一、房屋征收與補償安置的依據及原則

　　為認真貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《關於實施<國有土地上房屋征收與補償條例>有關具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）等文件精神，配套《梅州市梅縣區房屋征收與補償實施辦法》，規範本行政區域內的房屋征收與補償安置活動，促進我區的城鎮建設，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，製定本方案。

　　房屋征收補償安置遵循依法依規、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

　　二、征收部門和實施單位

　　房屋征收部門：梅州市梅縣區土地房屋征收安置中心。

　　房屋征收實施單位：梅州市梅縣區各鎮人民政府（扶大高新區管委會、新城辦事處）。

　　三、房屋征收補償標準

　　根據征收房屋的功能分為住宅和非住宅兩大類。其中住宅類包括住宅及配套車庫（房）；非住宅類包括工商業用房及其它生產性用房等。

　　（一）征收住宅補償安置標準

　　1．城市規劃區外根據條件可實行1:1劃地安置。

　　2．城市規劃區內（含工業園區）按房地產評估機構評估價值實行貨幣補償，貨幣補償後可以回購安置房，安置房的《不動產權證》辦理費用由政府負責。

　　（1）回購安置房根據具體安置實施方案按建築麵積比例進行回購，以被征收房屋評估價值和安置房評估價值互補差價結算。

　　（2）被征收人房屋的室內裝修按房地產評估機構評估價格進行補償。

　　（3）住宅房屋被征收人選擇回購安置房的，被征收房屋建築麵積達到安置房建築麵積的50%時，被征收人方可按照“麵積近似”的原則選擇回購安置房屋，具體規定如下：

　　①凡在征收期限內簽訂征收補償協議的（征收期限另行規定），按簽訂征收補償協議的時間順序優先選擇安置房。

　　②安置房建築麵積多於核定的被征收人房屋建築麵積的，多於部分按該安置房市場單價進行結算。

　　③安置房規劃建設的車位，確保每個套房配套一個車位。按照簽訂征收補償協議的時間順序，被征收人可優先選擇購買車位，價格按政府定價結算。

　　（4）屬鄉村道路邊的房屋，已依法取得營業執照且正在經營的，按房地產權證規定的用途性質實行一次性貨幣補償，並按評估價值補償營業設施費和營業損失費（具體營業損失補償按廣東省的相關規定標準執行）。

　　（5）安置房的位置、標準、管理

　　①按城市規劃要求在比較集中的位置建設安置區，並按規劃要求的容積率建設。住宅小區公共設施基本配套齊備。

　　②安置房屋結構：電梯房為框架結構建築。具體各安置房標準詳見規劃設計圖。

　　③安置房的戶型：規劃多種戶型，麵積以實際建設為準。

　　④安置房外牆貼牆麵磚，鋁合金外窗，外大門安裝統一的防火門，水、電、電話、電視、網絡線等安裝至戶外大門，排水、排汙安裝至廚房、衛生間及陽台。

　　（6）住宅房屋臨遷過渡安置

　　對因工程建設需要先拆除、後安置且選擇回購安置房的，房屋征收部門根據回購房屋的麵積，每月按標準支付臨時安置補助費後由被征收人自行解決住所。

　　（7）房屋可遷附屬物的補償

　　征收房屋內的電話、網絡、有線電視、空調、太陽能熱水器等附屬設備遷移費，含在裝修評估內。

　　（8）報建手續齊全的在建工程，被征收人選擇貨幣補償的，對其土地、建築物、構築物等按評估價值補償。被征收人選擇回購安置房的，按規劃報建麵積1︰1進行回購。收回已辦理《國有土地使用證》的土地及依法批準的建築物、構築物、地麵設施，按評估機構出具的評估結果進行補償。

　　（二）征收商業用房補償標準

　　征收商業用房按房地產評估機構評估價值進行補償（停業經營損失按廣東省的有關規定進行評估）。

　　商業用房按房產證記載或規劃、自然資源部門批準的使用功能為準。遇到特殊情況，按照政府相關政策執行。

　　沿街的商業用房隻實行貨幣補償。安置區的商鋪由政府統籌安排。

　　（三）征收企業用房補償標準

　　企業土地、廠房、倉庫、營業損失（停產、停業）按評估機構評估價值進行補償；工人失業補償按照社保有關規定辦理。

　　（四）搬家（遷）補助費

　　1．住宅房屋搬家補助費

　　被征收人在規定征收期限內搬遷，根據被征收房屋的建築麵積按標準發放一次性搬家補助費；選擇回購房需二次搬遷的，根據回購房屋的建築麵積，按標準發放二次搬家補助費。

　　2．非住宅類房屋搬遷補助費

　　工業商業用房、機關和事業單位用房、企業、設備、設施、倉庫等的搬遷補助費，按房地產評估機構對搬遷費用的評估結果予以補助。

　　3．祖屋宗祠房屋搬遷補助費

　　祖屋宗祠房屋的祖公牌位搬遷補助費根據祖屋實際情況按3-6萬元/座。

　　（五）有效證件的補償

　　選擇一次性貨幣補償的，被征收房屋已辦理《集體土地使用證》的按證載麵積每平方米補償50元，已辦理《國有土地使用證》的按證載麵積每平方米補償150元，土地使用性質為“出讓”的按證載麵積每平方米增補90元，已辦理《房地產權證》的每證補償2000元；已交人防工程費的按實際支付費用補償。

