為加強梅州市區住宅專項維修資金的管理，我局於2010年8月份草擬並公示了《梅州市區住宅專項維修資金管理實施細則（征求意見稿）》，在征求了有關部門意見的基礎上，我們對照相關法律法規，參考外地好的經驗和做法，進行研討後，對原《征求意見稿》重新進行了修改、充實和完善。現予公布，再次公開征求社會各界意見，歡迎社會各界人士提出寶貴意見及建議，請於2013年5月30日前以書麵或郵件形式向我局提供修改意見。
1、通訊地址：梅州市江南團結路市住房和城鄉建設局房地產市場管理科郵編：514021
2、電子郵箱：gdmzfdc@163.com
3、聯係人：陳祿章電話（傳真）：0753-2244733
特此公告
梅州市住房和城鄉建設局
2013年5月24日
梅州市市區住宅專項維修資金管理實施細則
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為加強梅州市市區住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位及其共用設施設備的維修、更新和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《廣東省物業管理條例》等法律法規，結合梅州市市區實際，製定本細則。
第二條 梅州市市區（不含梅縣行政區）商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本細則。
梅州市市區內（不含梅縣行政區）商品住宅小區和單幢住宅樓，住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，自20年月日起，必須嚴格按照本細則建立住宅專項維修資金專戶。
售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按國家和廣東省有關規定執行。
第三條 本細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
（一）本細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道、門廳、樓梯間、物業服務用房以及房屋外牆麵等。
（二）本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天燃氣）管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 梅州市住房城鄉建設部門是梅州市區住宅專項維修資金的行政主管部門，會同市財政部門負責梅州市區住宅專項維修資金的指導和監督工作。街道辦事處（鎮人民政府）和區房地產主管部門予以協助和配合。
第六條市住宅專項維修資金行政主管部門，委托當地一家商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，與受委托的商業銀行簽訂住宅專項維修資金管理協議，明確雙方權利義務，並在專戶管理銀行設置一級帳戶。以各物業小區的名稱設置二級帳戶,小區內每幢樓設置三級帳戶,繳存維修資金的業主設置四級帳戶核算管理。
第二章 資金交存
第七條 下列物業的業主應當按照本細則的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第八條 住宅專項維修資金（物業管理維修基金）首期交存主體、時間：
（一）新建項目。20年月日起，新立項的商品房項目，及已經立項建設但尚未取得《商品房預售許可證》的項目。
（二）原已按月繳存的業主。在本細則下發之日前，已按月繳存住宅專項維修資金的業主，可一次性繳存首期專項維修資金；也可繼續按原標準執行，直至累計繳存額達到住宅專項維修資金首期繳存額。
（三）空置房。經批準預售兩年內未售出的物業，由建設單位繳交首期住宅專項維修資金，並將首期住宅專項維修資金存入專戶管理銀行專戶。建設單位可在售出物業時，憑銀行出具的證明向購房人收回結餘的維修資金。
（四）其它業主。經全體業主表決達2/3以上同意的其它物業小區的業主。
第九條按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築麵積交存住宅專項維修資金，每平方米建築麵積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。我市暫按5%執行。根據梅州目前的實際情況，梅州市市區（不含梅縣行政區）的住宅建築安裝工程造價暫定如下：
（一）步梯房：700元/平方米；
（二）電梯房：900元/平方米；
（三）別墅：1000元/平方米。
建築安裝工程造價根據本地實際情況，適時調整並向社會公布。
第十條在一個物業管理區域內，凡依法登記權屬的車位、車庫等其他非住宅物業參照住宅專項維修資金的標準交存專項維修資金。
第十二條 首期住宅專項維修資金的交存按照以下程序辦理：
（一）房地產開發企業要與市住宅專項維修資金行政主管部門簽訂《住宅專項維修資金委托監管協議書》。待項目建設符合辦理《商品房預售許可證》前，要將該項目的幢號、房號、建築麵積等情況，用電子表格軟盤，報送市住宅專項維修資金行政主管部門備案，並持上述材料和市住宅專項維修資金行政主管部門出具的《住宅專項維修資金繳款通知書》，向住宅專項維修資金專戶管理銀行申請開設項目二、三、四級帳戶。
（二）房產交易登記部門要在《商品房買賣合同》中，增加繳交住宅專項維修資金的條款。房地產開發企業要使用統一製定的《商品房買賣合同》文本，並在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，告知購房者交存住宅專項維修資金的方式、標準和金額，同時向購房者發出《住宅專項維修資金繳款通知書》。
