各縣（市、區）人民政府，市府直屬和中央、省屬駐梅有關單位：

《梅州市住房保障製度改革創新實施方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施，實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉建設局反映。

yabo88

2012年8月25日

梅州市住房保障製度改革創新實施方案

為進一步構建和完善我市住房保障製度，切實保障和改善民生，促進實現住有所居目標，根據國務院辦公廳《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）、《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉建設部令第11號）和《廣東省住房保障製度改革創新方案》（粵府辦〔2012〕12號）要求，結合本市實際，製定本實施方案。

一、指導思想和總體要求

（一）指導思想。從保障和改善民生出發，推進住房保障製度改革創新。堅持政府主導、政策扶持、社會參與、適度保障的原則，合理確定住房保障範圍、保障方式和保障標準，按照問需於民、以需定建、分步實施、輪候解決的思路，探索建立與梅州經濟社會發展相適應的新型住房保障製度，服務“一園兩特帶動一精”產業發展戰略，助推綠色的經濟崛起，建設富庶美麗幸福新梅州。

（二）總體要求。到“十二五”期末，全市保障性住房覆蓋麵達到20%左右，力爭使我市城鎮中等偏下和低收入家庭（包括最低收入特殊困難家庭，簡稱低保收入家庭，下同）住房困難問題得到基本解決，新就業無房職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善。確保低保收入家庭中的孤、老、病、殘等特殊群體和新引進高素質人才的住房問題得到優先保障。新引進高素質人才的住房保障問題，我市其他文件有特別規定的，從其規定。

二、建立以公共租賃住房為主體的新型住房保障製度

（一）保障性住房以公共租賃住房為主體。

本實施方案所稱公共租賃住房（以下簡稱公租房），是指限定建設標準和租金水平，麵向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工、新引進高素質人才和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

全市逐步將直管公房、廉租住房和公租房等保障性住房統籌管理、並軌運行，統一歸類為公租房。根據供求需要，逐步將租約期滿的直管公房轉為公租房。通過建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障製度，解決住房保障對象基本居住需求。為實現社會公共資源的共享，公租房一律隻租不售，循環使用。除已批準立項的項目外，暫停新建經濟適用住房，將其供應對象納入公租房供應範圍。

（二）合理確定保障對象，做到兩個優先。

公租房主要麵向城鎮低收入住房困難家庭、新就業無房職工（含新引進高素質人才，下同）和在城鎮穩定就業的外來務工人員供應。新引進高素質人才、本地城鎮戶籍符合條件的低保對象中的孤、老、病、殘群體等重點優撫對象，在同等條件下予以優先保障。

城鎮低保住房困難保障對象是指收入水平在當地民政部門規定的最低生活保障標準線內、人均住房建築麵積低於13平方米的家庭。城鎮低收入住房困難保障對象是指收入按照上年度城鎮居民人均可支配收入60%確定、人均住房建築麵積低於13平方米的家庭。

各縣（市）人民政府可結合當地實際，合理確定並公布住房保障對象條件。

（三）健全保障方式，實行分類保障。

住房保障實行實物配租與貨幣補貼等方式相結合的辦法。符合條件的住房保障對象主要通過申請輪候公租房解決基本居住需求；符合低保條件的住房困難保障對象自願選擇通過市場租賃等途徑解決住房的，可以向政府申請廉租租賃補貼；新就業無房職工、在城鎮穩定就業的外來務工人員主要通過企事業單位和其他機構建設的公租房解決基本居住需求。

在增加公租房實物供應的同時，可通過發放廉租租賃補貼，增強符合條件的低保住房困難對象在市場上承租住房的能力。

（四）科學規劃建設，合理確定戶型麵積。

保障性住房建設采取集中建設與分散建設相結合的方式。本著有利工作、方便生活的原則，新建公租房應根據承租對象的居住和生活需要，同步建設相應配套設施、生活服務用房、管理用房，實施物業管理。

新建的成套公租房，單套建築麵積不得超過60平方米，以40平方米左右為主。鼓勵各地積極發展建築麵積低於30平方米的小戶型公租房。以集體宿舍形式建設的公租房，應執行國家宿舍建築設計規範，人均住房建築麵積不低於5平方米。

