關於印發蕉嶺縣農村集體經營性建設用地

入市管理辦法（試行）的通知

各鎮人民政府，縣府直屬和省、市屬駐蕉各單位，蕉華園區綜合部：

　　《蕉嶺縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》業經2月27日縣政府常務會議研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行，執行過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

蕉嶺縣人民政府辦公室

2024年3月22日

蕉嶺縣農村集體經營性建設用地入市

管理辦法（試行）

第一章 總則

　　第一條  為全麵推進鄉村振興戰略，貫徹落實中共中央關於建立健全城鄉統一的建設用地市場的目標，加強農村集體經營性建設用地利用管理，引導和規範農村集體經營性建設用地入市，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《中華人民共和國民法典》等法律法規，結合蕉嶺縣實際，製定本辦法。

　　第二條  本辦法適用於蕉嶺縣行政區域內的農村集體經營性建設用地入市管理。

　　第三條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指在國土空間規劃中確定為工礦倉儲、商服、公共管理與公共服務、公用設施、特殊用地等用途並作經營性使用且經依法登記的集體建設用地，不包括農村宅基地及商品住宅用途的集體建設用地。

　　第四條  本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指集體土地所有權人將一定年限的集體經營性建設用地使用權通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，在所有權不變的前提下，土地使用者依法有償取得一定年限的集體經營性建設用地使用權的行為。土地使用權人享有依法轉讓、交換、出資、贈與或者抵押等權利。

　　第五條  農村集體經營性建設用地入市以符合國土空間規劃、用途管製和依法取得為前提，以嚴守土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損為底線，推進農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。

　　第六條  縣級人民政府對本地區農村集體經營性建設用地入市負總責，加強組織領導和監督檢查，統籌協調各部門切實抓好試點工作。縣自然資源主管部門負責具體推進，各鎮人民政府、縣委宣傳主管部門和縣農業農村、發改、司法、財政、稅務、金融、科工商務、住建、生態環境、市場監管、審計、政務數據等主管部門按照職能分工做好農村集體經營性建設用地入市相關工作。

第二章 入市範圍、方式和條件

　　第七條  農村集體經營性建設用地應符合國土空間規劃，權屬清晰無爭議，已辦理集體土地所有權和集體土地使用權登記。優先對納入集體經營性建設用地成果數據庫的存量農村集體經營性建設用地開展入市。

　　農村集體經營性建設用地入市應立足產業基礎和現實需求，集約化配置集體經營性建設用地，優先保障農產品初加工、深加工、倉儲和物流等設施用地、住宿、餐飲、停車場等鄉村休閑旅遊項目用地和農村一、二、三產業融合項目用地，探索入市土地用於保障性租賃住房建設。

　　第八條  縣自然資源主管部門聯合各鎮人民政府按照國土空間規劃、產業規劃及土地利用的實際情況，以及農民集體意願共同編製農村集體經營性建設用地年度供應計劃。

　　第九條  農村集體經營性建設用地入市形式包括使用權出讓、出租等有償使用方式：

　　（一）農村集體經營性建設用地使用權出讓，是指農村集體經濟組織以土地所有者的身份將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者根據合同約定向農村集體經營性建設用地所有權人支付出讓土地價款的行為。

　　（二）農村集體經營性建設用地使用權出租，是指農村集體經濟組織以土地所有者的身份將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內出租給土地使用者，由土地使用者根據合同約定向農村集體經營性建設用地所有權人支付租金的行為。

　　第十條  集體經營性建設用地使用權以出讓方式入市的，最高年限為商服用地40年，工礦倉儲、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、特殊用地50年，鼓勵根據實際情況采取彈性年期方式出讓。集體經營性建設用地使用權使用期限屆滿後，由土地所有權人依法按照合同約定收回。

　　集體經營性建設用地使用權以租賃方式入市的，最低租賃期限不少於5年，最高租賃期限不得超過20年。

　　第十一條  農村集體經營性建設用地入市地塊應當符合以下條件：

　　（一）符合國土空間規劃，符合國家產業政策、環保要求、土地供應政策和土壤汙染防治要求等規定；

　　（二）土地產權明晰，界址清楚，無權屬爭議，已依法完成集體土地所有權和使用權登記；

　　（三）原地上建築物、構築物及其他附著物權屬清晰無爭議，經所有權人書麵同意可隨土地一同入市流轉；

　　（四）未被司法機關、行政機關限製土地權利；

　　（五）具備必要的道路、通水、通電、土地平整等開發建設條件，但集體經營性建設用地使用權交易雙方另有約定的除外；

　　（六）法律法規規定的其他條件。

第三章 入市主體

　　第十二條  農村集體經營性建設用地入市主體是代表集體行使集體經營性建設用地所有權並經依法注冊登記的農村集體經濟組織。

　　農村集體經濟組織可以通過授權或者委托村民委員會等其他具有法人資格的組織代理實施入市，並就授權或者委托事項明確各方權利義務關係。

　　第十三條  農村集體經營性建設用地屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織依法代表集體行使所有權；分別屬於村內兩個以上集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織依法代表集體行使所有權；屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

