1.什麼是“房地一體”不動產權證？

答：“房地一體”不動產權證是物權權利歸屬的憑證。根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規範（試行）》等的規定，將農村宅基地、集體建設用地及其地上的建築物、構築物實行統一權籍調查和確權登記後，統一頒發“房地一體”的不動產權證書。

2. “房地一體”確權登記發證和原來的宅基地登記發證有什麼區別？

答：原來的宅基地登記隻登記了土地，並未對房屋進行確權登記，“房地一體”確權登記是將房屋和土地一起登記。

3. “房地一體”農村不動產確權登記發證有什麼好處？

答：《民法典》第209條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

“房地一體”農村不動產登記確權登記發證好處有：一是明晰產權，通過宅基地使用權和住房所有權的權籍調查，確認權屬來源，記載登簿，頒發不動產權證書，依法認定農民的合法財產權利。二是“房地一體”的統一登記發證，權屬信息更加完整、準確。

4.村民要去哪裏申請登記發證，什麼時候開始登記發證？

答：隻需要配合工作人員對該房屋的權屬進行指界，並提供確權登記所需要的身份證、戶口本、權屬來源等所需材料，在申請材料上簽字確認即可。待資料收集齊全並公示後，審查通過即登記發證。

5. 辦理“房地一體”不動產權證需要提交哪些材料？

答：申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源；（三）房屋符合規劃或者建設的相關材料（主要是規劃區內的）；（四）不動產調查申請表、宗地圖、房屋平麵圖；（五）其他必要材料。

因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移而申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：（一）不動產權屬證書或者其他權屬來源等資料；（二）依法繼承的材料；（三）分家析產的協議或者材料：（四）集體經濟組織內部互換房屋的協議；（五）其他必要材料。

6. “房地一體”確權登記發證要不要收費？“房地一體”登記發證有哪些步驟？

答：不收費。權籍調查經費、證書工本費等統一由縣（市、區）人民政府承擔，不會向群眾收取任何費用。“房地一體”登記發證步驟：包括權籍調查、入戶丈量、收集資料、公示和經村小組、村委會、鄉鎮政府審批確認宅基地使用權，以及不動產登記機構頒發證書等步驟。

7.沒有權屬來源材料的宅基地如何確權登記？

答：根據《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發（2016〕191號〉和《農業農村部自然資源部關於規範宅基地審批管理的通知》（農經發（2019)6號）有關規定，對於沒有權屬來源的宅基地，應當查明土地曆史使用情況和現狀，由所在農民集體經濟組織或村民委員會對宅基地使用權人、麵積、四至範圍等進行確認後，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農民集體經濟組織或村委會並出具證明，經鄉（鎮〉人民政府審核批準，屬於合法使用的，予以確權登記。

8.已經有“三證”（即房屋宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書）的房屋怎麼登記？

答：遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。如申請“房地一體”登記換發不動產權證書，則收回、注銷原證書。

9.“一戶多宅”能不能登記？

答：《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃，經本村農民集體經濟組織或村民委員會同意並公告無異議或異議不成立的，可按規定補辦有關用地手續後，依法予以確權登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶後建房用地合計麵積標準的，依法按照實際使用麵積予以確權登記。對於因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規定確權登記，並在不動產登記簿和證書附記欄進行注記。

10.宅基地確權登記中的“戶”如何認定？

答：地方對“戶”的認定有規定的，按地方規定辦理。地方未作規定的，可按以下原則認定：“戶”原則上應以公安部門戶籍登記信息為基礎，同時應當符合當地申請宅基地建房的條件。根據戶籍登記信息無法認定的，可參考當地農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況，結合村民自治方式予以認定。

11.宅基地超麵積如何登記？

答：農民集體經濟組織成員經批準建房占用宅基地的，按照批準麵積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的，地方有規定的，按地方規定辦理。地方未作規定的，按照《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定的分階段處理原則辦理：

1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的，無論是否超過其後當地規定麵積標準，均按實際使用麵積予以確權登記。

1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過當地規定麵積標準的，超過麵積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。

對於超出批準麵積的宗地，不應以批準麵積為指標硬性切割宗地及其地上建築物，特別是相連在一起的建築物須按照同一宗地進行權籍調查和測繪宗地圖。登記發證時，超過批準麵積建設的，超出部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。（廣東省自然資源廳關於明確“房地一體”農村不動產登記發證工作中宗地劃分有關問題的函（粵自然資登記〔2022〕494號））

12. 申請宅基地的麵積是否有限製要求？

答：按照《廣東省土地管理條例》第四十二條：縣級以上人民政府應當按照國家和省有關規定落實建設用地指標，合理保障本行政區域農村村民宅基地需求。

農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，新批準宅基地的麵積按照以下標準執行：平原地區和城市郊區每戶不得超過八十平方米，丘陵地區每戶不得超過一百二十平方米，山區每戶不得超過一百五十平方米。

13.非本農民集體經濟組織成員取得宅基地能不能登記？

答：根據《國土資源部 中央農村工作領導小組辦公室 財政部農業部關於農村集體土地確權登記發證的若幹意見》（國土資發〔2011〕178號）、《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，非本農民集體經濟組織成員取得宅基地，應區分不同情形予以處理：

