剛剛搬進興寧寧新安置區的羅秀蓮不時向安置區負責人詢問老年人活動中心的建設情況，她很關心什麼時候才能和以往一樣，和老朋友坐在院子裏打打牌、嘮嘮嗑。

棚戶區改造是一項重大的民生工程和經濟發展工程。市住建局數據顯示，2015年，省政府下達梅州棚戶區改造開工建設12369戶（套），目前已開工建設12370戶（套），其中城市棚戶區改造的數量12365戶（套），為全省第一。市委、市政府在征拆難度大、棚改數量大、改造融資難的情況下，創新建設模式，研究和部署棚改工作，多次到省住建廳、國開行廣東分行等相關部門進行溝通對接，並采取多種融資模式結合，破解資金難題，確保讓群眾“拆”得放心、“遷”得安心。

記者走訪了江南新城棚改區、興寧棚改區和芹洋半島棚改區三個點。興寧棚戶區改造數量大，時間早，棚改模式成為學習的範本；芹洋半島棚改項目拿到了國開行關於政府購買服務模式的省內第一筆貸款；江南新城棚改安置房建設項目列入了國開行係統在廣東的兩個試點項目之一。

●南方日報記者 黃思華 通訊員 鍾思婷

興寧

棚改工作走在前麵 村民開始入住

李誌明是興寧寧新安置區第一批交房入住的村民，今年7月份剛剛搬進了新房。18層的電梯房、綠化設施完善的小區、敞亮的100多平三房兩廳。他剛開始還有些不太習慣，“這裏蚊子沒那麼多，用水用電上網比以前好了。”除了現在住的一套房子，根據1：1的產權麵積置換，李誌明的三樓民房還置換了另外兩套100平左右的住宅。

興寧棚戶區改造是三個棚戶區中最早開始建設的，也是三個棚戶區改造中唯一一個已經有村民入住的。

總量大

建設駛上快車道

興寧棚戶區改造包括福興安置區和寧新安置區。南部新城需征地12500畝，拆遷房屋麵積138萬平方米，涉及3個鎮（街道）12個村共3.3萬人。興寧住建局的數據顯示，至目前，征收任務已完成87.7%，需征收的7384戶被征收的房屋中，已丈量6474戶，簽訂協議5748戶，拆除房屋4981戶。

走進寧新安置區，裏麵儼然就是一個高檔的住宅小區，小區布局合理，綠化程度高，每棟住宅的架空層正在建設著老年人活動中心。“我們的小區是由上海設計院設計的，戶型全部為南北走向，設計合理；還專門請深圳專業的物業管理公司來管理小區，家家戶戶也都用上了天然氣。”安置區的負責人曾文躍介紹說。

2013年12月，興寧棚改區一期開始動工，泥濘小道，雜草叢生，棚改區的原貌還依稀可見。曆經兩年的建設，3127套住宅拔地而起，部分村民已陸陸續續入住電梯房。二期的3044套安置房也於2014年11月開始動工，緊接著是三期的7913套。從村莊到都市的跨越，當地政府給村民定了“五年之約”。預計到2018年，興寧的安置房可全部建設完成。

選址優

村民過上城市人的生活

從規劃地圖上看，福興安置區和寧新安置區都處於市中心的位置，位於城市主幹道的兩旁，在安置區五公裏範圍內有公園、學校、銀行以及大型超市，生活非常便利；從長遠利益考慮，住宅的升級空間大。當地政府為村民選的安置區區位，無論是從生活便利性還是未來經濟性來看，都是非常吸引人的。

從入住到現在雖然有一些細節問題出現，但是隻要村民提出來，都會立馬得到解決。李誌明告訴記者，“一開始，我們就有人反映屋內移動信號不強，第二天馬上有運營商打電話過去，過了不久手機信號的問題就處理好了；還有人反映進出小區的道路是泥土路、出入不便且塵土很多，在問題提出的幾天後大馬路上便有施工隊開始動工修路。”當地政府對於問題的反饋速度，讓村民深受感動。

融資難

廣開渠道籌資

興寧住建局副局長曾然在接受采訪時提到，“對於山區來說，資金問題的解決是很棘手的，資金缺口大，社會資本難以進入，而這也逼迫著我們必須在有限的條件下去進行創新，來啃下這塊‘硬骨頭’。”