　　第十四條 中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和自然人，除法律、法規另有規定外，均可依照本辦法取得農村集體經營性建設用地使用權進行開發、利用、經營。

第四章 入市程序

　　第十五條  集體經營性建設用地入市應當采用招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者。

　　第十六條  農村集體經濟組織具備集體經營性建設用地入市意願的，由農村集體經濟組織或其授權委托的其他組織作為入市主體向所在鎮人民政府提出入市申請，所在鎮人民政府協助入市主體初步確定入市地塊選址、麵積、權屬狀況、土地使用情況、地上附著物狀況、擬入市用途、入市交易方式等基本情況，核查是否具備入市條件，符合入市條件的，經農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意後，由所在鎮人民政府出具初審意見，並將相關資料呈報縣自然資源主管部門核查。

　　第十七條  經核查符合條件的，縣自然資源主管部門依據國土空間規劃提出擬出讓、出租的用地規劃條件，明確土地界址、麵積、用途和開發建設強度等，並會同縣發展改革、生態環境主管部門對擬入市地塊提出產業準入和生態環境保護要求後，將規劃條件、產業準入要求和生態環境保護要求等材料轉交至入市主體。

　　第十八條  入市主體應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求編製集體經營性建設用地出讓、出租等方案，形成書麵請示材料，在出讓、出租前不少於10個工作日報縣人民政府。由縣人民政府組織相關部門對入市方案進行審核，相關部門在收到方案後5個工作日內提出審核意見並提交至縣人民政府統一對入市主體進行反饋。相關部門提出修改意見的，入市主體應當按照相關部門的意見進行修改。經相關部門審核無意見後，入市方案應當經本農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表表決同意。

　　第十九條 入市方案應包含以下內容：

　　（一）載明集體經營性建設用地所有權人、地塊位置、四至、麵積、開發用途、用地規劃條件、使用年限等；

　　（二）集體經營性建設用地產業準入和生態環境保護要求；

　　（三）集體經營性建設用地入市交易方式；

　　（四）集體經營性建設用地入市交易底價，采用招標、拍賣、掛牌形式的應明確是否設置保留底價；

　　（五）集體經營性建設用地入市地價款支付方式；

　　（六）集體經營性建設用地入市雙方的權利義務及違約責任，期限屆滿時集體經營性建設用地使用權及地上建築物的處理方式等；

　　（七）集體經營性建設用地入市收益分配；

　　（八）其他需要集體決策的內容。

　　第二十條  經縣人民政府審核後，由入市主體根據入市方案確定的交易方式，在蕉嶺縣農村產權交易平台或梅州市公共資源交易平台進行公開交易。

　　交易結果應在村委會固定的公示欄和蕉嶺縣人民政府網站等進行公布，接受社會和群眾監督。

　　第二十一條 農村集體經濟組織和土地使用者應按照成交確認書或中標確認書約定的時間簽訂集體經營性建設用地使用權出讓（租賃）合同。縣人民政府、農村集體經濟組織與土地使用者應當按照有關規定簽署三方監管協議。

　　第二十二條 書麵合同應載明土地界址、麵積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建築物、構築物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，並在合同簽訂後5個工作日內報縣自然資源主管部門備案。未將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。

　　第二十三條 集體經營性建設用地使用權入市交易完成後，受讓人（承租人）可辦理不動產登記。辦理不動產登記時，受讓人（承租人）應向縣不動產登記中心提交不動產登記申請書、申請人身份證明材料、合同、地價款繳納憑證、土地增值收益調節金（以下簡稱“調節金”）繳納憑證和完稅證明等資料。

　　第二十四條 集體經營性建設用地使用權人應按照法律、法規和國家、市、縣有關規定使用、科學合理開發和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。出讓人交付土地後，受讓方（承租方）應該按照合同約定的動工、竣工期限進行建設。受讓方（承租方）取得土地使用權後，造成閑置的，出讓方（出租方）可以收回使用權。用地位於城鎮開發邊界內的，受讓人（承租人）應向縣自然資源主管部門申請辦理《建設工程規劃許可證》；用地位於城鎮開發邊界外的，受讓人（承租人）應向縣自然資源主管部門或受委托的所在鎮人民政府申請辦理《鄉村建設規劃許可證》。