(1）非本農民集體經濟組織成員，因易地扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地並注銷登記後，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權，並辦理不動產登記。

(2）非本農民集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規定確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

(3)1999年《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）印發前，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人、離（退）休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳台同胞等，原在農村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經公告無異議或異議不成立的，由該農民集體經濟組織出具證明，可依法確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農民集體經濟組織成員”。“國辦發〔1999〕39號”文件印發後，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。

14.農村所有宅基地房屋是不是都能確權發證？

答：隻要是依法使用集體土地建設的具有永久存續、結構完整的用於居住的房屋，又符合“住宅”要求的，都可以確權發證。但不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建（構）築物。另外泥磚房等屬於征拆範圍、“三清三拆”村莊整治範圍、“三舊”改造範圍的，暫時不納“房地一體”的確權登記發證範圍。

15.如何保護農村婦女的宅基地權益？

答：《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

16.農民進城落戶後其宅基地能不能確權登記？

答：《中共中央國務院關於實施鄉村振興戰略的意見》（中發〔2018〕1號）明確要求，依法維護進城落戶農民的宅基地使用權、土地承包經營權、集體收益分配權，引導進城落戶農民依法自願有償退出上述權益，不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件。《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，農民進城落戶後，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

17.對符合“房地一體”要登記發證的不動產，不動產登記機構審核結果公告包括哪些主要內容？

答：(1)權利人的姓名或者名稱、地址;(2)準予登記的土地及其地上房屋坐落、麵積、用途、性質、使用權類型和使用期限;(3)權利人及其他利害關係人提出異議的期限、方式和受理機構公告的其他事項。公告期滿，當事人對審核結果無異議，或者異議不成立的，不動產登記部門辦理登記。

18.對初始登記公告有異議的怎麼辦?

答：(1)申請複查。權利人和利害關係人在登記審核結果公告規定的期限內，對公告結果有異議可向縣(市、區)不動產登記機構申請複查。申請複查時，複查申請人應提交登記複查申請表、身份證明文件和異議證明文件。(2)複查。不動產登記機構根據使用者、所有者、他項權利者及其有利益者提出的複查內容進行複查。經複查無誤的，予以登記;經複查確有差錯的，更正後再登記。

19.農民集體經濟組織成員之間轉讓、贈與宅基地上房屋如何確權登記？

答：經宅基地所有權人同意，在本集體內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓、贈與宅基地上房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的，可以依法予以確權登記。轉讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，參照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條規定，提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體內部轉讓、贈與協議等材料辦理登記。

《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，曆史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定麵積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超麵積標準的政策規定，予以確權登記。

20.合法宅基地上房屋沒有符合規劃或者建設相關材料能不能登記？

答：縣級以上人民政府要對未覆蓋村鎮規劃的鄉村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉村未覆蓋村鎮規劃的地區，當事人申請宅基地使用權及其地上不動產所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮規劃的審批手續。（市自然資源局印發《梅州市加快推進“房地一體”不動產登記發證工作實施方案》的通知（梅市自然資〔2022〕30號））

21.家裏的小孩還沒結婚，能不能申請發證，戶主年紀大了，能不能辦到其他人的名下？

答：申請發證必須符合“一戶隻能擁有一處宅基地”的規定。小孩滿18周歲，無論是否結婚，由戶主申請，經農民集體經濟組織確認，可單獨認定為一戶，申請使用並登記其中一處宅基地。戶主年紀大了，經家庭其他成員同意，隻要符合一戶一宅的登記要求，可以登記到其他人名下。

22.換發房地一體不動產權證書時，房屋測量麵積與原房屋所有權證麵積不一致，如何處理？

答：換發房地一體不動產權證書時，房屋測量麵積與原房屋所有權證記載麵積不一致的，應當以精度高的測量方法測得的麵積為準。運用同種測量方法測量，屬於精度誤差範圍內的，以原房屋所有權證記載麵積為準。

23.房子現在還正在建，能不能發證？

答：不能發證，此次登記隻對結構完整的已用於居住的房屋進行登記。經依法批準在建的，建好後按正常程序申請登記。

24. 非農業戶口居民（含華僑）房子能發證嗎？

答：非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的，經村集體組織或村民委員會認定，可按規定申請登記發證。

25.宅基地批準使用後一直未辦理登記，若原批準使用人死亡的，能不能申請登記？

答：宅基地是以“戶”分配和使用的，隻要“戶”中還有其他成員，批準使用人的死亡就不影響該“戶”的宅基地使用權，可由現在的戶主申請登記。如果“戶”中已沒有其他成員，按照《繼承法》規定，宅基地上房屋可由繼承人繼承，因繼承房屋占用宅基地的，可按規定申請登記，並在不動產登記簿及證書附記欄中注記。