（五）合理確定租金標準。

公租房租金實行政府定價。綜合考慮當地經濟社會發展水平以及市場租賃價格水平等因素，並根據保障對象的承受能力，按照略低於同期、同區域、同類型普通商品住房市場租金水平的原則確定。

租金的具體標準由市或縣（市）住房保障主管實施部門會同同級財政、民政、價格等主管部門確定，實行動態調整，並報同級政府批準後及時向社會公布。

符合條件的低保家庭承租公租房，按照政府有關文件規定收取廉租租金。

（六）以需定建，輪候保障。

市、縣（市、區）根據確定的保障對象、方式和標準，開展需求申報調查，製訂建設規劃，定點建設，輪候分配。

1．開展需求申報。按照市、縣（市、區）人民政府公布的申報條件，由符合規定條件的申請人向戶籍或就業所在地街道辦事處（鎮政府）申報住房保障需求，各級人民政府應定期作調查摸底。各類工業園區的外來務工人員由其所在企業統一申報。

2．統計建檔公示。市、縣（市）住房保障部門將複核後符合條件的申請家庭情況統一在當地政府公眾信息網或住房保障部門網站進行公示。對經公示無異議或者異議不成立的，納入公租房保障對象，由住房保障管理部門予以登記造冊，並對相關數據進行統計分析，建立統一的紙質及電子文檔。

3．製定建設規劃。市、縣（市）人民政府根據需求對象申報情況，結合當地財政承受能力，按照逐年分步解決、定期輪候的原則，組織製定公租房建設規劃。

4．定點登記需求。市、縣（市）人民政府按照公租房建設規劃，在政府網站向社會公布項目選址地點和建設方案，接受符合條件的申請人進行定點需求登記，並按照登記情況組織編製年度建設計劃。定點需求登記結果應在政府公眾信息網或住房保障部門網站上公示。

5．實行輪候分配。根據公租房建設規劃、年度建設計劃和定點需求登記情況，對保障對象實行輪候分配。具體輪候規則和輪候期限由市、縣（市）人民政府主管部門製定。

（七）多種建設模式並舉，籌集公租房房源。

在抓好政府投資或統籌建設公租房的同時，積極鼓勵社會力量投資建設公租房，多渠道籌集公租房房源。

1．政府投資建設。即由政府劃撥土地並投資建設和管理的公租房。政府也可通過收購、長期租賃等方式籌集公租房。政府投資建設的公租房由政府的代建機構負責組織建設。政府投資建設的公租房項目應按城市規劃設計要求配建商業服務設施，統一管理經營。

2．社會投資建設。即由政府有償提供土地並給予優惠政策支持，由房地產開發企業或投資機構出資建設的公租房。鼓勵房地產開發等各類企業和其他機構以獨資、集資或股份製的方式投資、建設和運營公租房，並給予享受公租房建設和運營的有關稅費優惠政策。

3．單位自籌建設。在符合城鄉規劃前提下，經市和縣（市）人民政府批準並辦理有關用地手續，企事業單位可以利用自有存量建設用地或與擁有自有存量建設用地的單位合作建設公租房，納入當地政府統一監管，優先向本單位符合住房保障對象條件的職工出租；剩餘房源可調劑安置其他保障對象租住。

4．開發項目配建。即在新建普通商品住房、“三舊”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造時，配建一定比例的公租房。公租房配建比例一般不低於規劃住宅建築總麵積的5％，並在土地出讓合同中約定。配建的公租房應與所在項目統一規劃、同步建設、同步配套和同步交付使用。

5．以資代建。對零星開發或建設規模較小的項目，經開發商申請，由有關部門批準，可選擇以資代建的方式由政府異地建設公租房。選擇以資代建的，應明確資金標準按商品房銷售市場價繳交、需繳納的配建資金總額、配建資金的繳納方式、繳納時限和違約責任、繳存帳號等事項。

6．各類園區集中配建。外來務工人員集中的各類開發區、產業園區等，由政府統籌規劃，按照集約用地、集中建設的原則，由政府直接配套或引導投資主體建設公租房，就近解決新就業無房職工、外來務工人員等不同層次的住房需求。對園區配套建設的員工宿舍，在土地出讓合同、項目立項、規劃設計時，應明確其保障性住房（員工宿舍）性質，進一步規範建設和管理。

