充分尊重權利人的意願

進一步細化不動產登記的申請，尊重權利人的意願

依申請登記是《物權法》和條例確立的一項重要的原則，是對權利人意願的最大尊重。《細則》第三章用比較多的條文對申請材料原件和複印件的提供（第九條）、共有不動產登記的申請人（第十條）、無（限製）民事行為能力人由監護人代為申請（第十一條）、委托他人代為申請（第十二條）做了明確規定。這些規定，為當事人申請不動產登記、表彰和保護自己的不動產權利，提供了明確的指引。

更重要的是，《細則》對依申請登記、尊重權利人意願做了進一步的強化。《細則》第十三條進一步明確了《條例》第十五條二款的撤回登記，規定“申請登記的事項記載於不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。”

為不動產交易和流轉護航

在法律允許的範圍內擴大不動產登記的包容性，滿足群眾不動產權利表彰和保護的需要

不動產登記不僅要保護靜的安全，更重要的是要保護動的安全。《細則》在這方麵做了很多努力，第四章對登記類型的具體規定，以及不動產權利登記程序的類型化的規定，既是對不動產權利人通過不動產登記表彰和保護自己的權利的具體指引，更是起到了為不動產流轉保駕護航的作用。

《細則》雖然不能擴大可以登記的不動產和不動產權利的範圍，但《細則》第二十七條對共有不動產份額登記的規定，實質上為不動產共有份額轉移提供了登記的可能；《細則》第四章第八節、第九節對地役權、抵押權登記的具體規定，為物盡其用、抵押擔保融資提供了便利；《細則》第一百零六條為信托登記所開的口子，則為不動產信托的登記提供了空間。這些規定，都將極大地促進我國不動產交易的發展。

尤其值得注意的是，《細則》在一些具體製度的設計上充分考慮了交易和流轉的需要。例如，《細則》第八十九條規定的異議登記期間，隻要申請人提供知悉異議登記存在並自擔風險的書麵承諾就可以辦理處分權利的登記的規定，相比於原來的《土地登記辦法》中“異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權”的規定，更好地平衡了靜的安全和動的安全的關係。

精準保護不動產權利

提高登記準確率，並為錯誤登記的糾正和救濟提供可行途徑

不動產登記事關人民群眾不動產物權的保護。為提高登記的準確性，更有效地表彰和保護群眾的不動產物權，《細則》在以下幾個方便作了相關的規定：如第八條對承擔不動產登記審核、登簿工作的不動產登記人員的考核培訓進行了規定；第十五、十六條明確了不動產登記機構查驗的內容和實地查看的重點；第十七、十八條列舉了登簿前需要公告的情形、公告的內容，並明確隻有公告期滿無異議或者異議不成立，方能登簿；第十一、十二、十四條對申請人應該或者可以提交經過公證的申請材料的情形作了明確規定。這些登記程序方麵的規定，都是為了最大限度地保證登記的準確性。

為避免因登記錯誤而給權利人造成損害，我國不動產登記製度中設計了更正登記和異議登記製度，《細則》進一步明確了這兩種登記的規則，為通過更正登記和異議登記改正登記中的錯誤，避免或減輕因登記錯誤而可能導致的損失提供了明確的指引。

加強不動產登記信息化建設

不動產登記信息化建設，可提高不動產登記的效率、準確性和社會綜合效益

不動產登記簿作為物權歸屬和內容的根據，其重要性自不待言。考慮到不動產登記簿電子化的大勢。《細則》第七條要求，不動產登記機構配備專門的不動產登記存儲設施，采取信息網絡安排防護措施，保證電子數據安全。《細則》第九十五條還對不動產登記信息化建設提出了具體要求。相信隨著統一的不動產登記信息管理平台的逐步完善，不動產登記的效率、準確性和社會綜合效益都將躍上一個新的台階，最終將為通過不動產登記表彰和保護自己的不動產物權提供更好的條件。

原有不動產證書仍然有效

尊重既有權利，確保原有登記簿證的效力

《條例》第三十三條進一步規定條例試行前依法頒發的各類不動產權屬證書和製作的不動產登記簿繼續有效。為落實《條例》第四條第二款，第三十三條第一款，《細則》第一百零五條明確規定，不動產權利未發生變更、轉移的，不動產登記機構不得強製要求不動產權利人更換不動產權屬證書。這就確保了權利人已經登記的權利在登記製度改革後仍能得到法律的保護。

同時，這一規定還有一層隱含的意義：在處理新老登記簿的關係時，除非因當事人申請新的登記而將登記事項移至新登記簿，即使因信息整合采集的需要而進行登記事項的“平移”，將老登記簿記載的事項移至新登記簿，作為物權歸屬和內容依據的還應該是老登記簿。

《細則》的頒布實施，不動產登記職責的整合，隻是不動產登記製度改革的序幕。在統一登記的路上，我們還會碰到許多問題。但無論碰到什麼樣的問題，都不應該改變保護權利人合法權利，維護群眾不動產物權這一不動產登記的宗旨。換言之，不動產登記製度的一切改革，都應該是更方便不動產物權人表彰和維護自己的權利，更全麵地表彰權利人的權益，而不是相反。相信隻要我們堅持這一點，中國的不動產統一登記之路會越走越順，越走越寬。