粵府〔 92〕163號

　　

　　 第一章　總則　　 第二章　土地使用權出讓　　第三章　土地使用權轉讓、出租、抵押　　第四章　劃撥土地使用權　　第五章　法律責任

　　

為改革城鎮國有土地使用製度，合理開發、利用土地資源，促進城鎮建設和經濟發展，維護土地所有者和使用者的合法權益，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 (以下簡稱《條例》)和有關法律、法規，結合本省實際情況，製定本辦法。
　　

省、市、縣國土部門，負責國家有關土地使用權出讓、轉讓的法律、法規和本辦法的組織實施，並依法對城鎮國有土地使用權 (以下簡稱土地使用權)的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行管理和監督檢查。
　　省、市、縣房地產、城市規劃、計劃、財政等管理部門應按照法律、法規和本辦法，共同做好有關管理工作。
　　

依照本辦法的規定取得土地使用權的，其合法權益受國家法律保護。土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規及本辦法的規定，並不得損害社會公共利益。
　　

市、縣人民政府應按照統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理的原則，加強對城鎮國有土地的管理。征地工作統一由國土部門負責組織實施。
　　

　　

土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。市、縣國土部門應會同計劃、城市規劃、建設管理部門根據本地區國民經濟發展計劃、城鎮總體規劃以及年度建設用地計劃編製出讓土地使用權年度計劃 (以下簡稱供地計劃)，經同級人民政府批準後實施。
　　供地計劃應包括當年擬出讓國有土地使用權的土地麵積、位置、範圍、用途以及供地方式和可行性分析等內容。
　　年度供地計劃應報上級國土部門備案，並可對外公布。
　　

下列土地使用權可依法出讓：
　　 (一)市、縣人民政府根據城鎮建設發展需要依法征用的農村集體所有的土地；
　　 (二)依據《中華人民共和國土地管理法》第十九條和《條例》第四十七條的規定，由政府收回土地使用權的國有土地；
　　 (三)出讓期限屆滿後由政府無償收回的國有土地；
　　 (四)城鎮其他可供出讓的國有土地。
　　上述出讓的土地可以是未經開發的土地，也可以是經過平整和進行設施建設的土地。
　　

具體地塊的土地使用權出讓，應先擬定出讓方案。出讓方案由市、縣國土部門會同城市規劃和建設管理部門、房地產管理部門根據供地年度計劃、城鎮總體規劃和基本建設投資計劃擬定，並按《廣東省土地管理實施辦法》規定的建設用地審批權限報經人民政府批準後，由國土部門負責實施。
　　土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的麵積、位置、界址、用途、出讓年限、建設規劃要求、標定地價、出讓方式等內容。
　　征用、劃撥土地的有關材料應與出讓方案同時報批。
　　

對按照城鎮規劃和建設需要連片綜合開發的用地，可按開發小區一次申請批準征用，分期出讓 (或劃撥)使用。已征用範圍內未實施建設的耕地，開發建設的單位應負責安排繼續耕種。
　　

市、縣國土部門應對土地進行分等定級，分別不同的區位和用途，擬定基準地價，報同級人民政府批準公布。基準地價應根據當地社會經濟發展和土地的供求情況適時進行調整。
　　對出讓、轉讓、出租、抵押土地使用權的具體地塊，要以基準地價為基礎，根據地塊大小、位置、容積率、形狀以及土地使用年限和土地市場情況等，評估出地塊的標定地價。
　　各級國土部門可根據需要設置地價評估機構或評估員，負責地價評估工作。
　　

土地使用權出讓可采取招標、協議、拍賣的方式。
　　招標出讓，由市、縣國土部門向符合規定條件的單位或向社會公布招標條件，通過合法招標程序，向經擇優確定的中標者出讓土地使用權。
　　協議出讓，由市、縣國土部門根據土地用途、建設規劃要求、土地開發程度等情況，與受讓人協商用地價款和條件，根據雙方達成的協議出讓土地使用權。
　　拍賣出讓，由市、縣國土部門在指定的時間、地點，向符合規定條件的用地需求者公開叫價競投，並以競投的最高價向該出價人出讓土地使用權。
　　

外商投資企業用地可事先向市、縣國土部門申請預約，預約期內可優先獲得指定地塊的土地使用權。
　　申請預約用地的，須持向外經計劃部門申請投資建設立項的文件資料，與國土部門簽訂預約用地協議，交付預約金。預約用地有效期限為半年。期內用地的，預約金可折抵地價款，逾期未正式申請用地的，視為自動放棄預約，已付預約金不予退還。
　　預約的用地在城市規劃區內的，國土部門應先征得城市規劃管理部門同意。
　　

土地使用權出讓，由市、縣國土部門與受讓人簽訂土地使用權出讓合同 (以下簡稱出讓合同)，明確雙方的權利義務關係。
　　出讓合同應包括土地麵積、位置、界址、用途、使用年限、地價款、付款方式和時限、投資總額、開發建設期限、土地利用和規劃設計要求、其他附帶條件以及違約責任等內容。
　　