　　四、被征收房屋屬性認定

　　（一）被征收房屋的權屬、結構、用途，以房地產權證或土地使用權證、房屋所有權證記載為準。沒有土地、房屋所有權證的由征收部門組織有關人員進行確定。涉及房屋產權爭議的，由公證部門進行現場證據保全，依法律程序確定權屬。確定權屬期間不影響征收工作進行。

　　（二）征收範圍內未經登記的建築，或房地產登記記載事項不明確或者與現狀不符的建築，由房屋征收部門依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行調查登記，由住建、自然資源局等部門進行認定、處理。

　　（三）對認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築應當給予補償，對認定為違法建築以及超過批準期限的臨時建築不予補償。未超過批準期限的臨時建築，按評估價值給予補償。

　　（四）對被征收房屋的權屬、結構、用途及建築麵積以及被征收房屋的初步評估結果、複核評估結果和補償安置結果進行公示，公示期7天。

　　五、征收房屋登記、丈量、公共建築麵積分攤的有關規定

　　（一）征收規劃紅線範圍內的房屋，被征收人應在規定的時間內持被征收房屋的《國有土地使用證》，《房屋所有權證》或《房地產權證》，《工商營業執照》等有關產權和經營權證明，向房屋征收實施單位申報登記。

　　（二）房屋建築麵積測量按房產測量規範實施，即每棟房屋或每間房屋勒腳以上（即外牆皮對外牆皮）丈（測）量的建築麵積為準。

　　（三）未封閉的陽台按1/2計算建築麵積；牆體結構封閉的陽台按100%計算建築麵積。

　　（四）老屋花頭（圍屋內）天井按建築占地補償；房屋層高2.2米及以上的按建築麵積計算。

　　（五）一座房屋有兩戶或兩戶以上產權人的，其房屋的公共廊廳、橫屋走道、花頭屋走道、土地等公共麵積，如產權人對公共麵積有書麵約定的，則按書麵約定辦理。否則按產權人的房屋建築麵積比例分攤。

　　（六）圍牆內的臨時搭建物及設施給予適當補償，個人種植的果苗樹木參照征收集體土地零星果木補償標準補償。

　　（七）征收設有抵押權的房屋，依照國家有關法律執行。

　　六、征收房屋建築占地及房屋周邊的土地補償規定

　　（一）被征收人房屋建築占地補償按《國有土地上房屋征收評估辦法》規定進行評估後補償，其餘個人主屋（住宅）與圍牆連帶在內的門前空地、間距用地按集體建設用地進行補償。

　　（二）老祖屋周邊的土地、門坪，後麵風圍（圍牆內）的土地等間距用地按集體建設用地進行補償。

　　七、征收房屋補償安置方式

　　（一）實行回購房屋（或劃地安置）、貨幣補償、回購（或劃地安置）及貨幣補償相結合（指被征收房屋價值大於回購價值）的方式，由被征收人自行選擇一種方式進行補償。但機關和事業單位用房、祖屋公共部分、雜房、簡易房（臨建物）等采用貨幣補償方式進行補償。

　　（二）征收房屋建築麵積以房地產權證記載的合法建築麵積或有關部門核準的建築麵積進行貨幣補償或回購。

　　（三）對被征收房屋價值的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估，不低於房屋征收決定公告之日被征收房屋在本地區域內類似房地產的市場價格。

　　八、評估機構的選定

　　由土地房屋征收安置中心實施，經資格審查篩選出符合條件的評估公司作為候選評估機構，再由被征收人在規定時間內在候選評估機構中協商選定承擔本項目的評估機構，在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人，按照少數服從多數原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。每一個征收項目評估工作，原則上由一家評估機構承擔。

　　九、獎勵辦法

　　（一）選擇回購房的被征收人，在規定的時間內簽訂協議、搬遷及交付拆除的，根據項目實施方案製定的標準按安置房麵積一次性給予10年物業管理費獎勵。未按規定的時間簽訂協議和搬遷的被征收人，不給予獎勵。

　　（二）選擇貨幣補償的被征收人，在規定時間內簽訂協議、搬遷及交付拆除的，按具體實施方案獎勵標準給予按被征收房屋建築麵積給予獎勵。

　　以上獎勵在被征收人搬遷並交付被征收房屋後結算。

　　十、特殊低收入住房困難戶的援助

　　按政策界定，符合條件的特殊困難被征收人在向住建等部門提出申請並經審核後，可輪候安排公共租賃房。

　　十一、爭議的解決

　　（一）對評估確定的被征收房屋價值有異議的雙方當事人，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向被征收房屋所在地房地產評估專家委員會申請鑒定。

　　（二）征收補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

　　（三）征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請區人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出補償決定，並在房屋征收範圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政複議又不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內拒不搬遷的，由區人民政府依法向人民法院申請強製執行。

　　集體土地上房屋征收與補償參照此方案執行。

　　十二、附則

　　本方案自印發之日起施行，有效期五年。如本方案與國家、省、市出台有關規定不一致的，按上級有關規定執行，原2015年1月30日印發的《關於印發<梅縣區房屋征收與補償暫行辦法>、<梅縣區城鎮房屋征收補償安置方案>的通知》（梅縣區府〔2015〕1號）同時廢止。但本方案施行之前已經啟動征收但尚未實施完畢的房屋征收項目，仍繼續按照梅縣區府〔2015〕1號文件執行。