第五章 入市地價和收益管理

　　第二十五條 農村集體經營性建設用地使用權入市土地價格應參照集體建設用地基準地價等政府公示地價和參考土地估價專業評估機構的評估結果確定，並經農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意。

　　第二十六條 農村集體經營性建設用地使用權出讓（含轉讓）的，入市底價原則上不得低於土地取得成本；不得低於所在集體建設用地級別基準地價的70%。

　　農村集體經營性建設用地使用權長期租賃的，租賃期間租金不調整的，可按不低於該宗地足年期出讓評估價格的2%確定年租金標底；租金調整的，可按該宗地足年期出讓評估價格的2%確定首期年租金標底；租金調整周期不得低於5年。

　　農村集體經營性建設用地使用權先租後讓的，租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。轉出讓後，已交租金衝抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。鼓勵在出讓階段實行彈性年期。

　　農村集體經營性建設用地使用權彈性年期出讓的，出讓價格標底按不低於彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。

　　農村集體經營性建設用地使用權入市價格低於所在集體建設用地級別基準地價的80%，原則上政府有優先購買權。

　　第二十七條 受讓人（承租人）按合同約定，通過縣財政監管賬戶，向出讓人（出租人）支付集體經營性建設用地使用權保證金（定金）及剩餘出讓（出租）價款。

　　出讓人（出租人）完成土地交付後，縣財政監管賬戶自收到將定金抵作的集體經營性建設用地使用權出讓（出租）價款的10個工作日內將該款項轉出至出讓人（出租人）賬戶，並在受讓人（承租人）按合同約定付清後續出讓（出租）價款10個工作日內，將征收調節金後的剩餘出讓（出租）價款一次性轉出至出讓人（出租人）賬戶。出讓人（出租人）應當及時查收確認。

　　第二十八條 農村集體經營性建設用地使用權入市保證金（定金）不得低於出讓（出租）價款的20%，不得超過出讓（出租）價款的50%。

　　第二十九條 農村集體經營性建設用地使用權入市（含轉讓）的，應當按照規定繳納調節金。

　　第三十條 調節金主要統籌用於城鎮和農村基礎設施完善、農村環境整治、土地前期開發生態補償、土地複墾、失地農民保障以及對農村經濟困難群眾的社保補助和特困救助等。

　　第三十一條 農村集體經營性建設用地入市收益歸農村集體經濟組織全體成員所有，在集體經濟組織內部合理分配、使用和監管。主要用於社會保障、完善基礎設施和提升農村公共服務等公益事項。

第六章 確權登記

　　第三十二條 對2023年3月1日前已經形成且現狀為建設用地（現狀地類以2022年度國土變更調查成果數據庫為準）、但尚未取得合法手續的存量集體建設用地，按照下列情形處置後，符合國土空間規劃的，可進行入市： 

　　（一）2009年12月31日前已經形成的曆史遺留建設用地，權屬無爭議的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，並公告至少30天無異議，經所在鎮人民政府審核同意後，以土地利用現狀的實際用途按照國家標準的《土地利用現狀分類》劃分的二級地類或《國土空間調查、規劃、用途管製用地用海分類指南》劃分的三級地類認定登記用途予以確權登記；

　　（二）2010年1月1日至2023年3月1日之間形成的建設用地，無建設用地合法來源的，應先辦理轉用手續。無權屬來源材料的，應當查明土地曆史使用情況和使用現狀，權屬無爭議的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，並公告至少30天無異議，經鎮人民政府審核，報縣人民政府批準後，以土地利用現狀的實際用途按照國家標準的《土地利用現狀分類》劃分的二級地類或《國土空間調查、規劃、用途管製用地用海分類指南》劃分的三級地類認定登記用途予以確權登記；

　　（三）按第（一）（二）款辦法登記的使用權，登記在農村集體經濟組織名下後，以出讓方式進行入市的，可在該農村集體經濟組織依法完成一級市場出讓交易後，注銷原使用權登記，根據交易結果，按照縣自然資源主管部門出具的規劃條件用途，對受讓人依法取得的使用權進行首次登記；以出租方式進行入市的，可在該農村集體經濟組織依法完成一級市場出租交易後，根據交易結果，按照縣自然資源主管部門出具的規劃條件用途，對承租人依法取得的租賃權進行首次登記。