協議、招標方式出讓土地使用權的，土地使用者應按出讓合同規定的期限和方式向國土部門繳付地價款，逾期未全部繳付的，國土部門有權解除出讓合同，並可請求違約賠償。
　　拍賣方式出讓土地使用權的，土地使用者應在出讓合同生效之日向國土部門繳付地價款 10%的定金，餘額應在出讓合同生效之日起六十日內全部付清。逾期未付的，國土部門有權解除出讓合同，已收定金不予退還。
　　國土部門未按出讓合同規定提供土地使用權的，受讓人有權解除出讓合同，並可請求違約賠償。
　　因土地使用者未按出讓合同規定期限支付全部地價款或出讓方未按合同規定提供土地使用權而需請求賠償的，由雙方協商。協商不成或不履行協議的，提請賠償的一方可向人民法院起訴。
　　

受讓人應在付清全部地價款後三十日內到國土部門辦理土地使用權出讓登記，領取土地使用證，取得土地使用權。
　　

受讓人需要改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權出讓的國土部門提出申請，經國土部門和城市規劃管理部門審核批準後，重新簽訂出讓合同或補充合同，調整地價，並應在合同簽訂之日起三十日內到原登記機關辦理變更登記。
　　

　　

土地使用者可將依法取得的土地使用權進行轉讓、出租和抵押。地上建築物、其他附著物所有權與其所占用的土地使用權不可分離。建有地上建築物、其他附著物的土地，不得單獨以土地使用權進行轉讓、出租和抵押。
　　

有下列情形之一的，不得進行土地使用權的轉讓、出租和抵押：
　　 (一)未取得土地使用證、房屋所有權證的；
　　 (二)土地使用權或房屋權屬不清的；
　　 (三)土地在城市拆遷範圍的；
　　 (四)依法限製土地使用權屬變更的；
　　 (五)未付清全部地價款的。
　　

以共同共有的土地使用權進行轉讓、出租和抵押，須征得其他共有人書麵同意；以共有土地使用權中本人占有的份額進行轉讓、出租和抵押，應書麵通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分進行轉讓、出租和抵押。
　　

土地使用者轉讓土地使用權，須具備下列條件：
　　 (一)已支付全部地價款；
　　 (二)持有土地使用證，有地上建築物、其他附著物的，還應有房屋所有權證；
　　 (三)已按出讓合同規定的條件和期限完成了開發建設。屬成片開發經營的土地，按出讓合同規定的條件和期限進行了開發，形成工業用地和其他建設用地條件的，可以進行轉讓。
　　

土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中載明的權利、義務隨之轉移。
　　土地使用權分割轉讓的，不得違反土地使用權出讓合同和登記文件載明的權利、義務。
　　

有償轉讓已出租的土地使用權時，轉讓人應提前九十日通知承租人，在同等條件下，承租人有優先受讓權。轉讓人將土地使用權有償轉讓給第三者，受讓人應繼續履行原租賃合同中出租人的權利、義務。
　　

土地使用權轉讓雙方應簽訂轉讓合同，並持土地使用證、土地出讓合同、土地轉讓合同，向土地所在地的市、縣國土部門申請辦理轉讓登記手續。
　　如土地上已建有房屋的，轉讓雙方應先向所在地的房地產交易所申請辦理轉讓手續，並在辦理轉讓手續之日起三十日內，持有關文件資料向土地所在地的市、縣國土部門和房地產管理部門申請辦理土地使用權轉讓登記手續。隻經一個部門登記的，轉讓無效。
　　

國土部門接到登記申請後，應及時予以審查。對符合轉讓條件和登記要求的，給予辦理轉讓登記和換發土地使用證。
　　

土地使用權轉讓時，該地塊發生增值的，轉讓人應向政府繳納增值費。土地增值費的具體計算標準和收繳辦法，由各市人民政府根據國家有關規定製定。
　　

土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，依照本辦法第十五條的規定辦理。
　　

土地使用權出租，租賃雙方必須持土地使用證、出讓合同、租賃合同向所在地市、縣國土部門申請辦理土地使用權租賃登記手續。如土地上已建有房屋的，租賃雙方應先到所在地的房地產交易所申請辦理租賃手續後，十五日內到所在地市、縣國土部門辦理登記手續。
　　

土地使用權出租後，租賃雙方應繼續履行土地使用權出讓合同。
　　

有下列情形之一的，出租人有權解除租賃關係：
　　 (一)承租人擅自轉租、轉借和交換土地使用權的；
　　 (二)承租人違反租賃合同規定用途的；
　　 (三)承租人違反合同規定欠交租金六個月以上的；
　　 (四)承租人利用承租土地進行違法活動的。
　　

