能，原國家土地管理局
1996年10月30日就印發了《關於實施土地登記持證上崗製度的通知》（(1996)國土(籍)字第190號），並出台了《土地登記持證上崗管理暫行辦法》，要求土地登記人員必須具備土地管理的法律法規、土地登記的理論與方法、土地管理基礎知識等方麵的知識，同時規定《土地登記上崗資格證》是土地登記人員上崗資格的憑證，凡參加土地登記上崗資格考試合格，並取得《土地登記上崗資格證》的人員方可從事土地登記工作。2003年，國土資源部又印發了《關於進一步做好土地登記人員持證上崗工作的通知》（ 國土資發[2003]44號），進一步完善了土地登記人員持證上崗製度。《辦法》作為部門規章，再次明確規定了土地登記人員持證上崗製度，要求從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。
之所以要實行土地登記人員持證上崗製度，主要是基於以下原因：一是土地登記工作的實際需要。隨著經濟社會的發展，社會主義市場經濟體製改革的不斷深入，土地交易日益活躍，土地的財產價值屬性不斷顯現，土地登記的數量也與日俱增，同時隨著人們法律意識的增強，因土地登記產生的糾紛和訴訟越來越多。
2007年10月1日正式實施的《物權法》第二十一條也明確的規定“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償”。如果出現登記錯誤，登記機關將承擔賠償責任。為了減少因登記產生的糾紛，減少登記錯誤，保證登記結果的準確性和權威性，就需要不斷的提高土地登記從業人員的素質和水平。因此實行土地登記人員持證上崗製度成為必然。二是順應國際通行做法。世界上其他國家和地區，對土地登記人員都有很高的要求。土地登記人員都必須具備相應的專業技能，並通過相關的資格考試才能從事土地登記工作。如德國登記的主管部門是地方法院的土地登記局。工作人員主要由法律工作者、行政管理人員和仲裁法官組成。土地登記的具體審查、批準核實工作，主要由法律工作者承擔。日本登記官是在法務局、地方法務局或其支局、派出所服務的且經法務局長或地方法務局長指定的法務事務官。登記官經考試後由法務大臣任命，為國家公務員。韓國登記人員，由地方法院院長從地方法院及其分院以及登記所的法院書記官、法院事務官、法院主事或者法院主事補中指定而產生。澳大利亞法律對注冊登記官資格有嚴格的要求，一般要有5年以上實際工作經驗。《俄羅斯登記法》第15條則要求受過高等法律教育或者有在國家權利登記機關不少於兩年的工作經驗、經過專門培訓並通過符合規定要求之職業技能考試者可被任命為登記官職位。
考慮到實際情況，《辦法》僅規定“從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書”，應當持證上崗。具體來說，就是在土地登記簿上簽署審查意見的人員應當持證上崗（根據
2008年7月15日《國土資源部關於印發〈土地登記表格〉（試行）的通知》（國土資發[2008]153號），在土地登記簿上簽署審查意見的“審查人”與“負責人”應當在簽字的同時應當填寫土地登記上崗資格證號）。而對其他從事土地登記輔助工作的人員，如對在窗口收件人員、具體製證發證人員等，目前都沒有要求必須持證上崗。
哪些土地允許抵押，可以辦理抵押登記？
答：土地抵押是指土地權利人在法律許可的範圍內不移轉土地占有而將土地作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地依法進行處分，並以處分所得的價款優先受償。
隨著經濟社會的發展，利用土地抵押進行融資的現象越來越多。土地登記機構在辦理抵押登記時，首先總體上應當注意以下幾點：
一是土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。土地抵押的標的是土地權利而不是土地本身。
二是土地抵押的是法律允許轉讓的土地權利。我國法律對轉讓有禁止性或者限製性規定的土地權利，也相應的禁止抵押或者限製抵押（最直接的規定是
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若幹問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第五條：“以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規限製流通的財產設定擔保的，在實現債權時，人民法院應當按照有關法律、法規的規定對該財產進行處理”）。
三是進行的抵押土地權利必須已經登記發證，債務人或第三人對抵押的土地必須享有權利。另外，權利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。
至於具體哪些土地權利能夠進行抵押？哪些土地權利禁止抵押？哪些土地權利抵押應當受到限製？筆者根據《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及《城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規的規定，提供如下意見：
一、關於土地所有權
土地所有權不得抵押。我國實行的是土地的社會主義公有製，土地所有權不得交易，不具有流轉性，因此不論是國家土地所有權還是集體土地所有權都不得抵押。我國《物權法》第一百八十四條第一項、《擔保法》第三十七條第一項均明確規定土地所有權不得抵押，因此，土地登記機構不得辦理土地所有權的抵押登記。
二、關於土地用益物權
（一）土地承包經營權
一是一般的土地承包經營權，雖然《物權法》、《農村承包法》以及《
中共中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》都允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，但都沒有對土地承包經營權能否抵押作出規定。但綜合我國目前的法律法規以及國家關於土地管理的政策，承包經營權一般不得抵押。
二是四荒地的土地承包經營權，《擔保法》第三十四條第五項規定
抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押，《物權法》第一百八十條第三項規定以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。因此，通過公開競價方式取得並經過集體所有權人同意的四荒地承包經營權可以進行抵押。但抵押實現後，《物權法》第二百零一條規定未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
（二）建設用地使用權
1、國有建設用地使用權
一是通過出讓、國家租賃、作價出資或者入股等有償方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國法律沒有禁止性或者限製性的規定。《城市房地產管理法》第四十七條第二款明確規定以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。因此對於這類土地使用權的抵押，隻要已經交清土地出讓金、租金等費用，具有土地權利證書，一般應當給予辦理抵押登記。
二是通過劃撥方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國的法律進行了限製。辦理抵押登記時，抵押的土地應當滿足《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定的條件，並且與地方的房屋一並抵押。
三是通過授權經營方式取得的國有建設用地使用權的抵押，我國法律沒有明確的規定。《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若幹意見》（國土資發
[1999]433號）規定以授權經營方式取得的土地使用權，改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，並補繳土地出讓金。通過授權經營方式取得的國有建設用地使用權應當允許抵押，但是應當經過批準，實現抵押時應當補交土地出讓金。