興寧棚戶區改造計劃總投資約75.061億元，因為資金比較缺乏，政府決定采取多種融資模式，多形式進行建設。

從一期項目的BT模式到二期項目利用國家棚戶區改造政策爭取資金，興寧利用國家出台支持城市棚戶區改造的政策，爭取到了補助金及公共配套資金5400萬元和國家開發銀行9億元貸款支持，並成為廣東省第一個得到國家開發銀行貸款支持的城市棚戶區改造項目。在接下的三期項目中，興寧計劃采用“PPP模式”，於2016年動工建設，2018年交付使用。

芹洋半島

棚改爭當“排頭兵” 首筆貸款已發放

芹洋半島是嘉應新區的起步區和核心區，是全市中心城區擴容提質的重要載體，自2012年8月啟動征收工作以來，棚戶區改造工程就成為重中之重。項目自啟動以來，采取市區聯動、部門配合的工作方式，按照“先行規劃、先行設計、先行征拆、先行建設”的工作思路全力推進。

走進安置區建設現場，可看到30棟住宅已封頂了26棟，還有4棟住宅的建設也在21層以上。在周圍一大片空地的對比下，安置區的大樓顯得格外得突出與高聳，遠遠望去都能很清楚地看到安置區的建設工地。

芹洋半島規劃總麵積3865畝，計劃總投資20.76億元，建設安置房30棟共3070套，計劃2016年4月底竣工驗收。其中，需征地拆遷麵積3411畝，涉及農戶1137戶，人口3300多人。

第一個吃螃蟹

申請國開行首筆新模式貸款

市國土資源局總規劃師謝東安介紹，芹洋半島棚改最大的亮點在於，成為國開行首筆以政府購買服務模式申請貸款的項目，貸款金額共16.6億，解決了大部分資金來源問題。2013年9月經省住建廳批複，芹洋半島品牌戰略發展安置區項目納入了國家和省2013-2017年棚戶區改造規劃之後，便開始準備材料，與國開行進行對接。

起初，芹洋半島采用的是“限房價競低價”房市對安置區用地進行了淨地出讓，於2013年10月由梅州大百彙公司競得成為安置區建設業主單位。而在2015年2月，為解決資金問題，市委、市政府同意大百彙推出安置區建設，采取政府購買服務模式重新依法選定新的業主。

梅州市作為欠發達地區，財政資金較困難，因此通過省發改委和省住建廳，積極向國家爭取棚戶區改造和中央蘇區的政策支持。目前，芹洋半島爭取到了2014年中央城市棚戶區改造資本3131.92萬元。

昔日城中村

搖身一變成城市花園

對於普通百姓來說，實現“居者有其屋”，並且住得安心、舒心，便是人生中一大幸事。從規劃建設方麵，芹洋半島采用“一軸兩區三組團”的規劃結構，從醫院、學校的配套到濕地公園、健身房的建設，讓老人和小孩都有了安心的“後勤保障”，還有可去的休閑娛樂場所。

按規定，芹洋半島將金山教育及配套用地、客家文化產業基地、S223線以北低丘緩坡用地以及芹洋半島等4個城市棚戶區改造項目的拆遷群眾統一安排到芹洋半島安置區集中安置，結合梅州城區擴容提質的實際情況，確定了棚戶區改造項目可按被征收房屋麵積1：1.2的比例進行整體規劃設計。在規劃圖中，原先擁擠不堪、道路泥濘的城中村不見了，換來的是綠蔭成行的生態廊道、環境秀美的濕地公園，3000多戶村民今後也將通過棚戶區改造等，逐步改善居住條件。

江南新城

征地拆遷“零上訪” 棚改列入省試點

劉紹紅是江南新城棚改區原先的居民，自己被拆遷的房子也才蓋了沒幾年。對於征地拆遷，劉紹紅看得比很多人更遠：“征地拆遷是大勢所趨，是一個城市要向前發展的必經之路，建設新城也是為了大家生活得更好。雖然還是以前自己蓋的房子住著比較自在，但是不舍小家怎麼建大家。”安置區建設是一項民生工程，村民入住城市的高層住宅，納入新城建設範圍，既可優化周邊資源，建設完善的配套設施，也便利於居民生活。

多樣化安置以民意為重

江南新城征地拆遷需要安置的麵積約200萬平方米，卻創造了“零上訪”的紀錄，除了要保障好群眾的利益，在製定拆遷安置計劃時不讓群眾虧一分錢之外，還需要工作人員在做群眾工作的時候，做到為民著想，與群眾實現溝通與互相理解。

經梅江區多次征求被征收群眾的意見，絕大部分人都不願意另行安置，也不願意自掏腰包補貼差價，而且還考慮到政府資金方麵緊張的因素，因此，最後選擇由嘉應新區主導建設的模式，采取貨幣安置和建設安置區兩種方式，並逐月按時發放每月600多萬、共1.16億元的臨遷安置費。另外，在所規劃的區域當中，安置區的選址也是選在了最好的區域，全部安置區都在公共交通、教育、醫療、購物、休閑等生活設施配套齊全的新城中心地塊。