26.同一宗宅基地上多個房屋屬於不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的，如何處理？

答：同一宗宅基地上多個房屋屬於不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的，應當區分不同情形進行處理：（1）屬於新型農村社區或多（高）層多戶農民公寓的，按照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十三條，參照國有建設用地使用權及建築物區分所有權的規定，辦理宅基地等集體土地上的建築物區分所有權登記。（2）屬於因繼承、分家析產等原因，造成房地權利主體不一致，若遺囑或者分家析產協議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經縣（市、區）自然資源主管部門認定符合不動產單元劃定標準，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產協議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權共同共有辦理登記。（3）屬於存在民事糾紛的，待糾紛解決後予以確權登記。

27.對於同一權利人有多個獨立且相近的自然幢，宗地劃分原則是哪些？

答：一是若以多個自然幢所在院落範圍作為宗地範圍的，在權籍調查時應劃分為一個宗地，該宗地在權籍調查數據庫“宗地基本信息”表中隻能存在一條記錄。二是若不以院落範圍作為宗地範圍，而是以每個自然幢各自的占地範圍作為宗地範圍的，編製同一宗地代碼，在“宗地基本信息”表中隻能存在一條記錄。（廣東省自然資源廳關於明確“房地一體”農村不動產登記發證工作中宗地劃分有關問題的函（粵自然資登記〔2022〕494號））

按照《廣東省“房地一體”農村不動產權籍調查首件成果質量問題彙編》，按一宗處理，宗地還是以房屋牆基為宗地，編製一個不動產單元號，按一宗多幢處理。

28.根據國家法規政策，哪些宅基地、集體建設用地不予登記？

答：《不動產登記暫行條例》第二十二條規定，登記申請有下列情形的，不動產登記機構應當不予登記：（一）違反法律、行政法規的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。《自然資源部關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發〔2020〕84號）規定，對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。凡有上述情況的宅基地、集體建設用地，不予登記。

29.納入文物保護範圍的古村落或農村建（構）築物，如何確權登記？

答：對納入文物保護範圍的古村落或農村建（構）築物，應本著管理不改變產權歸屬原則，依法予以確權登記。同時，應在不動產登記簿和證書附記欄注記 “該不動產屬於受國家保護的不可移動文物”。

30.利害關係人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的，如何處理？

答：利害關係人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的，可以按照《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條、八十條、八十二條的規定，申請更正登記、異議登記。對不動產登記結果有異議的，可以依法申請行政複議或提起訴訟。

31.原宅基地證上權利人夫妻有一方過世的情況，但沒有分家析產或房屋繼承等相關資料，是否可以確權給子女？

答：首先，該戶應提供補充的分家析產材料等作為基礎依據。其次，原權利人配偶作為第一繼承人是否為該戶的戶主。《民法典》第1061條規定：“夫妻有相互繼承的權利”。第1153條規定“夫妻共同所有的財產之中的，遺產分割時，應當先將共同所有財產的一半分出為配偶所有，其餘的為被繼承人的遺產。遺產在家庭共有財產之中的，遺產分割時，應當先分出他人財產”。

32.合夥共建的房子可以發證嗎？

答：合夥共建的房子，是屬於多戶使用宅基地合建房屋，以分層、分套方式擁有的，權利人簽名確認後，報農民集體經濟組織同意的，可確定宅基地使用權為全體權利人共同權屬予以確權登記（以樓梯為界的，樓梯作為共有麵積，不分攤登記）。但如果合夥人不符合“一戶一宅”規定的，不能給予其登記申請資格，僅登記符合條件的合夥人。

33.因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，如何確定登記權利主體？

答：查明宅基地和房屋曆史使用情況和現狀後，經農民集體經濟組織、村委會認定或提供權屬證明材料，明確宅基地使用權和房屋所有權確權登記的權利主體。但應按正常程序，依申請辦理“房地一體”不動產確權登記。

34.沒有權屬來源材料的集體建設用地如何確權登記？

答：《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，對於沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地曆史使用情況和現狀，認定屬於合法使用，經所在農民集體經濟組織或村民委員會同意，並公告30天無異議或者異議不成立的，經鄉（鎮〉人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記。

35.原鄉鎮企業或村辦企業破產、關停、改製等，其原使用的集體建設用地如何確權登記？

答：原鄉鎮企業或村辦企業因破產、關停等不再使用集體土地的，應當按照《土地管理法》第六十六條規定，由農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準後收回集體建設用地使用權。若原鄉鎮企業或村集體企業因破產、兼並、改製等導致集體建設用地使用權發生轉移，現用地單位繼續占用且未改變批準用途的，可以提交集體建設用地使用權轉移的材料辦理轉移登記。若現用地單位繼續占用該地塊且經批準改變土地用途的，申請人還應當提交有批準權的人民政府或主管部門的批準文件等材料。

36.有土地權屬來源材料的農村集體建設用地上未報建的房屋的如何確權登記？

答：農村集體建設用地房屋應區分經營性集體建設用地房屋和非經營性集體建設用地房屋。經營性集體建設用地上未報建房屋嚴格按照法律法規規定依法處理，並辦理規劃報建和工程報批、施工驗收等批準手續後才能確權登記；對文化活動室、衛生站和村委辦公樓等集體公益性房屋，在確保安全情況下可參照宅基地相關政策規定辦理，具體按照各縣（市、區）規定辦理。