四是政府儲備土地的抵押，主要是在《土地儲備管理辦法》進行了規定。按照《辦法》的規定，政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
2、集體建設用地使用權
集體建設用地使用權不得脫離廠房等建築物單獨抵押。《擔保法》第三十六條和《物權法》第一百八十三條都明確規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。《物權法》第二百零一條還規定，集體建設用地使用權抵押實現後未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
需要注意的是，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施所占用土地的建設用地使用權，不論是國有的，還是集體的，都不得進行抵押。
（三）關於宅基地使用權
由於宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織無償分配給其成員用於建造住宅的沒有使用期限限製的集體土地使用權。宅基地使用權權利主體具有特殊性。隻有本集體經濟組織的成員才能取得宅基地使用權，非本集體經濟組織成員不得取得宅基地使用權。目前宅基地使用權能否轉讓、抵押，社會各方麵都存在不同的意見，爭議較大。但綜合我國的現行的法律法規和土地管理政策的規定，宅基地使用權不得抵押。
（四）關於地役權
地役權是指按照合同的約定，利用他人的不動產
,以提高自己的不動產的效益的權利。地役權由於其特殊性，不得單獨轉讓、抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一並轉讓。
辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記需要注意哪些事項？
答：國有劃撥建設用地使用權具有無償、無期限、無流動 “三無”特點，即國有劃撥建設用地使用權不需要支付土地出讓金，基本上屬於無償取得，沒有使用期限的限製，因此不僅其取得的主體受到限製，而且其權利處分也受到限製，主要表現為不能自由轉讓、抵押、出租等。
關於國有劃撥建設用地使用權抵押，最直接的規定是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條第一款。根據此規定，辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記，應當注意下列幾點：
一、抵押人應當是公司、企業、其他經濟組織和個人，國家機關以及以公益為目的的事業單位、社會團體等一般不得成為抵押人。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第三條明確規定，國家機關和以公益為目的的事業單位、社會團體違反法律規定提供擔保的，擔保合同無效，因此給債權人造成損失的，還應當承擔相應的責任。
二是抵押人應當領有國有土地使用證和具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明。抵押的土地使用權已經登記發證是其進行抵押的前提。另外國有劃撥建設用地使用權一般不得單獨抵押，而是應當與土地上的建築物、其他附著物一並抵押。
三是應當向當地市縣人民政府補交土地出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。實踐中以國有劃撥建設用地使用權抵押的，土地登記機構一般要求當事人提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時確認的金額補交，還是按照抵押權實現時土地的價格來補交？由於土地的市場價格在不斷的發生變化，因此設定抵押和實現抵押時的土地市場價格是不一樣的，因此需要補交的土地出讓金也不一樣。實踐中對此存在不同的的意見，筆者認為應當按照抵押權實現時土地的價格來補交。
四是應當經過市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。劃撥土地已經辦理抵押登記的還需要再另行辦理抵押審批手續嗎？實踐中，以前曾對沒有經過審批但已經登記的國有劃撥建設用地使用權抵押是否效存在爭議。
2003年4月18日起施行的最高人民法院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批複》曾規定，“企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效”。由於我國基本上實行的實質審查主義，登記具有很強的公信力，《土地管理法》第十三條規定：“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，國土資源部2004年1月15日發布了《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發[2004]9號），規定以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。隨後，最高人民法院轉發了這一通知，認可了劃撥土地使用權抵押登記的效力。
辦理集體建設用地使用權抵押登記應當注意哪些事項？
答：我國現行法律對集體建設用地使用權的取得及主體等有較為嚴格的限製。集體建設用地使用權一般隻能由農村集體經濟組織本身或者集體的成員、符合法律規定的其他組織和個人（如集體經濟組織或者其成員舉辦的企業和學校、醫院等公益性事業）取得，因此集體建設用地使用權的轉讓、抵押等受到嚴格的限製。
土地登記機構辦理集體建設用地使用權抵押登記時，一般應當注意以下事項：
一是所抵押的集體建設用地使用權已經登記。抵押登記必須以土地使用權登記為前提。
二是集體建設用地使用權抵押的客體範圍存在限製。隻有鄉鎮、村企業的建設用地使用權才能進行抵押，其他的如集體舉辦的企業和學校、醫院等公益性事業單位的集體建設用地使用權一般不得抵押。
三是集體建設用地使用權不得脫離廠房等建築物單獨抵押。《擔保法》第三十六條和《物權法》第一百八十三條都明確規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。
四是集體建設用地使用權抵押應當經過集體土地所有權人同意。抵押人應當提供集體土地所有權人出具同意抵押的書麵證明。證明的具體內容應當包括在實現抵押權時集體同意按法律規定的土地征收標準補償後轉為國有土地；征地費是否作為清償資金等。集體土地所有權人在出具同意抵押的書麵證明前還應當將土地抵押有關事項在農民集體內部履行合法手續，征得農民集體成員的同意。
五是當事人提供的抵押合同應當明確抵押權實現的方式。《物權法》二百零一條明確規定，集體建設用地使用權抵押實現後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。因此，當事人應當在抵押之前，對抵押權的實現方式進行約定，以便於抵押權順利實現。
土地儲備機構抵押儲備土地的，如何辦理抵押登記？
（在平時工作中，經常遇到土地儲備機構將儲備土地用於抵押貸款並申請登記發證，但其不是土地的完全的使用權人，如何登記發證）？
答：根據國土資源部、財政部、中國人民銀行
2007年11月19日頒布的《土地儲備管理辦法》，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
土地登記機構辦理儲備土地抵押登記，應當注意以下幾點：
一是申請抵押的儲備土地必須產權清晰，具有合法的土地使用證。
二是申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批準，不得超計劃、超規模貸款。
三是政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定
四是政府儲備土地抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。
企業之間土地使用權抵押的，能否辦理抵押登記？
