梅州市梅江區人民政府關於印發梅江區房屋征收與補償實施辦法的通知

各鎮人民政府、街道辦事處，區府直屬各單位，市屬駐區有關單位：

《梅江區房屋征收與補償實施辦法》業經區人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

梅州市梅江區人民政府

2019年2月21日

梅江區房屋征收與補償實施辦法

一、房屋征收與補償的依據及原則

根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、中共中央紀委辦公廳監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範征地拆遷行為的通知》（中紀辦發〔2011〕8號）、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和廣東省住房和城鄉建設廳《關於實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞有關具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）等文件精神，為規範梅江區房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，遵循依法依規、程序正當、補償公平、結果公開的原則，結合本區實際情況，製定本辦法。

二、征收部門和實施單位

房屋征收部門：梅州市梅江區土地房屋征收安置中心

房屋征收實施單位：各鎮、街道

三、征收房屋補償方式

1﹒住宅房屋實行房屋產權調換、貨幣補償、產權調換及貨幣補償相結合的方式，由被征收人自行選擇一種補償方式。

2﹒商業、辦公、工業、機關和事業單位用房，雜房、簡易房等建（構）築物，采用貨幣補償方式進行補償。

3﹒“住改商”的房屋實行房屋產權調換、貨幣補償、產權調換及貨幣補償相結合的方式，產權調換隻能調換住宅房屋。

上述房屋補償方式簽訂協議後不得更改。

四、征收補償標準

根據被征收房屋的功能分為住宅和非住宅兩類。其中住宅類包括住宅及配套車庫（房）、其他“住改商”的房屋；非住宅包括屬城市道路邊的“住改商”的住宅房屋、商業、辦公、工業等經營性用房。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定，評估價格不低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

（一）住宅房屋征收補償標準

包括被征收房屋（含房屋占地）、房屋裝修、車庫等的價值，門樓按住宅用途及其相應結構評估其房地合一價格。

1﹒被征收人選擇貨幣補償的，按房地產評估價值進行補償。

2﹒被征收人選擇產權調換，按房地產評估機構評估確定的被征收房屋價值與安置房價值進行差價結算。

﹙1﹚產權調換為被征收人回購政府統一建造或購置的安置房，原則上按建築麵積1︰1等麵積進行調換，價值以被征收房屋評估價值和安置房價值互補差價結算。安置房為電梯房高層建築的，6—10層按統一價格，5層以下（含5層）的房價減少50元/㎡，11層以上（含11層）的房價增加50元/㎡。

﹙2﹚被征收人按照“麵積近似”的原則，選擇安置房屋，安置房建築麵積超過被征收房屋建築麵積時，超出建築麵積一般不得超過被征收房屋建築麵積的20%。具體規定如下：

①安置房的選定按簽定征收補償協議時間的先後順序進行選擇。

②安置房建築麵積多於核定的被征收人房屋建築麵積的，在20%範圍內按安置房價值進行結算，超出20%以外麵積每平方米按安置房價值的130%進行結算。

③選擇產權調換的，安置房的《不動產權證》由房屋征收部門統一辦理及承擔相關費用。

（二）征收商業用房補償標準

商業用房以房屋產權證記載或自然資源部門批準的使用功能為準，按房地產評估機構評估價值進行補償。

（三）征收企業用房補償標準

廠房、倉庫、辦公用房等按評估機構評估價值進行補償；工人失業補償按照社保有關規定給予失業補助。

（四）宅基地及房屋周邊的土地補償規定

1﹒證載土地麵積多於房屋占地（含天井）麵積的，按證載土地麵積進行評估補償；證載土地麵積少於房屋占地的，按實測的房屋占地麵積評估補償。

2﹒房前屋後空地、間距用地參照自留地征收補償標準進行補償。

3﹒老祖屋（老屋）的花頭土地按宅基地評估價格補償。

4﹒老祖屋（老屋）門前門坪、後麵風圍（圍牆內）的土地等間距用地參照自留地征收補償標準進行補償。

（五）“住改商”的住宅房屋的補償

被征收人自行住改商的住宅房屋，按以下方式給予補償：

（1）已建成的城市道路邊“住改商”的住宅房屋，房屋（含房屋占地）價格按合法商業評估價值的60%進行評估，補償總額低於本辦法有關住宅房屋計算的補償總額（即按住宅房屋的補償價值加上獎勵）的，應當按照住宅房屋的補償總額確定補償。

