為進一步規範梅州市城市規劃區國有建設用地容積率的規劃管理,著力建設宜居城市,推進我市新型城鎮化建設,按照市政府的工作部署,我局起草《梅州市城市規劃區國有建設用地基準容積率有關問題的意見》(以下簡稱《意見》)。現將起草情況做簡要說明:
一、起草過程
(一)充分調研,擬定初稿。為做好起草工作,原市城鄉規劃局組織骨幹力量到中山、惠州、河源等地進行實地考察,為科學製定符合我市實際的管理規定提供參考依據,於2019年7月初形成了初稿。在反複修改,數易其稿後,於2019年7月下旬形成最後送審稿呈報市政府。
(二)專題研究,依法依規。《意見》初稿形成後,我局多次組織局相關業務科室,依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《廣東省城鄉規劃條例》和國土資源部令第11號《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、住建部《關於加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》等法律法規的規定及有關文件精神進行逐條審查、逐條研究、逐條修改。同時,結合省內先進地區如中山、河源、惠州等市的經驗和做法,充分吸取市委、市政府在城市規劃管理方麵的戰略思想,體現《意見》的規範性和嚴肅性。
(三)廣泛征求意見,體現可操作性。初稿形成後,我局征求了梅江區人民政府及梅縣區人民政府的意見,通過廣泛征求意見,集思廣益,確保了《意見》的科學性和可操作性。
二、采納意見情況
在征求意見過程中,我局對梅江區人民政府、梅縣區人民政府、梅州市房地產行業協會提出的意見建議,進行逐一梳理,並根據相關部門的職能分工,采納了合理的意見建議,對《意見》進行了修改,完善。
(一)梅江區人民政府無修改意見。
(二)未采納梅縣區人民政府提出的三條意見。
1.“根據《梅州市城市規劃區國有建設用地基準容積率有關問題的意見》(以下簡稱《意見》)第二條、第三條有關規定,已取得國有建設用地使用權,且《國有建設用地使用權出讓合同》中明確了容積率的國有建設用地,土地使用權人可以按地塊所在地段已批控製性詳細規劃的指標提出申請調整容積率。該條規定是否與現行的《廣東省城鄉規劃條例》第三十八條“以出讓方式提供國有土地使用權的住宅、商業、辦公類建設項目,應當嚴格執行規劃條件,不得提高容積率”及《關於加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知(建規[2008]227號)》第三條“國有土地使用權一經出讓,任何單位和個人都無權擅自更改規劃設計條件確定的容積率”等有關規定相衝突,建議進一步論證。”
不采納理由:此條建議涉及基準容積率確定的問題,調整容積率也是基於城市發展,且由於當時該地塊未編製控規,目前規劃已完善,按規劃實施,與《條例》無矛盾。
2.“《意見》第三條僅明確了以出讓方式取得國有建設用地使用權申請調整容積率的處理辦法,而未明確以劃撥方式取得的國有建設用地使用權申請調整容積率的處理辦法,建議進一步予以明確。”
不采納理由:劃撥土地地價與容積率無關,故無需明確以劃撥方式取得的國有建設用地使用權申請的調整容積率的處理辦法。
3.“《意見》第五條中“未明確商服住宅比例的商住用地,其住宅和商服所占比例按8:2確定”。我區住建局認為,該比例應根據地塊所處位置確定,如臨商業道路地塊商服比例應該大點,臨住宅小道地塊則商服比例小點。”
不采納理由:主要是解決曆史地塊的商住用地中住宅和商服所占比例的問題,方便土地的評估而明確的一個相應比值,不能以目前現狀來對曆史地塊進行比例劃分。
(三)采納了梅州市房地產行業協會的意見。
“關於《梅州市城市規劃區國有建設用地基準容積率有關問題的意見》中第二條中第二段及第三段內容中,建議刪除第二段整段內容,並刪除第三段中‘供地檔案未記錄土地使用強度’(主要經濟技術指標)。”
采納理由:參照了相關兄弟城市的做法和相關法規要求。
三、主要內容說明
《意見》內容共6條,主要依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《廣東省城鄉規劃條例》和國土資源部令第11號《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、住建部《關於加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》等法律法規的規定及有關文件精神,結合我市實際,圍繞市委、市政府的決策部署,為妥善解決容積率曆史遺留問題,製定出《梅州市城市規劃區國有建設用地基準容積率有關問題的意見》。
一是具體明確了在梅州市城市規劃區範圍內,因曆史原因沒有約定容積率的已供未建及已供已建土地基準容積率的確定。
二是明確時間節點,以國土資源部令第39號《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》實施日期2002年7月1日前後為時間節點,確定相應的基準容積率。同時,明確曆史地的截止時間,以《中華人民共和國住房和城鄉建設部關於印發<建設用地容積率管理辦法>的通知》(建規〔2012〕22號)實施日期2012年3月1日為截止日期。
三是具體明確了市自然資源局負責建設用地超容積率補交地價款的核定工作,補交的地價款由市財政局統一征收,市自然資源局憑繳款憑證、土地出讓合同和相關意見辦理規劃許可手續。
特此說明。
梅州市自然資源局
2019年9月26日