企業在買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，為擔保合同能夠得到順利履行，債權人可以要求債務人以土地使用權作為債務履行的擔保並申請抵押登記，如賣方在交貨之後，買方還沒有支付貨款之前，或者在買方暫時無法支付貨款時，賣方會要求買方以其不動產作為抵押並辦理登記，從而使賣方的債權能夠得到優先受償。對於這種抵押登記，能否辦理？實踐中，土地登記機構存在疑問。筆者認為這種抵押登記可以辦理，因為：
一是企業之間為保障其債權得到實現，以土地使用權設定擔保的做法符合《擔保法》和《物權法》的有關規定。因為《擔保法》第二條規定，在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依法設定擔保；《物權法》第一百七十一條規定，債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依法設立擔保物權。
二是目前國家和地方都已經有文件允許企業之間土地使用權進行依法抵押並對抵押登記的辦理作出了規定，如《國土資源部關於企業間土地使用權抵押有關問題的複函》（國土資函
[2000]582號）、北京市房屋土地管理局《關於加強我市房地產抵押管理工作有關問題的通知》（京房地權字（1998）281號）等。
但是，土地登記機構在辦理企業之間的土地使用權抵押時，應當注意以下幾點：
一是抵押的土地使用權必須已經辦理登記。
二是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批準手續。
三是企業之間訂立的主合同符合法律、法規規定的，為保證債權實現，債務方企業可以依法取得的出讓國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋占用範圍內的國有土地使用權抵押。如果設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
以土地進行反擔保的，如何辦理土地抵押登記？
在市場經濟活動中，為保障債權的實現，除了擔保之外，反擔保也是經常使用的方法。在第三人為債務人向債權人作擔保的情況下，反擔保是保證擔保人利益不受損害的有效方式。《物權法》第一百七十一條和《擔保法》第四條都對反擔保加以規定，即“第三人為債務人向債權人提供擔保時，可以要求債務人提供反擔保”，反擔保適用於關於擔保的法律規定。
什麼是反擔保呢？反擔保是指為債務人提供擔保的第三人，為保證其追償權實現而要求債務人提供的擔保。在債務清償期屆滿，債務人未履行債務時，由第三人承擔擔保責任後，第三人即成為債務人的債權人，第三人對其代債務人清償的債務，有權向債務人追償。當第三人行使追償權時，有可能因債務人無力償還而使其追償權無法實現，為了保證追償權的實現，第三人在為債務人提供擔保時，可以要求債務人以土地或其他財產為其提供擔保，這種債務人反過來又為擔保人提供的擔保叫反擔保。舉例來說，
A為貸款人B向銀行提供了擔保，同時可以要求B以土地或其他財產為其提供反擔保。銀行是債權人，A為擔保人，B不僅是債務人，而且是反擔保人。
反擔保是否必須由債務人自己提供呢？根據
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第二條的規定，反擔保人可以是債務人，也可以是債務人之外的其他人。在上述案例中，如果B請求C為其向A提供擔保， C就成了反擔保人。
就上述案例來說，如果反擔保人
B以土地向擔保人A提供擔保申請土地登記，土地登記機構應當按照抵押登記辦理。在辦理登記時，土地登記機構應當注意以下事項：
一是申請人為反擔保人
B和擔保人A，其中反擔保人B是抵押人，擔保人A是抵押權人。需要注意的是，在反擔保土地抵押登記時，銀行不是抵押權人，也不是申請人。
二是擔保人所擔保的應當是合法的債權債務，從而保證其反擔保的合法性。至於擔保人提供的是抵押或是保證等，則無須審查。
三是申請人應當提交資料包括
B用於反擔保的土地的權利證書以及A、B簽訂的反擔保合同等。土地登記機構為了查明事實，也可以要求提供B與銀行簽訂的主合同以及A、B、銀行之間簽訂的擔保合同。
四是經過審查，符合登記條件的，土地登記機構在反擔保人
B的土地權利證書上記載反擔保事項，並為擔保人A填製發放土地他項權利證明書。
私立的學校、醫院等單位用地能否抵押？
答：實踐中，不少私立的學校、醫院等單位欲以其取得的出讓國有建設用地使用權抵押融資並申請抵押登記。這些土地能否抵押，能否辦理抵押登記，土地登記機構存在疑問。
我國《擔保法》第三十七條第三項和《物權法》第一百八十四條第三項都明確禁止“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施”抵押。對此規定，實踐中，對於公立的學校、醫院等單位用地不得抵押沒有什麼異議，但是對私立的學校、醫院等單位用地不得抵押，有的人持有不同的觀點。他們認為私立的學校、醫院等單位的土地一般是通過出讓取得，而不是劃撥取得，因此抵押不應當受到限製；除此之外，他們認為私立的學校、醫院一般是依法設立並在工商登記部門登記注冊的企業法人，執行企業稅收政策和財務會計製度，是營利性企業法人，不是以公益性為經營目的事業單位或社會團體，因此不屬於《擔保法》第三十七條第三項和《物權法》第一百八十四條第三項調整的對象。
筆者認為私立的學校、醫院等單位的教育設施、醫療衛生設施等公益設施用地不管是劃撥取得，還是出讓取得，不論這些單位注冊的是事業單位、社會團體，還是公司，都不得抵押。根據我國《民辦教育促進法》第三條第一款的規定“民辦教育事業屬於公益性事業”，私立的學校也屬於公益性事業單位
。根據我國《醫療機構管理條例》第三條規定，醫療機構應當以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務為宗旨。因此，醫院無論是公立還是私立，也都應當以社會公益為目的。根據全國人大法工委編寫的《中華人民共和國物權法釋義》可知，《物權法》第一百八十四條第三項之所以禁止這些土地抵押，主要目的是在於保障學校、醫院等以公益為目的的事業單位財產的安全、穩定，從而保障公眾的利益，維護社會的穩定與和諧。
但是對私立的學校、醫院以其教育設施、醫療衛生設施等社會公益設施用地以外的土地進行抵押的，土地登記機構可以辦理抵押登記。因為最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第五十三條規定：
"學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效"。根據這一司法解釋，土地登記機構在辦理抵押登記時，應當注意抵押的土地範圍隻能限定在教育設施、醫療衛生設施等社會公益設施占地以外的土地，而且學校、醫院隻能利用這些土地為自身債務設定抵押，而不能為其他人提供擔保。
宅基地使用權登記
宅基地使用權登記涉及農村千家萬戶，關係到廣大農民群眾的切身利益。加快宅基地使用權登記發證工作，是依法保護宅基地使用權人合法權益的重要措施，是加強農村宅基地管理的重要手段，也是集體土地使用製度改革和土地統一登記的重要基礎和保障。通過開展宅基地使用權登記，可以有效規範農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，推進社會主義新農村建設，維護社會的和諧與穩定。
《中共中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）將包括宅基地在內的農村土地登記發證工作提到十分重要的位置。《決定》除明確指出要“搞好農村土地確權、登記、頒證工作”外，還在以下兩方麵涉及到宅基地登記發證工作：一是“產權明晰”為《決定》“進一步完善農村土地管理製度”所要堅持的首要原則。如何做到產權明晰，必須將包括宅基地在內的農村集體土地登記發證到戶，以定分止爭，為進一步完善農村土地管理製度夯實基礎。二是《決定》明確規定“完善農村宅基地製度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權”，如何保障農戶的宅基地用益物權，除了在規劃、計劃上保障宅基地的供應外，最關鍵的是要對農民已經合法取得的宅基地進行登記發證，對其權利進行保護，使之不受侵犯。