　　第三十三條 對2009年12月31日前已經形成的工礦、商業、倉儲或集體公益事業和公共設施性質的地上建築物、構築物，其涉及的土地按照本辦法第三十二條相關規定完成了入市交易的，受讓人（承租人）出具《安全責任承諾書》可進行房地一體登記。

第七章 轉讓、抵押、續期和收回

　　第三十四條 農村集體經營性建設用地使用權的轉讓、轉租、交換、出資、贈與或抵押的，參照同類用途的國有建設用地執行，法律、行政法規另有規定的除外。保障性租賃住房項目隻能作為保障性租賃使用，不得上市銷售或變相銷售、分割、轉讓。

　　第三十五條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓的，雙方當事人應憑書麵合同等材料辦理不動產轉移登記，同時依法繳納調節金和相關稅費。

　　第三十六條 集體經營性建設用地使用權轉讓的，應當符合下列條件：

　　（一）不存在法律法規規定禁止入市的情形；

　　（二）按照出讓（租賃）合同的約定，履行完畢支付地價款、租金的義務，並取得不動產權證書；

　　（三）按照出讓（租賃）合同約定的期限和條件投資開發、利用土地；

　　（四）國家法律、法規規定和出讓（租賃）合同約定的其他條件。

　　第三十七條 以出讓方式取得的集體經營性建設用地使用權，原則上不得分割轉讓。

　　第三十八條 通過轉讓、轉租、交換、出資、贈與等方式取得的土地使用權，其使用年限為原出讓（租賃）合同確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限後的剩餘年限。

　　第三十九條 通過農村集體經營性建設用地入市取得的建設用地使用權可以設定抵押權。抵押雙方應簽訂抵押合同，依法辦理抵押登記。

　　實現抵押權時，土地所有權人在同等條件下享有優先購買權。抵押權實現後，不得改變土地所有權性質和出讓合同約定的使用條件。

　　抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

　　第四十條 因公共利益需要，國家征收集體土地，涉及出讓（出租）宗地的，土地補償費歸出讓人（出租人）所有。出讓人（出租人）同意與受讓人（承租人）協商，並給予其公平補償。

　　征收時，宗地範圍內由受讓人（承租人）建設的附著物的補償費歸受讓人（承租人）所有。

　　第四十一條 對受讓人（承租人）依法使用的集體經營性建設用地使用權，在合同約定的使用年限屆滿前，除非有下列情況，出讓人（出租人）不得收回集體經營性建設用地使用權：

　　（一）為鎮村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

　　（二）受讓人（承租人）不按照約定用途使用土地的，且未依法辦理改變土地用途手續的；

　　（三）受讓人（承租人）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的；

　　（四）受讓人（承租人）違反產業準入要求、生態環境保護要求等使用土地且拒不改正的;

　　（五）出讓、租賃合同雙方約定的其他情形。

　　為鎮村公共設施和公益事業建設等公共利益收回集體經營性建設用地使用權的，出讓人（出租人）根據收回時由受讓人（承租人）建設的建築物、構築物及其附屬設施的價值和剩餘年期集體經營性建設用地使用權的評估市場價格及經評估認定的直接損失給予受讓人（承租人）補償。

　　第四十二條 農村集體經營性建設用地使用權出讓（租賃）合同約定使用期限屆滿，受讓人（承租人）需要繼續使用土地的，應當不遲於屆滿前一年向出讓人（出租人）提出申請續期。經出讓人（出租人）同意繼續使用土地的，應重新簽訂出讓（租賃）合同，支付土地出讓（出租）價款，並辦理合同備案、集體建設用地使用權變更登記等手續。

　　第四十三條 土地出讓（出租）期限屆滿，受讓人（承租人）申請續期未獲同意或沒有申請續期的，由受讓人（承租人）交回不動產權證，並依照規定辦理不動產注銷登記，集體經營性建設用地使用權由出讓人（出租人）無償收回。其地上建築物、構築物和其他附著物按照出讓（租賃）合同的約定處理。

第八章 農村集體建設用地整備

　　第四十四條 農村集體建設用地整備是指為提升土地利用效益、促進產業轉型升級，依據國土空間規劃，對用地零散、效率低下或不利於空間和功能優化的存量農村集體建設用地進行整合、土地清理及前期開發，以備統籌安排、規劃、使用、管理、入市等的行為。

　　第四十五條 農村集體建設用地整備堅持政府主導、村民自願、保障權益、用途管製、規劃引領、節約集約、多方參與的原則，積極探索和建立集體經營性建設用地整理和儲備的機製。