（三）業主持《住宅專項維修資金繳款通知書》、《商品房買賣合同》及本人身份證，到專戶管理銀行將首期住宅專項維修資金一次性存入住宅專項維修資金專戶。房地產開發企業可受已銷售的商品房業主委托統一辦理繳存首期住宅專項維修資金手續。
（四）專戶管理銀行在業主（開發企業）交存首期住宅專項維修資金後，應向業主出具《住宅專項維修資金登記簿》（下稱《登記簿》）和廣東省財政廳統一監製的《住宅專項維修資金專用收據》，以便繳存人辦理入住和產權確認手續。
（五）建設單位留用的房屋，或空置期滿2年的房屋，由建設單位於2年期滿後30日內，將首期住宅專項維修資金存入專戶管理銀行。
第十三條在辦理商品房一手交易登記時，房產交易登記部門將繳存票據（原件）作為商品房產權登記收件資料歸檔。
第十四條開發建設單位應當將住宅專項維修資金繳存憑證作為辦理房屋入住手續的條件之一。
未按本細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
第十五條 業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金由市住宅專項維修資金行政主管部門代管。業主大會成立後，業主委員會應當通知市住宅專項維修資金行政主管部門，市住宅專項維修資金行政主管部門應當在收到通知之日起30日內，將住宅專項維修資金賬戶、賬目等移交業主委員會。
第十六條 住宅專項維修資金餘額不足首期繳存額的30%時，應當及時續交。
（一）已實施物業管理，且已成立業主委員會的小區。住宅專項維修資金的續交金額、方式、時限，由物業服務企業依法作出續交方案，報業主委員會審核，經全體業主2/3以上通過後組織實施；未成立業主大會的，由物業服務企業依法作出續交方案並經全體業主2/3以上通過後組織實施。
（二）未實施物業管理，但已成立業主委員會的小區。住宅專項維修資金的續交金額、方式、時限，由業主委員會依法作出續交方案，經全體業主的2/3以上通過後組織實施；未成立業主委員會的，由相關業主依法作出續交方案並由業主代表組織實施。
住宅專項維修資金的續交方案，經全體業主2/3以上通過之日起10日內，報市住宅專項維修資金行政主管部門備案。
第十七條對20年月日前, 已代收了住宅專項維修資金的建設單位、物業服務企業、業主委員會等單位，要將已收取的住宅專項維修資金，全額劃轉到相應業主的住宅專項維修資金專戶上。具體程序如下：
（一）原已向業主代收了住宅專項維修資金的開發建設單位、或物業服務企業、或業主委員會，要將已收情況彙總，並將已收及應收未收的住宅專項維修資金的業主明細列表，在本細則發布日起3個月內，報市住宅專項維修資金行政主管部門備案，並向專戶管理銀行申請住宅專項維修資金項目帳號及分戶帳號，同時辦理住宅專項維修資金的劃轉手續。逾期不辦理的，將依據《物業管理條例》有關規定予以處罰。
（二）未建立住宅專項維修資金的小區，業主委員會和物業服務企業，應當認真做好業主的宣傳工作，鼓勵業主繳交住宅專項維修資金。對未收取及補繳住宅專項維修資金的物業，其維修費用由全體受益業主共同分攤。
第三章 資金使用
第十八條 住宅專項維修資金是專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後大修、中修及更新、改造的資金。共用部位一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆麵、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第十九條 已實施物業管理小區的住宅專項維修資金的申請使用程序：
（一）已成立業主委員會的小區，由業主委員會委托物業服務企業填報申請表，並做出維修項目預算方案，經受益業主表決達2/3以上業主同意的證明，由合法的業主委員會主任簽名並加蓋公章後，報市住宅專項維修資金行政主管部門備案。由業主委員會向代管銀行發出支付維修金的通知，代管銀行將所需維修金劃轉至維修單位。
（二）沒有成立業主委員會的小區，原則上不得使用維修資金。如確需要使用的，由受益業主代表委托物業服務企業填報申請表，並做出維修項目預算方案，經受益業主表決達2/3以上業主同意的證明，向市住宅專項維修資金行政主管部門申請列支。市住宅專項維修資金行政主管部門審核同意後，向代管銀行發出支付資金的通知，代管銀行將所需維修金劃轉至維修單位。
第二十條 未實施物業管理小區的住宅專項維修資金的使用，由受益業主代表、或業主委員會填報申請表，並由其委托施工單位做出維修項目預算方案，經受益業主2/3以上同意的證明，根據不同情況按以下程序辦理：
（一）已成立業主委員會的，業主委員會報市住宅專項維修資金行政主管部門備案後，由業主委員會向代管銀行發出支付維修金的通知，代管銀行將所需維修金劃轉至維修單位。
（二）沒有成立業主委員會的，由受益業主代表向市住宅專項維修資金行政主管部門申請列支。市住宅專項維修資金行政主管部門審核同意後，向代管銀行發出支付維修金的通知，代管銀行將所需維修金劃轉至維修單位。
第二十一條 本規定實施前，未建立住宅專項維修資金的商品房，其共用部位、共用設施設備維修的費用，由受益業主按擁有房屋建築麵積比例分攤。
第二十二條 物業服務企業、或業主委員會，應當在維修、更新或改造物業竣工驗收合格後10日內，在物業區域內顯著位置將維修資金的使用和分攤情況進行公告。
第二十三條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新或改造費用。