在《決定》出台之前，國土資源部就意識到宅基地登記發證工作的重要性。為深入貫徹實施《物權法》，依法保護宅基地使用權人的合法權益，加強宅基地管理，促進社會主義新農村建設，國土資源部決定大力推進宅基地使用權登記發證工作，特下發了《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地進一步加大工作力度，力爭在
2009年底前，基本完成全國宅基地使用權登記發證工作，做到權屬糾紛基本解決，農民合法使用的宅基地全部發證到戶。
根據《決定》和《通知》精神，宅基地登記發證工作是國土資源係統當前的一項重要工作。下麵，就《國土資源報
.鄉鎮周刊》“業務探討”欄目所提出的地方在日常工作中經常碰到的幾個宅基地登記發證問題，筆者在此進行彙總分析，發表自己的觀點，供大家在實踐中參考：
農村村民宅基地超麵積的，應當如何登記發證？
實踐中，由於種種原因，農村村民超占宅基地的現象很普遍。如何進行確權登記發證，《通知》根據三個不同的時間段分別規定了處理方法，筆者認為應當嚴格按照《通知》的要求進行登記。即：
1、1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大用地麵積的，可以按現有實際使用麵積進行登記。2、1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的麵積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理後，可以按實際使用麵積進行登記。3、1987年《土地管理法》實施後，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的麵積標準的，按照實際批準麵積進行登記。其麵積超過各地規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的麵積，待以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理,並按照各地規定的麵積標準重新進行登記。
實踐操作中，對如何確定宗地權屬界址位置及繪製宗地圖存在著不同的意見。一種觀點認為應當按照本宗地與鄰宗地之間的實際界址來確定，地籍調查表中填寫的界址長度為本宗地的實際長、寬，由實際的鄰界人簽字蓋章，並據此測繪製做宗地圖；另外一種觀點認為應按批準麵積結合宗地利用現狀來劃定界址，地籍調查表中填寫的界址長、寬之積應為本宗地的批準麵積，宗地與超占部分相接的一方，另外由村主任或受托人簽字蓋章，並據此測繪製作宗地圖。
筆者認為應當按照宗地的實際界址進行調查，繪製宗地圖。超占的部分應當在地籍調查表和宗地圖中加以注明，並由申請人和實際的鄰界人簽字。因為根據《通知》的規定，宅基地麵積超占的，在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的麵積，目的在於以後“按有關規定作出處理”。按照實際界址進行調查，繪製宗地圖，將超占的部分在地籍調查表和宗地圖中加以注明，保持宗地原貌，顯示當事人所超占麵積數量和具體位置，可以為以後“按有關規定作出處理”提供依據。
“一戶多宅”的村民申請第二宗宅基地申請的，如何辦理登記？
根據《土地管理法》第六十二條的規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”，但由於各種原因，在實踐中存在著不少“一戶多宅”的現象。產生這種現象的原因有很多，具體原因包括：一是曆史原因，法律法規不健全，管理鬆懈造成的。二是建新不拆舊，近年來隨著規劃調整和村民為改善居住條件而異地拆建戶，新房建成，舊房未拆，造成了事實上的一戶多宅。三是由於繼承造成一戶多宅。四是由於接受贈與造成一戶多宅。五是村民由於購買住宅造成一戶多宅。六是其他原因。
因此，在上述情形下，一戶村民申請第二宗宅基地登記的，能否受理？如何登記發證？筆者認為土地登記機構在登記發證過程中，應當以現有的法律政策為基礎，根據產生的原因的不同分別進行處理：
1、對於曆史原因造成的“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構可以根據原國家土地管理局所頒布的《確定土地所有權和使用權的若幹規定》（〔
1995〕國土〔籍〕字第26號）的有關規定辦理。筆者認為如果一戶村民的兩處宅基地麵積合並，沒有超過所在地省級人民政府規定麵積標準的，土地登記機構可以受理其第二宗宅基地登記申請。
2、對於因建新不拆舊造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在村民拆除其舊宅之前，土地登記機構暫不受理。
3、對於因繼承造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構可以受理。宅基地使用權能否作為遺產依法繼承，我國《繼承法》沒有明確的規定。實踐中有人認為宅基地使用權作為一種帶有身份性質的權利不能繼承。但筆者個人認為宅基地使用權可以作為遺產繼承，因繼承申請第二宗宅基地登記的，可以受理。理由為：一是因為宅基地使用權是一種重要的用益物權，是農民一項重要的財產權，應當允許繼承；二是我國《繼承法》明文規定房屋可以繼承。繼承人繼承房屋便自然對房屋所占範圍的土地進行了使用，不允許宅基地使用權繼承，客觀上也沒有可能；三是《通知》明確規定“除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理”；四是《確定土地所有權和使用權的若幹規定》第四十九條明確規定“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權”。
4、對於因接受贈與造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，土地登記機構不得受理。否則，將容易導致大量名為贈與，實為有償轉讓，以規避法律的現象出現。
5、對於村民購買住宅造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家規範宅基地流轉的法律或政策出台之前，土地登記機構不得受理。
6、對於其他原因造成“一戶多宅”，村民申請第二宗宅基地登記的，在國家出台明確的規定之前，土地登記機構一般不得受理。
退休返鄉人員能否取得宅基地，能否為其登記發證？
目前有一部分工作人員退休後，選擇回老家興建住宅。對這些人員能否為其分配宅基地，並為其辦理宅基地登記手續？筆者認為如果將退休人員界定為從機關、企事業、社會組織和團體等單位退休的城鎮居民，則退休返鄉人員不能取得宅基地，土地登記機構不得為其登記發證。理由如下：
一、退休人員取得宅基地不符合我國法律法規和相關的宅基地管理政策的規定。退休人員屬於城鎮居民，不是農村村民。我國《土地管理法》明確規定隻有農村村民才能擁有宅基地，並且一戶隻能擁有一處宅基地。由於宅基地取得主體具有特殊性，隻有本集體成員才能取得宅基地，非本集體成員不得取得宅基地，因此國家禁止城鎮居民在農村取得宅基地。對此，《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發
[2004]28號）、《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）、國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）都有明確的規定。
二、退休人員取得宅基地違反情理。宅基地是農民集體撥給本集體內符合條件的成員用於建造住宅及其附屬設施的土地。宅基地均為無償取得，帶有福利性質。因為目前農村村民基本上沒有任何社會保障，農民隻有通過無償取得宅基地才能解決住處問題。而退休人員一般都有退休金，其住房問題國家有相應的配套政策加以解決。因此如果允許退休人員取得宅基地，不僅違反情理，屬於與農民爭福利，而且將導致大量的耕地被占，致使
2020年18億畝的耕地保護目標無法順利實現。
農村空房宅基地，如何進行確權登記？
由於種種原因，目前在農村出現了很多空房，具體情形如農村父母雙故後遺留的閑置房屋；已經取得城市戶口的原村民在農村的舊房等。這些房屋一般沒有人居住，逐漸破舊，不僅影響規劃，而且占用了農民集體寶貴的宅基地，實踐中無法收回。某些地方工作的同誌對這部分空房宅基地如何確權登記存在疑問。
