查看原文：梅州市人民政府關於印發梅州市“三舊”改造實施辦法的通知

　　一、政策背景

　　為規範我市舊城鎮、舊廠房、舊村莊（下稱“三舊”）改造工作，完善城市功能，改善人居環境，優化產業結構，統籌城鄉發展，提高土地利用效率，保護曆史文化遺產，保障社會公共利益，堅持以人民為中心，構建“五星爭輝”區域發展新格局，打造宜居宜業宜遊“世界客都·長壽梅州”，根據《亚搏app下载安装 關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《亚搏app下载安装 關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）等的規定，結合本市實際，製定本辦法。

　　二、文件的主要內容

　　本辦法主要內容包括八點：

　　一是健全體製，成立“三舊”改造工作議事協調機構，確定主管部門，明確職責分工；

　　二是規範“三舊”改造標圖建庫標準、要求；

　　三是明確“三舊”改造項目的規劃與計劃管理；

　　四是明確“三舊”改造項目的改造模式，規範和細化改造流程，公益性用地移交比例與程序；

　　五是根據項目類型，製定差異化的地價計收與補償標準；

　　六是規範用地審批；

　　七是製定了多樣化的連片改造支持措施和產業扶持措施；

　　八是健全監督管理機製。

　　（一）健全體製，成立“三舊”改造工作議事協調機構，確定主管部門，明確職責分工

　　“三舊”改造項目涉及的內容具有複雜性和係統性，需要多個部門協同推進“三舊”改造工作。本辦法明確市、縣（市、區）“三舊”改造的管理架構，市、縣（市、區）人民政府成立“三舊”改造工作議事協調機構，統籌、協調“三舊”改造工作，自然資源管理機構為“三舊”改造主管部門，負責“三舊”改造的具體工作。

　　（二）規範“三舊”改造標圖建庫標準、要求

　　明確了“三舊”改造項目是否符合納入標圖建庫標準，“三舊”改造標圖建庫動態管理，規範審批程序等。

　　（三）明確“三舊”改造項目的規劃與計劃管理

　　“三舊”改造項目涉及的工作周期較長、相關利益主體較多、影響覆蓋麵較廣，需要製定係統的規劃與計劃管理機製才能科學的指導項目的開展。本辦法明確了實施“三舊”改造項目應編製“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造年度實施計劃、“三舊”改造單元規劃和“三舊”改造項目實施方案，以專項規劃進行規劃統籌、以年度實施計劃進行計劃管理、以單元規劃明確規劃要求、以項目實施方案指導項目的開展。

　　（四）明確“三舊”改造項目的改造模式，規範和細化改造流程，公益性用地移交比例與程序

　　“三舊”改造分為舊村莊改造、舊城鎮改造、舊廠房改造。

　　1、舊村莊改造。舊村莊改造分為政府實施改造、自主改造和合作改造三種改造模式。為了充分保障改造範圍內村民的合法權益，本辦法規定需在申請改造階段和引入合作企業階段需經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會全體成員的2/3以上表決同意，在編製項目實施方案階段需經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會全體成員的80%以上（含80%）表決同意，在項目實施階段需經90%以上（含90%）權屬人簽訂補償安置協議後方可啟動拆除工作。舊村莊改造的住宅安置補償、村集體物業複建安置補償標準參照各縣（市、區）的房屋征收補償標準，以貨幣補償、產權調換或貨幣補償與產權調換相結合的方式進行補償。

　　2、舊城鎮改造。舊城鎮改造分為政府主導和自行改造兩種模式。為了充分保障改造範圍內居民的合法權益，本辦法規定在征詢改造範圍內居民意願環節及對拆遷補償安置方案的意見時，需達到90%（含90%）以上戶數同意。政府主導模式下的舊城鎮改造，征收補償安置政策和標準按照國有土地上房屋征收的有關政策和標準執行。

　　3、舊廠房改造。舊廠房改造分為政府主導和自行改造兩種模式。由政府征收、收回等方式對改造項目範圍進行整合，通過公開招標、拍賣、掛牌等方式出讓。自行改造可以單一權利人進行實施改造也可以通過房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式將房地產權益轉移到單一主體實施改造。同時，按照環境保護及資源的可持續利用的要求，對可能產生土壤汙染的工業企業遺留場地實施改造時，土地出讓前應開展必要的土壤環境調查和風險評估工作。

　　4、公益性地移交比例與程序。本辦法明確規定涉及工改經營性用途的自行改造項目，需將不低於該項目用地總麵積15%的土地無償移交政府。因控規或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或地塊麵積較小，移交的公益性用地麵積不足15%的，不足部分可按土地原用途評估後補繳土地補償款；或通過移交公益性項目的建築麵積，折抵應移交的用地麵積。超出15%的可以按土地原用途評估抵減土地出讓價款。

　　本辦法明確規定需移交的公益性用地需在簽訂土地使用權出讓合同前完成移交，並由改造主體負責對原有建築物、構築物等完成拆除工作；對於移交城市基礎設施等公益性項目建築麵積的，改造主體需在項目竣工驗收後一個月內，向自然資源部門完成移交手續。

　　（五）根據項目類型，製定差異化的地價計收與補償標準

　　“工改工”改造項目在符合規劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限的情形下，不計收地價款。

　　“工改商”類項目（改造後為經營性用地），按照新用途土地市場評估價減去原用途土地市場評估價後差額的40%計收地價款。

　　舊村莊、舊城鎮改造按照新用途土地市場評估價格的20%計收地價款。

　　（六）規範用地審批

　　明確了“三舊”改造項目集體土地轉為國有建設用地的審批程序，明確了“三舊”改造項目中涉及曆史用地完善手續的分類處理。

　　（七）製定了多樣化的連片支持措施和產業扶持措施

　　為鼓勵我市利用“三舊”改造政策積極發展產業，針對連片改造項目，本辦法製定了多種優惠措施，包括允許原屬於同一國有土地使用權宗地整體入庫和“三地”修改土地利用總體規劃、鼓勵連片項目混合開發和建設連片改造示範區等。支持“工改工”項目建設不超過總建築麵積15%的配套用房。對於舊城鎮、舊村莊改造的複建安置房項目，可依據棚戶區改造政策，按照複建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，並可在本市權限範圍內依法減免其他行政事業性收費和政府性基金。

　　（八）健全監督管理機製

　　為保障“三舊”改造項目實施的公平性、公開性，明確了相關公開方式接受公眾查詢和社會監督，明確了對已批準項目的監管方式保障項目的順利推進，杜絕閑置現象。“三舊”改造項目實施中發生糾紛時可以予司法程序維護合法權益。