江南新城安置區主要分為吉祥安置區、站前安置區、壢明安置區和上坪安置區，主要分為三個階段建設。“目前我們已完成了30萬平方米貨幣安置和首批362套安置房建設。”嘉應新區辦公室主任謝崇傑說。

創新融資模式破解“攔路虎”

據嘉應新區管委會測算，整個江南新城征地拆遷和公共服務建設約需投入220多億元，如果單純依靠政府投資，遠遠不能滿足江南新城建設需求。為解決“錢從哪裏來”的問題，江南新城棚改運用市場辦法，通過多形式融資貸款，來破解資金難題。

根據國發〔2015〕37號文件《國務院關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，江南新城積極與國開行廣東分行、農業發展銀行的溝通對接，大力推介本地優勢項目，因地製宜先行實施棚戶區改造安置房建設模式，采用政府購買服務模式（融資、勘測、設計、施工一體化），並列入國開行係統在廣東的兩個試點項目之一。

通過積極爭取政策性貸款的支持，江南新城已籌集到位或近期可到位的融資貸款共計116.78億元。其中，包括政策性貸款65億元，其中32億元國開行棚改安置專項貸款已正式審批，國家農發行土地政治收儲項目7億也已到位。同時，積極爭取將30萬平方米貨幣安置項目、3634套安置房項目、上坪362套安置房項目納入國開行貸款政策支持。

另一方麵，江南新城棚改通過引入社會資本來解決啟動資金，當地政府積極加強與大型國企、央企和上市公司的溝通對接，創新推進PPP、政府購買服務和PPP＋政府購買服務等模式，引進國企、上市企業；現爭取到17.7億元資金，並以資金本金的形式投資入股建設江南新城安置房、道路管廊和公園等公共服務設施，有效地解決江南新城公共服務設施項目建設啟動資金。

除此之外，還通過優化融資結構，來實現滾動發展。采用整合現有資源、注入新增資產、盤活存量資金等房市，進一步做大做強投融資平台，統一對外融資、歸還借款。通過依托投融資平台功能，江南新城在歸墊市財政前期投入20多億元的基礎上，利用債務置換、盤活抵押物等手段，對原有的31億元貸款進行結構性優化。

同時，再將原有貸款年限短、利率高的11億元債券和信托資金進行優化，爭取將江南新城原有期限短、利率高、抵押物多的貸款結構全部調整為10-15年以上的長期低息貸款，延長還款時間，減少投資成本，實現滾動發展。

■對話

國開行與梅州的合作未來會進一步加強

南方日報專訪國開行廣東分行住宅金融辦公室主任盧恩健

南方日報：申請國開行的貸款需要哪些條件？

盧恩健：主要要滿足兩個條件，一個是要經過廣東省住建廳的認定，第二是申請項目要列入全國棚戶區改造的規劃之內。

南方日報：今年國開行的貸款情況如何？廣東省棚改貸款申請的主要地區有哪些？

盧恩健：國開行承諾貸款金額約280億元，現落實發放貸款80億元，還餘61億元貸款未發放。貸款申請地區主要集中在廣州、韶關、梅州和清遠等幾個城市，這些城市現在都主要在進行擴容提質和新城建設。

南方日報：近幾年國開行的政策性貸款發放的趨勢如何？

盧恩健：國開行的貸款利率為4.145%，周期為10-25年。從2012年開始，貸款的金額總體呈上升趨勢。尤其是2014年，棚改貸款的數額大幅度上升；根據國務院的部署，2015－2017年全國的棚改數量將增加到1800萬套，因此貸款金額也會隨之增加。

南方日報：梅州興寧為何會成為國開行在廣東省第一批貸款發放的地區？其他地區的情況如何？

盧恩健：主要是梅州市委、市政府對於政策的理解充分，並且工作跟進及時、進度快，各方麵條件也比較成熟。梅州市的棚改工作是走在全省前列的。而對於廣東省其他地區，現經過我們一段時間的宣介工作，各個地市對國開行的貸款政策都比較熟悉了，符合條件的項目也陸陸續續開始了申請的工作。

南方日報：未來國開行與梅州還會有哪些合作？

盧恩健：國開行與梅州的合作未來會進一步加強，會從棚改方麵延伸到基礎設施、園區建設、產業升級和交通建設等多個方麵。