其實，對於上述兩種情形的空房的土地如何確權，國家有明確的規定：對於第一種情形，應當按照原國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若幹規定》第四十九條關於“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權”的規定，將土地權利確定給合法的繼承人；對於第二種情形，應當根據《確定土地所有權和使用權的若幹規定》第四十八條“非農業戶口居民
(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除後沒有批準重建的，土地使用權由集體收回”的規定，將土地權利確定給原房屋所有權人。
但需要注意的是，筆者認為這些當事人因此而享有的土地權利並不是無期限的，而僅限於房屋的存續期間。因為嚴格按照我國《土地管理法》有關宅基地的管理規定，這些當事人不應當取得或者再享有宅基地使用權，他們是基於房屋所有權而對土地享有權利。如果房屋滅失，他們對土地的權利也將不再存在。因此實踐中如果這些空房坍塌、拆除，則不應當確定宅基地使用權。已經確定登記使用權的，應當由農民集體報經縣級人民政府批準後，收回土地，並向登記機關申請注銷土地登記。
另外，這些空房的存在，實踐中確實導致了大量土地的閑置和浪費。國家應當研究建立宅基地的有償退出機製，盡快出台相應的管理辦法，激勵村民主動退出空置的宅基地，以促進土地的集約節約利用。
辦理土地抵押權登記時，關於土地抵押期限應當注意哪些事項？
答：在辦理土地抵押登記時，土地登記申請書和土地登記審批表上有抵押期限一欄，土地他項權利證明書上有存續期限一欄需要填寫。抵押期限應當如何確定？如何填寫？筆者認為在實踐中，關於抵押期限，應當注意以下幾點：
1、按照《土地登記辦法》第三十六條的規定，當事人申請抵押登記應當提交主債權債務合同、抵押合同。辦理抵押登記時，如果當事人提交的合同對抵押期限進行了約定，則按照合同的約定期限填寫。
2、如果當事人提交的合同對抵押期限沒有進行約定，則抵押期限按照當事人約定的債權期限填寫。
3、如果申請登記的抵押為最高額抵押，應當按照當事人所提交的最高額抵押合同記載土地所擔保的最高額抵押的期間。由於最高額土地抵押是當事人就土地對一定期間內將要連續發生的債權所提供的擔保，在辦理登記時，所擔保的債權有可能尚未發生，無法確定債權和抵押權的期限，因此隻需要記載最高額抵押期間即可，土地他項權利證書書上的“存續期限”一欄可以不填寫。
4、一般土地抵押的期限不得超過所抵押宗地的剩餘使用年限，最高額抵押的期間不得超過所抵押宗地的剩餘使用年限。
土地抵押期限發生變更，土地登記機構如何辦理登記？
實踐中，經常出現土地抵押期限發生變更特別是抵押貸款延期的情形，如何辦理登記？《土地登記辦法》沒有明確的規定。實踐中一般有兩種做法：第一種做法是要求抵押權人提供原抵押資料及終止原抵押的證明，收回原土地他項權利證明書，注銷原抵押登記，然後再重新辦理抵押登記，發放新的土地他項權利證明書；第二種做法是是直接辦理抵押期限變更登記，將土地他項權利證明書“存續期限”一欄加蓋變更印章後予以變更或者在記事欄予以注明，同時在土地登記簿上予以記載。
銀行等抵押權人不認同第一種做法，認為解除原抵押權後至重新辦理抵押權登記期間，銀行的權利處於真空狀態，沒有任何保障，存在較大的法律風險，因此主張應當直接辦理期限的變更登記。而地方土地登記機構大多則認為沒有期限變更登記這樣一種登記類型，不能直接辦理。
筆者認為如果因主債權延期導致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上隻有一個抵押權或者有多個抵押權而需要延期的抵押權期限變更之後不影響其他抵押權的順位，建議登記機構按照第二種做法直接辦理抵押期限的變更登記。理由如下：一是雖然《土地登記辦法》沒有明確規定，但抵押期限變更也應當屬於變更登記的內容；二是不僅為當事人提供了便利，而且提高了登記的效率；三是可以避免給銀行帶來不必要的法律風險。
但如果因主債權延期導致土地抵押期限延期，宗地上有多個抵押權且需要延期的抵押權的期限變更之後影響其他抵押權的順位，建議土地登記機構一般采取第一種做法，即注銷原抵押權之後，再登記為後一順位的抵押權。或者采取第二種做法直接辦理抵押期限變更登記，同時辦理抵押順位的變更登記。
土地抵押期限屆滿，土地登記機構能否主動注銷抵押登記？
答：土地抵押期限屆滿，土地登記機構不能主動注銷抵押登記。理由如下：
一是土地登記應當遵循依申請登記的原則。注銷土地抵押登記不僅需要當事人申請，而且需要抵押人、抵押權人雙方共同申請。如果基於特殊原因僅有抵押人一方申請，則抵押人應當提供有關證明材料，如已還款的證明、法院的裁決等證明債權已經實現或者消滅的證明或者抵押權人同意解除的證明等。在僅有抵押人一方申請時，為防止出現偽造材料等虛假行為，登記機關應當審慎審查，必須查證屬實後才能進行注銷登記。因此土地抵押期限屆滿，土地登記不僅不能主動注銷抵押登記，而且在僅有一方申請的情形下也不得擅自辦理。
二是土地抵押期限屆滿並不能表明債權和抵押權消滅。抵押權與其擔保的債權同時存在。根據《物權法》第
177條 “有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅； （二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形”的規定，土地抵押權一般因主債權消滅、抵押權實現、債權人放棄等情形而消滅。土地他項權利證明書上記載的抵押期限一般是根據抵押合同約定的債權期限記載，債權期限或抵押合同約定的抵押期限屆滿，不表明債權消滅，也不表明抵押權的消滅。
三是根據《最高人民法院關於適用
<中華人民共和國擔保法>
若幹問題的解釋》第12條第1款的規定，“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力”，表明司法實踐也不認可登記的抵押期間屆滿抵押權就失去效力的觀點。
四是國土資源部辦公廳對貴州省國土資源廳《關於注銷土地他項權利登記有關問題的複函》（國土資廳函
[2007]162號）以及《土地登記辦法》第五十五條都明確規定，土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。
土地所擔保的債權的訴訟時效已過，土地登記機構能否主動注銷抵押登記？
答：既然土地抵押期限屆滿，土地登記機構不能主動注銷抵押登記。那麼如果土地所擔保的債權的訴訟時效已過，土地登記機構能否主動注銷抵押登記呢？
實踐中，有的同誌認為，如果土地所擔保的債權的訴訟時效已過，土地所擔保的債權以及抵押權不再受保護，因為《物權法》第
202條明確規定“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。土地登記機構便可以主動注銷抵押登記；也有的同誌認為在訴訟時效結束後的二年之後，土地登記機構才可以主動注銷，因為《最高人民法院關於適用
<中華人民共和國擔保法>
若幹問題的解釋》第12條第2款的規定：“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束後，擔保權人在訴訟時效結束後的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。”筆者認為土地登記機構不宜以土地抵押所擔保的債權的訴訟時效已過為由，主動注銷土地抵押登記。理由如下：
一是訴訟時效製度比較複雜。不同類型的案件訴訟時效期間不同，有的為
1年，有的為2年，最長的為20年。根據《民法通則》第135條的規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間一般為2年。而根據第136條的規定，因身體受到傷害要求賠償的、出售質量不合格的商品未聲明的、延付或者拒付租金的、寄存財物被丟失或者損毀的訴訟時效期間為1年。並且《民法通則》第137條明確規定“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間”，實踐中很難判斷“知道或者應當知道權利被侵害”的時間，再加上第138條規定“超過訴訟時效期間，當事人自願履行的，不受訴訟時效限製”，地方從事登記工作的同誌很難判斷訴訟時效是否失效。