　　第四十六條 下列情形的農村集體建設用地可以納入土地整備範圍：

　　（一）現有土地用途、建築物使用功能明顯不符合國土空間規劃、用途管製的；

　　（二）為保證規劃實施，用地零散、效率低下或不利於空間和功能優化的農村集體建設用地，需要進行土地整理的；

　　（三）村集體經濟組織自願申請進行土地整備的。

　　第四十七條 通過對零散集體建設用地、廢棄的集體公益性建設用地、退出的宅基地等進行用地整備，重新劃分宗地並確定產權歸屬後，可按新的規劃條件入市。

　　第四十八條 農村集體建設用地整備方案由村集體經濟組織提出申請，由所在鎮人民政府初步審查，經縣自然資源主管部門審核後呈縣人民政府批準。

　　第四十九條 農村集體建設用地整備方案批準後，縣土地儲備中心、村集體經濟組織及其他市場主體均可作為實施主體，參與農村集體建設用地整備。

　　第五十條 經批準整備後的用地納入集體儲備建設用地進行管理，對原權利人的土地使用權和房屋所有權進行注銷登記。

　　第五十一條 經批準進行用地整備後作為集體儲備的建設用地，不得進行商品住宅建設。

第九章 農村集體建設用地綜合整治

　　第五十二條 農村集體建設用地綜合整治是指依據舊村莊升級改造、村級產業區提質改造等建設需要，在符合蕉嶺縣全域土地綜合整治的區域內對土地利用效率低下的連片農村集體建設用地實施綜合區域全麵整治。

　　第五十三條 按照政府主導、尊重民意、多方參與的原則，依據國土空間規劃，對符合綜合整治區域內各類土地資源進行重新劃分，通過生態保護修複、占補平衡、土地複墾、城鄉建設用地增減掛鉤等，探索低效建設用地退出利益平衡機製，重新劃分宗地和確定產權歸屬，提高土地效用。

　　第五十四條 農村集體建設用地綜合整治，在優先保障農村住房安置和基礎設施配套等用地後，在國土空間規劃中屬於經營性用途的農村集體建設用地，可入市或由村集體經濟組織自行開發。

　　第五十五條 農村集體建設用地綜合整治片區由鎮人民政府負責劃定，整治方案經縣自然資源主管部門審核後報縣人民政府批準。

　　第五十六條 農村集體建設用地綜合整治片區劃定後，縣土地儲備中心、村集體經濟組織及其他市場主體均可作為實施主體，參與片區綜合整治。

　　第五十七條 農村集體建設用地綜合整治方案由實施主體負責編製，須包括宗地劃分、規劃調整、土地權屬調整、拆遷安置補償、土地複墾實施、基礎設施配套建設、土地開發建設等具體實施計劃及措施。

　　第五十八條 農村集體建設用地綜合整治方案經鎮人民政府初審後，報縣自然資源主管部門審核。縣自然資源主管部門在征求住建、發改、生態環境等主管部門意見後，報縣人民政府批準實施。

第十章 監管責任

　　第五十九條 依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應當嚴格按照法律法規有關規定和入市合同約定的開發期限、土地用途及其他土地使用條件，科學合理開發和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。農村集體經營性建設用地土地使用權人未按照入市合同約定的開發期限開發土地，造成土地閑置的，按照合同約定，參照國有閑置土地處置的有關規定進行認定和處置。

　　第六十條 出讓人（出租人）未能按期交付土地或交付的土地未能達到合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人（承租人）有權要求出讓人（出租人）按照規定的條件履行義務，並且賠償延誤履行而給受讓人（承租人）造成的直接損失。

　　第六十一條 土地使用者應嚴格按照經政府部門批準產業準入要求、生態環境保護要求等使用土地。土地使用者違反上述要求的，依法接受相關部門處罰。

　　第六十二條 入市後的農村集體經營性建設用地采用“合同+協議”雙監管模式進行監管。縣人民政府根據《集體經營性建設用地使用權出讓監管協議》約定條件，對項目履約情況進行監管。

　　第六十三條 各鎮人民政府應當依法對集體建設用地使用行為進行監督檢查，建立健全動態巡查製度，及時發現和製止違法建設行為。

　　第六十四條 相關工作人員在農村集體經營性建設用地管理過程中存在違法違紀行為的，應及時查處；構成犯罪的，移交司法機關處理。

　　第六十五條 關於農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金的管理辦法另行製定。

第十一章 附則

　　第六十六條 本辦法具體由蕉嶺縣自然資源主管部門負責解釋。

　　第六十七條 本辦法自公布之日起施行，有效期3年。如試行期間出台新的相關規定，則按新規執行。

文件解讀：《蕉嶺縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》解讀