租賃關係終止，租賃雙方應在終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷登記。
　　

未按本辦法第二十二條、二十六條規定辦理土地使用權轉讓、出租手續而實際發生轉讓、出租行為的，國土部門和房地產管理部門不予辦理登記手續。
　　

土地使用權抵押，抵押人、抵押權人必須持土地使用證、土地出讓合同、載有抵押條款的經濟合同、土地使用權抵押申請書向所在地的國土部門和房地產管理部門辦理抵押登記手續。
　　

以已出租的土地使用權抵押時，原租賃合同繼續有效，並由抵押人將抵押情況書麵通知承租人。
　　

已作抵押的土地使用權在抵押期間如需轉讓，抵押人應事先取得抵押權人書麵同意。在同等的條件下，抵押權人有優先購買權。
　　

已作抵押的土地使用權發生繼承時，繼承人應書麵通知抵押權人。
　　

抵押人若將已作抵押的土地使用權出租，須征得抵押權人的書麵同意。
　　

有下列情形之一的，抵押權人應先向國土部門和房地產管理部門申請處分抵押的土地使用權：
　　 (一)抵押人未依合同履行債務的；
　　 (二)抵押人被依法宣告解散或破產的；
　　 (三)抵押人死亡又無合法繼承人代其履行債務的；
　　 (四)抵押人的繼承人、受贈人或代管人拒不履行債務的。
　　

經批準處分抵押土地使用權的，抵押權人可委托市、縣國土部門或房地產交易所以拍賣、招標轉讓、協議轉讓等形式進行處分。
　　處分抵押土地使用權，在同等條件下，受讓人按下列順序享有優先權：
　　 (一)土地使用權共有人；
　　 (二)土地使用權承租人；
　　 (三)市、縣人民政府；
　　 (四)抵押權人。
　　

已作抵押的土地使用權處分過程中出現下列情形之一，應中止處分：
　　 (一)抵押權人要求中止；
　　 (二)抵押人請求中止，表示願意即時清償債務，並經抵押權人同意的；
　　 (三)被處分的抵押土地使用權屬因有爭議而引起訴訟的；
　　 (四)其他應中止的情形出現。
　　

經處分抵押土地使用權所得價款，按以下順序處分：
　　 (一)支付處分費用；
　　 (二)扣除涉及抵押標的應繳納稅費；
　　 (三)償還抵押權人債權本息及罰息、罰金；
　　 (四)所剩餘額退還抵押人。
　　處分所得價款不足以償還抵押債務時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。
　　

因處分抵押土地使用權而取得土地使用權者，應按本辦法第二十二條規定辦理土地使用權轉讓手續和轉移登記。
　　

處分已出租的抵押土地使用權，如租期未滿，受讓人與原承租人應按本辦法第二十六條的規定辦理有關手續。
　　

抵押權因債務清償或其他原因終止的，抵押雙方應在抵押權終止之日起十五日內到原登記機關辦理注銷或轉移登記。
　　

　　

劃撥國有土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。
　　劃撥土地使用權符合《條例》第四十五條第一款規定條件的，經市、縣國土部門和房地產管理部門批準後，可按本辦法第三章規定進行轉讓、出租、抵押。
　　

《條例》第四十五條規定補交或抵交的價款，可視其取得權利的不同情況和轉讓、出租、抵押的不同方式，由市、縣國土部門按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的 40%。標定地價由所在地市、縣國土部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。
　　劃撥土地使用權抵押，經抵押人報請當地市、縣國土部門同意，其應補交或抵交的地價款可在處分抵押物時從土地使用權轉讓所得價款中先行扣交。劃撥土地使用權出租的，可以出租所得分期抵交地價款。
　　

非經濟組織的劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押。如因特殊情況需轉讓、出租、抵押或變更用途的，應向土地所在地的市、縣國土部門提出申請，經房地產管理部門同意後，報同級人民政府批準。
　　

　　

采取欺騙手段取得出讓土地使用權的，由縣級以上國土部門無償收回土地使用權。
　　

不按土地使用權出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地或未經批準擅自改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，縣級以上國土部門和城市規劃管理部門應予糾正，國土部門並可根據情節給予警告和處以出讓地價 30%以下的罰款；情節嚴重或拒不糾正的，可無償收回其土地使用權。
　　

轉讓土地使用權，未按規定辦理登記的，不具有法律效力，國土部門應予糾正，並可根據情節給予警告。對經警告仍不糾正的，視同非法轉讓土地，按《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十一條處理。
　　

未按規定期限辦理土地使用權出租登記而發生實際出租行為的，國土部門可沒收其非法收入。
　　

未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，縣級以上國土部門應沒收其非法收入，並可處以非法收入額 50%以下的罰款。
　　

對土地使用權轉讓雙方不如實申報成交價格者，由縣級以上國土部門或房地產管理部門責令其補交所漏稅費，並可處以瞞價金額 50%以下的罰款。
　　

土地使用權出讓收入，由國土部門按財政部門的有關規定提成業務費後，全部上交當地財政部門，作為專項基金管理，主要用於城鎮建設和土地開發。國土部門統一征地和進行土地開發的資金，由當地財政部門核撥。
　　

申請辦理土地使用權變更 (含轉讓、出租、抵押、用途變更、終止)登記的當事人應繳納登記費，標準另行製定。
　　

在境外簽訂土地使用權轉讓、出租、抵押合同的，應在合同簽訂之日起九十日內到土地所在地的市、縣國土部門和房地產管理部門辦理登記手續。
　　

本辦法由省國土廳負責解釋。
　　

本辦法自一九九二年十二月一日起施行。