二是土地登記機構不宜主動援用訴訟時效製度。《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效製度若幹問題的規定》（
2008年8月11日最高人民法院審判委員會第1450次會議通過法釋〔2008〕11號）第三條 “當事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判” 的規定，人民法院不得對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判。因為訴訟時效製度雖具有督促權利人行使權利的立法目的，但其實質並非否定權利的合法存在和行使，而是禁止權利的濫用，以維護社會交易秩序的穩定，進而保護社會公共利益。因此，在實際工作中，土地登記機構也不得主動援用適用訴訟時效製度注銷抵押登記。
能否辦理“土地的分割抵押”登記？
答：實踐中，不少地方出現了所謂的“土地的分割抵押”，即隻抵押一宗地的一部分麵積。具體做法如企業將其土地的一部分抵押給一家銀行，將其中的另外一部分抵押給另外一家銀行。有的地方土地登記機構按照抵押的麵積為當事人辦理了土地抵押登記，
筆者認為不能辦理“土地的分割抵押登記”，理由如下：
1、“土地的分割抵押”與相關法律的立法宗旨不符。根據《物權法》第一百八十二條“以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押”的規定，《物權法》所倡導的是抵押物的整體抵押。目前由於行政管理體製等原因，房屋和土地的分別抵押登記已經造成許多糾紛，產生了很多弊端，嚴重影響了交易安全。人為的將土地按麵積分割抵押，隻會造成更多的糾紛。
2、“土地的分割抵押”與相關法律的規定不符。根據《擔保法》第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分”，抵押物可以再次抵押的部分是其價值大於所擔保債權的餘額，指的是抵押物的價值，而不是抵押物的麵積。
3、“土地的分割抵押登記”違反了土地以宗地為單位進行登記的原則。土地抵押登記也應當以宗地為單位進行，土地抵押登記的效力及於整宗土地。同一宗地多次抵押的，應當按照《土地登記辦法》第三十六條第二款的規定，以抵押登記申請先後為序辦理抵押登記。
4、“土地的分割抵押”影響當事人的利益。人為的分割土地抵押，不僅會影響抵押土地的變現能力和造成抵押土地價值的降低，更重要的是將影響後一抵押權人的利益。因為《物權法》第一百九十九條的規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，抵押權實現時，拍賣、變賣抵押財產所得的價款並非按照分割的麵積各自進行清償，而是按照登記的先後順序清償。抵押登記辦理在先的抵押權人完全可以要求以整宗土地的價值要求優先受償，抵押登記在後的抵押權人隻能就抵押登記辦理在先的抵押權人受償完畢後的土地價值餘額部分進行優先受償，而不能就其所抵押的那一部分土地麵積進行優先受償。如果因土地價格的波動導致土地的價值減少，後一抵押權人的債權就存在無法完全受償的風險。
實踐中，對同一宗土地抵押給兩個以上債權人的，土地登記機構必須按照《土地登記辦法》第三十六條的規定，以抵押登記申請先後為序辦理抵押登記，不得辦理所謂的“土地的分割抵押登記”。如果抵押宗地的麵積確實較大，宗地內的地塊之間界限清晰且當事人有分別抵押意願的，土地登記機構應當先辦理土地的分宗登記，分別發放土地證書之後再分別辦理土地的抵押登記。
融資租賃抵押如何辦理抵押登記？
融資租賃的出租人要求承租人以土地作為擔保並申請辦理抵押登記的，能否辦理？如何辦理？
答：土地登記機構可以為當事人辦理抵押登記。理由如下：
根據《合同法》第二百三十七條的規定，融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃通常的做法是出租人出資購買承租人選定的技術設備或其他物資，作為租賃物出租給承租人，承租人按合同約定取得租賃物的長期使用權，在承租期間，按合同約定的期限支付租金，租賃期滿按合同約定的方式處置租賃物。
雖然根據《合同法》第二百四十二條規定，出租人享有租賃物的所有權。承租人破產的，租賃物不屬於破產財產，出租人的權益得到相應的保障。但根據《合同法》第二百四十五條的規定，出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用。因此實踐中，有的出租人考慮到自己無法實際占有和控製租賃物，為了進一步保護自己的利益，減少交易風險，還要求承租人以土地等不動產作為抵押。融資租賃一般出現在企業購置價格較高的機器設備的情形，筆者認為融資租賃有力的解決了企業融資難的問題，出租人和承租人之間訂立的融資租賃合同（債權債務主合同）符合有關法律、法規的規定，為其辦理抵押登記符合《國土資源部關於企業間土地使用權抵押有關問題的複函》
(國土資函[2000]582號)的規定。
土地登記機構在辦理融資租賃抵押登記過程中應當注意以下事項：
一是承租人提供擔保的土地必須權屬清楚，必須已經辦理土地登記，取得土地權利證書。
二是登記申請人為出租人和承租人，其中出租人為抵押權人，承租人為抵押人（如果第三人以其土地等不動產為承租人擔保，則申請人為出租人和第三人，抵押人為第三人）。
三是為便於土地登記機構查清事實，當事人除了提供一般抵押登記所需要提供的材料外，還應當提供融資租賃合同。
四是抵押期限一般由出租人和承租人進行約定。如無約定，抵押期限按照融資租賃合同約定的租賃期限填寫。
五是抵押金額一般由出租人和承租人進行約定。如無約定，抵押金額按照融資租賃合同約定的租金數額填寫。
六是租賃期間屆滿，承租人按照約定支付全部租金的，抵押權消滅，承租人可以持相關支付憑證申請注銷抵押登記。
實踐中不少地方出現了銀團抵押貸款，如何辦理土地抵押登記？
答：根據《中國銀監會關於印發
<銀團貸款業務指引>
的通知》（銀監發〔2007〕68號）的規定，銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基於相同貸款條件，依據同一貸款協議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業務。銀團貸款一般出現在大額貸款的情形。由於銀團貸款涉及的當事人比較多，如僅參與的銀行一般就包括牽頭行、代理行和參加行等；涉及的協議文件較多，有的不僅需要銀團貸款成員與借款人、擔保人之間簽訂銀團貸款協議，而且有的銀團貸款成員之間另行簽訂《銀團內部協議》以規定相互之間的權利義務關係；涉及的協議內容較多等。
由於相對一般的土地抵押登記，銀團貸款抵押登記比較複雜，法律專業性較強，筆者建議土地登記機構在辦理時注意以下事項：
一是土地登記申請人為抵押人和各銀團貸款成員。土地登記申請書和審批表中的抵押權人內容欄可隻填寫代理行，其他的銀團貸款成員在備注欄中予以注明。
二是抵押金額按照銀團貸款成員與借款人、擔保人之間簽訂銀團貸款協議約定填寫。土地登記申請書和審批表中的土地抵押金額欄可以填寫貸款總金額，銀團貸款成員的貸款比例在備注欄中注明。
三是關於土地他項權利證明書，抵押權人欄可填寫所有銀團貸款成員的名稱，同時在備注欄注明相互之間的貸款比例，為各銀團貸款成員發放相同的土地他項權利證明書；也可以為各銀團貸款成員發放填寫有不同抵押權人名稱的土地他項權利證明書，但必須在備注欄注明相關事項如為銀團抵押貸款、各銀團相互之間的貸款比例等。
四是土地登記卡和土地他項權利證明書注明各銀團貸款成員為同一順位的抵押權人。抵押權實現時，各銀團貸款成員受償順序相同，按照約定的比例享有優先受償權。
授權經營國有土地使用權發生轉讓或者抵押，如何辦理登記？
答：授權經營國有土地使用權轉讓或者抵押，可以參照劃撥國有建設用地使用權辦理登記。
授權經營國有土地使用權是國有企業改革過程中出現的一種特殊的土地權利。根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（原國家土地管理局令第
