大埔縣人民政府辦公室關於印發大埔縣“三舊”

改造項目拆遷安置補償標準操作指引的通知

各鎮人民政府，豐溪林場，縣有關單位：

　　《大埔縣“三舊”改造項目拆遷安置補償標準操作指引》已經2021年12月28日縣政府常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

大埔縣人民政府辦公室

2022年1月27日

大埔縣“三舊”改造項目拆遷安置

補償標準操作指引

第一章  總 則

　　第一條  為指導大埔縣“三舊”改造項目拆遷安置補償工作，推動“三舊”改造工作科學、有序、順利開展，根據《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《亚搏app下载安装 關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《梅州市人民政府關於印發梅州市“三舊”改造實施辦法的通知》（梅市府〔2020〕10號）等規範性文件的規定，遵循依法依規、公平公正的原則，結合當前大埔縣“三舊”改造實際情況，製訂以下指引。本指引供改造主體開展大埔縣“三舊”改造項目拆遷安置補償工作參考和借鑒。

第二章  房屋拆遷安置補償標準

　　（一）舊村莊改造

　　第二條  改造主體應當按規定向被拆遷人進行補償，被拆遷人應按要求提供合法有效的建設用地、建房批準證件等證明材料。對因曆史客觀原因未辦理建設用地、建房批準等審批手續的房屋，由所在鄉鎮人民政府、集體經濟組織依照農村宅基地相關政策進行確認後，按本辦法相關規定給予貨幣補償、產權調換。

　　第三條  舊村莊改造的住宅安置補償標準、村集體物業複建安置補償以貨幣補償、產權調換或貨幣補償和產權調換相結合的方式；由被拆遷人自行選擇一種方式進行補償。

　　1.貨幣補償

　　宅基地及地上房屋權益人選擇貨幣補償的，由有相應評估資質的評估機構按照有關規定來確定補償價值。

　　2.產權調換

　　（1）宅基地產權調換標準，首層現狀建築麵積按不大於1:2的比例進行調換住宅類安置房建築麵積，二層及以上現狀建築麵積（由有資質的測繪公司提供的測繪報告為準）按不大於1:1的比例進行調換住宅類安置房建築麵積。

　　（2）夾層調換標準，層高等於或大於2.2米的夾層建築物麵積按不大於1:1的比例進行調換住宅類安置房建築麵積，層高小於2.2米的夾層建築物進行貨幣補償。

　　（3）空宅基地按不大於1:1的比例進行調換住宅類安置房建築麵積，其上附著物進行貨幣補償。空宅基地的認定原則如下：

　　A.有合法證明文件；

　　B.無爭議糾紛的空地；

　　C.需經當地相關部門查檔核實。

　　（4）庭院地按不大於1:1的比例進行調換住宅類安置房建築麵積。

　　（5）住宅類安置房麵積規定：選擇住宅類安置房屋，住宅類安置房建築麵積超過被拆遷房屋建築麵積時，超出建築麵積一般不得超過（或少於）被拆遷房屋建築麵積的20%。具體規定如下：

　　A.凡在拆遷期限內簽訂拆遷補償安置協議的，按簽訂拆遷補償安置協議的時間先後順序選擇安置房；

　　B.住宅類安置房建築麵積多於（或少於）核定的被拆遷人房屋麵積的，多於（或少於）部分按住宅類安置房市場單價進行結算。

　　（6）經法定程序和標準認定的改造範圍內的低保戶或其他特殊情形生活困難的原籍村民權益人，應在拆遷補償安置方案中給予合理保障。

　　3.“住改商”房屋補償

　　（1）經認定為“住改商”的房屋，委托有相應評估資質的評估機構根據“住改商”房屋的權益、實物及區位評估後，由改造主體進行貨幣補償或等值調換經營性物業；

　　（2）被拆遷的集體土地上或國有土地上住宅房屋，在舊村莊改造項目基礎數據調查成果公示截止日前已辦理合法有效的經營手續，並實際營業的住宅房屋可回遷為商業；

　　（3）“住改商”認定標準由改造主體製定具體實施方案時予以明確；

　　（4）選擇商業回遷的“住改商”房屋，根據實際情況給予停產、停業損失補償或租賃損失補償，由有相應評估資質的評估機構按照相關規定來確定補償價值；

　　（5）產權登記為住宅改成商業用途的房屋選擇商業房屋產權調換的，以被征收的房屋建築麵積為依據，按戶型麵積最接近原則和等值原則調換相應建築麵積的商業房屋（商鋪），並結清差價。未經合法程序認定為“住改商”的房屋不能調換為商業房屋（商鋪），隻能選擇調換住宅房屋。