7．利用集體建設用地建設。按照控製規模、優化布局、隻租不售、權屬不變的原則，經批準可積極探索利用農村集體建設用地和農村經濟發展留用地建設公租房。建成後可向符合住房保障條件的對象出租，也可由政府或企事業單位整體承租後，再向符合條件的對象出租。

社會投資、單位自籌建設、開發項目配建、園區集中配建、利用集體建設用地建房等模式建設的公租房隻能整體確權，允許整體轉讓，不得分拆確權，不得分割轉讓。

8．“BT”模式。為解決公租房建設資金不足問題，經市政府批準可采用“BT”模式，通過項目公司總承包，融資、建設、驗收合格後移交給政府，由政府按比例分期償還投資方的融資和建設費用。

（八）嚴格準入、分配與退出管理。

1．嚴格準入管理。嚴格執行“三級審核、兩級公示”製度，市、縣（市、區）住房保障部門會同當地民政、街道辦事處（鎮）、居委會，從申請人家庭人均可支配收入、資產標準和人均住房麵積三個方麵嚴格規範住房保障準入管理。建立完善住房保障管理信息係統，加強部門聯動，實現信息共享，進一步提高資格審核的公正性和準確性。

2．組織審查核實。申請人所在地街道辦事處（鎮政府）或企業對申請人家庭收入、家庭住房狀況是否符合承租公租房條件進行初審，並提出初審意見。經初審符合條件的應將申請人基本情況和初審意見在申請人所在社區和單位進行公示，公示時間為7天；公示期滿，對公示無異議或經查證異議不成立的，將初審意見和申請人的申請材料一並報送當地民政部門。當地民政部門應自收到申請材料之日起10個工作日內完成對申請家庭收入情況的審核工作；對符合低收入家庭收入標準的，應出具家庭收入核定證明，對不符合條件的，應作出書麵說明。民政部門完成審核後將申請材料和核定結果一並送當地住建（房管）部門。住建（房管）部門收到審核材料後應在10個工作日內完成對申請家庭住房狀況的審查（複核）。

3．優化輪候機製。綜合申請人家庭人均可支配收入、住房麵積、家庭人員結構、輪候時間等因素製定輪候規則。建立住房保障輪候冊，將經公示無異議或者有異議但經核實異議不成立的申請人，按照輪候規則列入輪候冊進行輪候。加強對輪候人員收入、住房等情況的動態監管。申請人因有關情況發生變化不再符合保障條件的，及時取消其輪候資格，所有住房保障輪候信息應通過政府公眾信息網或住房保障部門網站等平台予以公開，接受社會監督。

4．嚴格分配製度。加強對公租房分配方案的審核和監督，采取定點需求登記、搖號抽取順序號並依據順序號抽簽選房、公眾參與、媒體監督等方式，實行“登記結果、分配過程、分配結果”三公開，確保公租房分配公開、公平、公正。行政主管部門應主動邀請人大代表、政協委員進行監督。

5．健全退出機製。健全住房保障資格年審製度，通過“三審兩公示”、開通投訴渠道、群眾舉報、不定期檢查、入戶調查、信函索證、委托第三方調查取證等方式，加強住房保障資格監管和住房使用情況巡查。

住建（房管）部門要會同民政、國土、公安、人力資源和社會保障等相關部門對已經享受公租房政策的對象所申報的戶籍、人口、收入、資產、住房、工作、社會保障繳納等變動情況進行審核，每年全麵複核一次。

對以欺騙等不正當手段，登記為輪候對象或者承租公租房的，由市、縣級人民政府住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公租房管理檔案；登記為輪候對象的，取消其登記；已承租公租房的，責令限期退回所承租公租房，並按市場價格補繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強製執行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公租房。

三、落實配套政策和保障措施

（一）多渠道籌集保障資金。

1．加大政府財政投入。積極爭取中央和省公租房建設專項補助資金的同時，市和縣（市）人民政府應將公租房建設資金納入年度財政預算,通過資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式加大對公租房的投入。應將土地出讓收入的5%專項用於保障性住房建設，財政資金安排不足的地區要提高從土地出讓收入提取住房保障資金的比例。

2．加大住房公積金投入。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用後，全部用於公租房建設。積極創造條件，加大住房公積金繳存比例和歸集力度，爭取成為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市。試點城市在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金前提下，可將