8號）、《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若幹意見》（以下簡稱《意見》）等相關規定，授權經營國有土地使用權具有以下特點：
一是權利主體具有特殊性。取得授權經營國有土地使用權的主體為經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司。這些公司一般都是特大型的國有企業。中小國有企業、外資企業、民營企業等都不可能成為授權經營國有土地使用權的權利主體。
二是被授權經營的企業在其企業集團內部代表國家經營管理土地。被授權經營的企業對土地的權利主要表現為可以將土地租賃給其直屬企業、控股企業、參股企業使用或以作價出資（入股）等方式配置土地；經被授權經營的企業同意，被授權經營的土地可以在其直屬企業、控股企業、參股企業之間進行轉讓等。被授權經營企業的義務主要表現為必須接受授權部門的監督管理，須對土地資產保值、增值情況提供年度報告，對企業土地股權的年度變化情況以及對土地資產處置的文件及時報授權部門備案等。
三是權利客體一般為國有建設用地。
四是權利性質類似劃撥土地使用權。主要表現為被授權經營的土地向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，並補繳土地出讓金。
《土地登記辦法》隻是對授權經營土地使用權的初始登記，進行了規定，但對其轉讓或者抵押如何登記沒有進行規定。授權經營土地使用權是國有企業改革過程中出現的一種極為特殊土地權利類型，其權利內涵以及所具有的權能等內容都缺乏明確的規定。筆者建議土地登記機構在實踐中辦理授權經營土地使用權轉讓或者抵押的登記時，參照劃撥國有建設用地使用權辦理，並關注以下問題：
一是被授權經營的企業將土地租賃給其直屬企業、控股企業、參股企業使用時，後者取得的土地權利類型應當如何登記？是仍然登記為授權經營還是登記為國有土地使用權租賃？筆者認為應當登記為國有土地使用權租賃。因為被授權的企業其實是在代表國家將土地使用權租賃給其直屬企業或控股企業、參股企業使用，收取相應的租金。
二是被授權經營的企業將土地以作價出資（入股）方式進行配置時，被入股的企業獲得的土地權利類型應當如何登記？實踐中，有的地方仍然登記為授權經營，有的地方登記為作價出資（入股）。筆者認為應當登記為作價出資（入股），因為土地已經轉化為國家股股權由被授權經營的企業持有。
三是根據《意見》規定，授權經營國有土地使用權“向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，並補繳土地使用權出讓金”。如果被授權經營的企業已經將土地通過作價出資（入股）投入其直屬企業或控股企業、參股企業的，其直屬企業或控股企業、參股企業轉讓土地，是否適用該規定？是否還應當繳納土地使用權出讓金？筆者認為如果直屬企業或控股企業、參股企業取得的土地使用權登記的權利類型為作價出資（入股），則不適用這一規定，不須再繳納土地使用權出讓金，因為土地使用權出讓金已經轉化為股權為被授權經營的企業所持有。
四是由於目前沒有文件對授權經營土地使用權抵押做出規定，因此對其能否進行抵押存在爭議。由於授權經營的土地使用權經土地行政主管部門批準並補繳土地使用權出讓金之後可以向集團公司以外的單位或個人轉讓，因此筆者認為授權經營土地使用權也可以進行抵押，但前提是要經過經土地行政主管部門批準，並在抵押權實現時要將土地拍賣所得價款先用於補繳土地出讓金，剩餘部分抵押權人才能優先受償。
通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權轉讓或者抵押，如何辦理登記？
答：通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權轉讓或者抵押，可以直接按照或者參照出讓國有建設用地使用權辦理登記。
實踐中，通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權，在進行登記時，因其取得方式等的不同，一般登記為兩種不同的權利類型：一種登記為作價出資（入股），一種登記為出讓。之所以存在區別，主要是基於以下原因：前一種作價出資（入股）是《土地管理法實施條例》第二十九條規定的國有土地有償使用的一種特殊方式，主要出現在國有企業改革過程中。作價出資的主體是國家，因此一般登記為作價出資（入股）；後一種作價出資（入股）主要是根據《公司法》第二十七條第一款的規定，股東以“可以用貨幣估價並可以依法轉讓”的土地權利作價出資。“可以用貨幣估價並可以依法轉讓”的土地權利一般為出讓的國有建設用地使用權，因此權利類型一般直接登記為出讓國有土地使用權。
雖然目前將前一種作價出資（入股）的土地權利類型登記為作價出資（入股），但筆者認為，這種權利實質上就是一種出讓國有土地使用權，因為：
一是權能與出讓國有土地使用權相同。根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》
(原國家土地管理局第8號令)的規定，“國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押”。根據《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若幹意見》的規定，土地“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期內可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押”。
二是國家作價出資（入股）土地使用權實質上已經支付了土地使用權出讓金。根據《城市房地產管理法》的規定，土地使用權出讓是指“國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為”。根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》的規定，“土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有”。國家作價出資（入股）的土地被折抵為出資，變成了股份，體現為國有資產管理部門持有的國家股股權，實質上已經繳納了土地使用權出讓金。
由此可見，作價出資（入股）國有土地使用權與出讓國有土地使用權在權利的性質、權能等方麵完全相同。企業取得的土地使用權實質上就隻是在國有企業改革的這樣一個特殊的曆史階段出現的一種特殊的出讓國有土地使用權，筆者認為，為了便於地方理解和操作，工作實踐中完全可以將其按照出讓國有土地使用權對待，其轉讓和抵押，自然也應當按照出讓國有土地使用權的登記辦理。
公司分立致使土地使用權發生轉移的，如何辦理登記？
答：因公司分立致使土地使用權發生轉移的，根據《土地登記辦法》第四十一條的規定，當事人應當申請土地使用權變更登記。但當事人具體應當提交哪些材料，土地登記機構應當如何辦理等，由於分立的情形比較複雜，《土地登記辦法》沒有作出明確詳細的規定。筆者建議土地登記機構在辦理此類登記時注意以下問題：
一是並不是所有的公司分立都會導致土地使用權的轉移。公司分立一般也主要存在兩種形式，即新設分立和派生分立。新設分立，主要是指原公司解散，而分別設立兩個或兩個以上新公司的分立方式。派生分立，主要是指原公司存續，而是將其一部分分出設立為一個或數個新公司的分立方式。舉例來說，
A公司分立，如果A公司解散，新設立兩個公司B、C，這種分立屬於新設分立；如果A公司繼續存在，但是從其中分立一部分出來成立新的公司B，這種分立就屬於派生分立。新設分立，原公司的土地需要轉移到新設立的公司名下；派生分立，如果原公司不將其土地分給新設立的公司，則不需要辦理土地使用權的變更登記。
二是申請。新設分立導致土地使用權轉移的，隻需要新設立的公司單方申請土地登記，如果屬於派生分立導致土地使用權轉移的，則需要存續的公司與新設立的公司雙方共同申請。雖然一般的土地使用權變更登記需要當事人雙方申請，但新設分立後，原公司不再繼續存在，因此隻需單方申請即可，但是派生設立導致土地使用權轉移的，需要將土地使用權由存續公司名下轉移到新設公司名下，權利轉移的雙方同時存在，因此需要雙方申請。
三是土地登記機構應當要求當事人提供以下材料，並進行重點審查：