　　4.停車位購買

　　每套安置房或商鋪可安排一個產權車位指標，按照簽訂拆遷補償協議的先後順序優先安排，價格按市場定價結算。

　　5.住宅房屋臨時過渡安置

　　（1）臨遷方式

　　對於按拆遷協議選擇住宅房屋產權調換並自行過渡調換的住戶，改造主體應向被拆遷戶支付臨時過渡補助費。支付標準按用於調換安置房的建築麵積計算，由被拆遷人自行解決住所。補助費的發放從被拆遷人交出被拆遷房屋起到通知交付安置房後滿三個月止。

　　被拆遷人選擇住宅房屋貨幣補償，且在簽訂房屋拆遷補償安置協議書約定時間一個月內搬遷完畢的，由改造主體按被拆遷房屋建築麵積一次性支付給被拆遷人3個月的臨時安置補助費。

　　（2）臨遷期限

　　從被拆遷人交付被拆遷房屋之日起至改造主體通知交付安置房之日止，一般不得超過三年。超過三年後未交付安置房的，改造主體必須繼續提供臨時安置補助費。

　　6.非住宅房屋補償

　　非住宅房屋，如豬舍、雜間等以調換比例不大於1:1進行調換住宅類安置房建築麵積或由有相應評估資質的評估機構按照有關規定來確定補償價值。

　　第四條  裝飾裝修補償

　　1.由改造主體先進行前期的入戶調研和摸底，計算每平方米被拆遷建築麵積的裝飾裝修單價進行補償。

　　2.如被拆遷人對裝飾裝修補償存在異議，由有相應評估資質的評估機構按照有關規定來確定補償價格。

　　第五條  集體物業的補償

　　集體物業可選擇按現有建築麵積複建補償方式進行複建補償，具體按照城市更新政策和項目改造方案相關規定執行。

　　（二）舊城鎮改造

　　第六條  舊城鎮改造過程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，參照國有土地上房屋征收有關政策和標準執行。

　　第七條  住宅房屋補償

　　具體補償詳情請參照“舊村莊”中的第三條。

　　第八條  非住宅房屋的補償

　　1.拆遷商業用房由有相應評估資質的評估機構按照有關規定確定補償價值。

　　2.房改房、商品房、單位用房、個人集資房、企、事業用房等住宅類房屋統一按不大於1:1的比例進行調換住宅類安置房。

　　3.企業土地、廠房、倉庫、經營損失（停車、停業）由有相應評估資質的評估機構按照有關規定確定補償價值；工人失業補償按照社保有關規定辦理。

　　對因拆遷房屋造成被拆遷人停產停業損失的補償，根據房屋被拆遷前的效益、停產停業期限等因素確定。其中，房屋被拆遷前的效益原則上以房屋拆遷決定作出前1年內實際月平均稅後利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅後利潤的，按上年度本地區同行業平均稅後利潤額或者同類房屋市場租金評估計算。

　　4.在產權調換期間被拆遷商鋪的租金損失，按有相應評估資質的評估機構按照有關規定來確定補償價格，補償期限從被拆遷人移交商鋪給改造主體之日起至產權調換商鋪交付之日止。

　　（三）舊廠房改造

　　第九條  權利主體可以選擇貨幣補償或產權調換的方式進行補償。

　　1.貨幣補償

　　舊廠房補償金額包含被拆遷範圍內土地使用權、建築物、構築物價值的補償；因房屋拆遷、搬遷、臨時安置的補償；停產停業損失補償等。

　　企業工廠停產停業損失的補償，按廣東省住房和城鄉建設廳《關於實施<國有土地上房屋征收與補償條例>有關具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）執行。房屋拆遷決定公告之日前已停產停業的企業工廠不給予停產停業損失補償。

　　2.產權調換

　　“工業改工業”的舊廠房改造項目，建議以不大於1:1的比例通過產權調換的方式對原權利人補償回遷產業用房。

　　（四）搬家（遷）補助費

　　第十條  住宅類房屋搬家補助費

　　被拆遷人在規定拆遷期限內搬遷，選擇貨幣補償的，按被拆遷房屋建築麵積的標準發放一次性搬家補助費。選擇產權調換需二次搬遷，按用於產權調換房屋建築麵積的標準發放兩次搬家補助費，具體標準以各項目的補償實施方案另行規定。