（2）其他“住改商”的住宅房屋，房屋現狀經營部分（含房屋占地）的價格按照住宅房地合一的評估單價上浮30%進行評估。

（六）房屋附屬物的補償

（1）可遷附屬物的補償：征收房屋內的電話、網絡、有線電視等附屬設備遷移費，按現行收費標準據實支付。

（2）房前屋後種植青苗按《梅州市梅江區集體土地征收補償安置標準》標準執行，如有標準遺漏項目則由評估機構另行評估補償。

（七）停產停業損失的補償

“住改商”的住宅房屋、商業、辦公、工業等經營性用房，征收公告發布之日前取得的有效營業執照、且現狀正在經營的房屋或搭建的簡易房（臨建物），可給予停產停業損失補償。

被征收房屋的生產、經營單位或個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責任。被征收人與生產、經營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產停業損失補償；沒有約定的，由被征收人與生產、經營單位或個人協商分配。

（八）有效證件的補償

被征收房屋已辦理《集體土地使用證》的按證載麵積每平方米補償50元；已辦理《國有土地使用證》的按證載麵積每平方米補償150元；已辦理《房屋所有權證》、《房地產權證》、《不動產權證》的每證另補償2000元；已交付人防工程費的按實際支付費用補償。

五、安置房的標準

（一）安置房的位置和標準

1﹒按城市規劃要求選定安置房建設位置，並根據規劃要求的容積率建設，住宅小區基礎設施配套齊備。

2﹒安置房屋結構：電梯房為高層建築。具體各安置房標準詳見規劃設計圖。

3﹒安置房的戶型：電梯房均按大、中、小三種戶型規劃建設，麵積按實際建設為準。

4﹒安置房建設統籌規劃了車位，確保每個套房配套一個車位。按照簽定征收補償協議的時間順序，被征收人可選擇購買車位，價格按政府定價結算（具體價格由各項目的補償實施方案另行規定）。

（二）安置區商鋪回購

安置區的商鋪優先安排村民小組留用地折款購買。剩餘商鋪允許按簽訂補償協議的先後順序由被征收商業用房和城市道路邊“住改商”房屋選擇貨幣補償的產權人進行回購。

六、臨遷過渡安置和搬遷補助標準

（一）住宅房屋臨遷過渡安置

①臨遷方式

房屋征收部門提供臨時安置補助費。房屋征收部門按被征收房屋用於產權調換房屋建築麵積支付臨時安置補助費，由被征收人自行解決住所。臨時安置補助費標準由各項目的補償實施方案另行規定。補助費的發放從被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置房後滿三個月止。安置補助費按月支付並於當月撥付到被征收人賬戶。

②臨遷期限

從被征收人交付被征收房屋之日起至房屋征收部門提供安置房之日止。

（二）搬家（遷）補助費

1﹒住宅房屋搬家補助費

被征收人在規定征收期限內搬遷，選擇貨幣補償的，按被征收房屋的建築麵積的標準發放一次性搬家補助費。選擇產權調換需二次搬遷，按用於產權調換房屋建築麵積的標準發放二次搬家補助費，具體標準以各項目的補償實施方案另行規定。

2﹒非住宅房屋搬遷補助費

非住宅房屋（含“住改商”）按被征收房屋的建築麵積以40元/㎡的標準發放一次性搬遷補助費，或按房地產評估機構的評估標準發放搬遷補助費，由被征收人自行選擇。

3﹒祖屋宗祠房屋搬遷補助費

祖屋宗祠房屋的祖公牌位搬遷補助費按6萬元／座標準發放。

4﹒被征收房屋依法實施強製執行的不發搬家（遷）補助。

七、獎勵辦法

（一）測量確權獎勵

凡在各項目征收方案發布之日起30天內完成測量、確權登記，並且在規定時間（以各項目規定時間為準）簽訂房屋征收補償協議的，按被征收房屋建築麵積給予100元/㎡的配合測量確權獎勵。

（二）簽約及搬遷房屋獎勵

被征收人在項目補償實施方案規定的期限內，簽訂房屋征收補償安置協議書，並按協議約定時間拆除房屋及一切附著物並交出土地的，一次性按被征收房屋建築麵積計算獎勵200-400元/㎡，具體時間節點及獎勵標準以項目補償實施方案規定為準。