1、新設分立，新設立的公司提起登記申請時，應當提供原公司工商注銷登記資料。雖然原公司不複存在，無法作為一方當事人申請登記，但需要當事人提交這些資料，以供土地登記機構審查綜合判斷分立之事實。
2、公司分立時的財產分割協議或文件等。根據《公司法》第一百七十六條的規定，公司分立，其財產作相應的分割。分立是土地使用權發生轉移的原因，因此需要當事人提供財產分割協議或文件作為土地使用權轉移之證明。
3、工商登記資料，主要是分立後存續的公司的工商變更登記資料或者新設的公司工商登記資料。根據《公司法》第一百八十條的規定，公司分立，登記事項發生變更的，應當依法向公司登記機關辦理變更登記；設立新公司的，應當依法辦理公司設立登記。工商登記資料相對於當事人提供的財產分割協議或文件具有更強的證明力，要求當事人提交，可以幫助土地登記機構更好的審查土地使用權轉移的事實。
四是對於新設分立，土地登記機構不需要對被解散的原公司的債務是否得到有效的清償進行審查。一般來說，辦理被解散公司的土地使用權轉移登記應當要求當事人提供已經清算完畢債務已經妥善處理的證明。否則債權人無法主張債權時將對土地登記機構辦理的轉移登記產生異議，對土地登記機構有可能產生法律風險。由於根據《公司法》第一百七十七條規定，除公司在分立前與債權人就債務清償達成的書麵協議另有約定外，公司分立前的債務由分立後的公司承擔連帶責任。土地登記機構辦理土地使用權轉移後不再有此類法律風險，因此也不需要進行審查。
答：因公司合並致使土地使用權發生轉移的，根據《土地登記辦法》第四十一條的規定，當事人應當申請土地使用權變更登記。但當事人具體應當提交哪些材料，土地登記機構應當如何辦理等，由於合並的情形比較複雜，《土地登記辦法》沒有作出明確詳細的規定。筆者建議土地登記機構在辦理此類登記時注意以下問題：
一是並不是所有的公司合並都會導致土地使用權轉移。根據我國《公司法》第一百七十三條的規定，公司合並主要存在兩種形式，即吸收合並和新設合並。一個公司吸收其他公司為吸收合並，被吸收的公司解散。兩個以上公司合並設立一個新的公司為新設合並，合並各方解散。舉例來說，
A公司和B公司合並，如果合並後隻存在A公司，B公司解散，即為吸收合並，也就是兼並；如果合並後成立了一個新公司C，A、B公司都解散，為新設合並。在新設合並時，A、B公司的土地使用權都應當轉移到C名下；在吸收合並時，B公司的土地使用權須轉移到A公司名下，但A公司的土地使用權不發生轉移。
二是一般的土地使用權變更登記需要當事人雙方申請，但公司合並致使土地使用權發生轉移的隻需要合並後存續的公司或者新設的公司單方申請即可。因為吸收合並，需要將土地使用權由被解散（被兼並）的公司名下轉移到存續的公司名下；新設合並，需要將土地使用權由被解散（被合並）的公司名下轉移到新設的公司名下。土地使用權的轉移方都已經被解散，不複存在，無法雙方申請，因此隻需要合並後存續的公司或者新設的公司單方申請即可。
三是土地登記機構應要求當事人提供以下材料，並進行重點審查：
1、被解散（被合並或兼並）公司的原身份證明材料或者工商注銷登記資料。雖然被解散（被合並或兼並）的公司不複存在，無法作為一方當事人申請登記，但需要當事人提交這些資料，以供土地登記機構審查綜合判斷合並的事實。
2、公司合並的協議。根據《公司法》第一百七十四條的規定，公司合並應當由合並各方簽訂合並協議。合並是土地使用權發生轉移的原因，因此需要提供合並協議作為土地使用權轉移之證明
3、工商登記資料，主要是合並後存續的公司的工商變更登記資料或者新設的公司工商登記資料。
四是土地登記機構不需要對被解散公司的債務是否得到有效的清償進行審查。一般來說，辦理被解散公司的土地使用權轉移登記應當要求當事人提供已經清算完畢債務已經妥善處理的證明。否則債權人無法主張債權時將對土地登記機構辦理的轉移登記產生異議，對土地登記機構有可能產生法律風險。但由於《公司法》第一百七十五條規定，公司合並時，合並各方的債權、債務，應當由合並後存續的公司或者新設的公司承繼。土地登記機構辦理土地使用權轉移後不再有此類法律風險，因此不需要對此進行審查。
辦理土地抵押登記是否審查抵押金額？
《物權法》第十三條第一項明確規定不動產登記機構不得要求對不動產進行評估，但是《擔保法》第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分”，因此，在實踐中，土地登記機構在辦理土地抵押登記時，對是否審查抵押金額和是否審查抵押物的價值等，存在疑惑。筆者認為土地登記機構不應當審查抵押物的價值及抵押金額。理由如下：
一是《物權法》沒有要求登記機構審查抵押金額。首先，雖然《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，但是《物權法》沒有對此作出規定；其次，《物權法》第十三條第一項明確規定登記機構不得要求對不動產進行評估，其中隱藏著登記機關不得幹預抵押物價值及抵押金額之含義；最後，《物權法》第一百七十八條明確規定，在《擔保法》與《物權法》的規定不一致時，要適用《物權法》。
二是抵押物的價值由抵押雙方當事人確定，隻需要當事人認可即可，不需要登記機構審查。根據建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關於規範與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房
[2006]8號），“商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定的，應當向房地產管理部門提供確定房地產抵押價值的書麵協議；由房地產估價機構評估的，應當向房地產管理部門提供房地產抵押估價報告。房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值，不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值”。
三是《擔保法》第三十五條要求抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值的規定不合理。抵押的土地價值受房地產市場的影響較大，會出現較大的波動。土地在設定抵押時和實現抵押時的價值很難完全一致。實踐中，很有可能出現這樣的情形：在設定抵押時，抵押人所擔保的債權超出其抵押物的價值，但是實現抵押時，卻因為土地價格的上漲而低於其抵押物的價值，從而使抵押權人的債權都能得到優先受償。實踐中也有可能出現這樣的情形：在設定抵押時，抵押人所擔保的債權沒有超出其抵押物的價值，但是實現抵押時，卻因為土地價格的下跌而使其抵押物的價值低於其所擔保的債權，使抵押權人的債權也無法完全得到清償。比如說，甲向銀行貸款
150萬元，以其評估價值為100萬元的土地使用權作為抵押，按照《擔保法》的規定，辦理抵押登記時，抵押金額隻能登記為100萬元，但如果抵押期滿，甲的土地升值為200萬元，那麼銀行也僅能以100萬優先受償，其餘部分銀行則無法享有優先受償權，隻能與其他債權人一起按照比例受償，抵押權人的權益就無法得到充分有效的保護。
四是《擔保法》第三十五條“財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分”規定也不合理。對於後一債權人來說，有抵押總比沒有抵押好。因為辦理抵押登記後，一是抵押物有可能增值，從而使後一債權人的債權得到優先受償。還是以前述的案例為例，甲將其土地使用權抵押給銀行後，向乙購買
200萬元的貨物，但隻能支付100萬元，乙為了擔保貨款能夠實現，要求甲以土地使用權作擔保，並申請將乙登記成為第二順位的抵押權人，當抵押權實現時，土地升值為200萬元，銀行的150萬元貸款隻能有100萬元優先受償，剩下的100萬元則應當由乙優先受償；二是前一抵押順位的抵押權人可能放棄抵押權，或因其債權得到履行而使後一順位的抵押權人變為前一順位的抵押權人，從而使後一順位的抵押權人的債權能夠優先受償。因為根據《物權法》第一百九十四條的規定，抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。在前述案例中，即使土地的價值沒有上漲，但是如果甲償還了銀行的貸款，則乙就變成了第一順位的抵押權人，從而使其債權全部得到優先受償。