（三）選擇產權調換的房屋，在規定的時間內（以各項目規定時間為準）簽訂協議，並在規定時間內搬遷並交付拆除的，按被征收房屋用於產權調換的建築麵積300元/㎡的標準給予一次性物業管理補助費。

（四）選擇貨幣補償的住宅房屋（包括“其他住改商”的房屋），按照被征收房屋建築麵積給予一次性購房獎勵，具體標準由各項目的補償實施方案另行規定。

（五）選擇貨幣補償的非住宅房屋（包括城市道路邊的“住改商”的房屋），按非住宅房屋（含裝修）評估價值的5%給予獎勵。

八、被征收房屋屬性認定

（一）被征收房屋的權屬、結構、用途，以《不動產權證》《房地產權證》或《土地使用權證》、《房屋所有權證》記載為準。涉及房屋產權爭議的，先由公證部門進行現場證據保全，再依法律程序確定權屬。確定權屬期間不影響征收工作進行。

（二）被征收房屋建築占地為集體土地的，按國有劃撥住宅用地確權，已批未建的宅基地按國有劃撥住宅用地，容積率3.0確權。

（三）征收範圍內未經登記的建築，或房地產登記記載事項不明確或者與現狀不符的建築，由房屋征收實施單位牽頭組織相關部門依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行調查登記、認定和處理。

（四）對認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築應當給予補償，對認定為違法建築以及超過批準期限的臨時建築不予補償。未超過批準期限的臨時建築，按評估價值給予補償。

（五）對被征收房屋的權屬、結構、用途及建築麵積以及分戶補償情況等進行公示。

九、征收房屋登記、丈量、公共建築麵積分攤的有關規定

（一）征收規劃紅線範圍內的房屋，被征收人應在規定的時間內持被征收房屋的《國有土地使用證》《房屋所有權證》《房地產權證》或《不動產權證》《工商營業執照》等有關產權和經營權證明，向房屋征收實施單位申報登記。

（二）征收房屋建築麵積以房地產權證記載的合法建築麵積或征收實施單位組織相關部門調查核準並公示後的建築麵積進行貨幣補償和產權調換。

（三）房屋建築麵積測量按《房產測量規範》實施。

（四）一座房屋有兩戶以上產權人的，其房屋的公共廊廳、橫屋走道、花頭屋走道、土地等公共麵積，按產權人的房屋建築麵積比例分攤，並張榜公布確定；如產權人的房屋公共麵積有書麵約定的，則按書麵約定辦理。

（五）征收設有抵押權的房屋，依照國家有關法律執行。

十、評估機構的選定

由征收部門實施，經資格審查篩選出符合條件的評估公司作為候選評估機構，再由被征收人在規定時間內在侯選評估機構庫中協商選定，在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人，按照少數服從多數原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。同一征收項目評估工作，原則上由一家評估機構承擔。

十一、住房困難和低收入家庭救助

按政策界定屬於住房困難和低收入家庭的被征收人，根據梅江區人民政府有關為特殊困難群眾提供援助的相關政策文件執行。

十二、爭議的解決

（一）對評估確定的被征收房屋價值有異議的雙方當事人，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果仍有異議的，可以在自收到複核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產評估專家委員會申請鑒定。

（二）征收補償協議訂立後，被征收人不履行補償協議約定義務的，征收人可以依法申請人民法院強製執行；被征收人認為征收人不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除土地房屋征收補償協議的，被征收人可以依法提起行政訴訟。

（三）征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請區人民政府按照征收補償方案作出補償決定，並在房屋征收範圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政複議又不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內又不搬遷的，由梅江區人民政府依法向人民法院申請強製執行。

十三、附則

城市規劃區內的集體土地上房屋征收與補償參照此辦法執行。本辦法自印發之日起施行，有效期3年，2012年9月15日印發的《梅州市梅江區人民政府關於印發梅江區征收集體土地補償標準和房屋征收補償安置辦法的通知》(梅區府〔2012〕26號)同時廢止。但本辦法施行之前已經啟動征收但尚未實施完畢的征地項目，仍繼續按照梅區府〔2012〕26號文件執行。