　　第十一條  非住宅類房屋搬遷補助費

　　工業用房、門店、機關和事業單位用房、企業、設備、設施、倉庫等的搬遷補助費，按有相應資質的評估機構按照有關規定來確定補償價格。

　　第十二條  祖屋宗祠房屋搬遷補助費

　　祖屋宗祠房屋的搬遷補助費根據祖屋實際情況確定價格。

　　第十三條  被拆遷房屋依法實施強製執行的不發搬家（遷）補助。

　　（五）評估機構的選擇

　　第十四條  有相應評估資質的評估機構由被拆遷人在規定時間內協商選定，在規定時間內協商不成的，由有關部門組織被拆遷人，按照少數服從多數原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　（六）獎勵辦法

　　第十五條  凡在各項目拆遷方案發布之日起30天內完成測量、確權登記，並且在規定時間（以各項目規定時間為準）簽訂房屋拆遷補償協議、按時搬遷並交付拆除的，給予獎勵。具體獎勵標準由各項目在補償實施方案中另行規定。

　　（七）公益性服務設施安置補償規定

　　第十六條  公益性服務設施權益（一般包括各種地上地下的公共市政設施、公共服務設施、公共場地設施和附屬設施等）的補償應在拆遷安置補償方案中單列，並按相關規定執行。公益性服務設施應依據相關規定通過重建方案確定。

　　（八）國有資產的處置辦法

　　第十七條  涉及國有資產處置的，必須按國有資產處置程序辦理。采取評估拍賣或者等值交換的方式處理，防止國有資產流失。

　　（九）被拆遷房屋屬性認定

　　第十八條  被拆遷房屋的權屬、結構、用途、麵積，以房地產權證或土地使用權證、房屋所有權證記載為準。沒有土地、房屋所有權證的由征收部門組織有關人員進行確定。涉及房屋產權爭議的，由公證部門進行現場證據保全，依法律程序確定權屬。確定權屬期間不影響拆遷工作進行。

　　第十九條  拆遷範圍內未經登記的建築，或房地產登記記載事項不明確或者與現狀不符的建築，由房屋征收部門依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行調查登記，由住房和城鄉建設局、自然資源局等部門進行認定並按有關法律法規規定進行處理。

　　第二十條  對認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築應當給予補償，對認定為違法建築以及超過批準期限的臨時建築不予補償。未超過批準期限的臨時建築，按評估價值給予補償。

　　第二十一條  被拆遷人應如實向改造主體申報個人被拆遷房屋現狀。未如實申報的，責任自負。

　　（十）在建工程、未形成房屋的土地及已建成房屋

　　剩餘用地麵積的補償

　　第二十二條  對報建手續齊全，已批準建設，尚未建主體或建築主體已經倒塌、拆除而僅剩基底的建築物部分參照構築物予以補償，宅基地部分按照空宅基地予以補償。

　　第二十三條  已辦理國有土地使用證或中華人民共和國不動產權證書的成塊土地按具有相應資質的房地產價格評估機構出具的評估報告進行補償；經認定為國有土地但未辦理國有土地使用證或中華人民共和國不動產權證書的，按具有相應資質的房地產價格評估機構出具的評估報告進行補償。

　　第二十四條  被拆遷集體（或國有）土地上已建成房屋的剩餘用地麵積補償，按具有相應資質的房地產價格評估機構評估價格確定。

　　（十一）可補償建（構）築物的時間界定

　　第二十五條  農村集體經濟組織擬定改造意向書（含改造方式及模式）征求村民意見，經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會人員的三分之二以上表決同意，自申請改造之日起，以後建造的房屋，一律視作搶建建築，不予補償。

　　（十二）其他

　　第二十六條  被拆遷人房屋有租賃、抵押、共有、查封等問題，由被拆遷人自行處理。

第三章  地上附著物和青苗補償規定

　　第二十七條  地上附著物和青苗的補償標準參照《大埔縣人民政府辦公室關於印發大埔縣征收土地地上附著物和青苗補償標準規定的通知》（埔府辦〔2021〕4號）進行補償。

第四章  附 則

　　第二十八條  凡在大埔縣轄區內，因國家、省、市確定的重大基礎設施項目對拆遷安置補償另有規定的，從其規定；本指引未規定的，按有關法律法規規定執行。本指引與法律法規及上級政策有衝突的，以法律法規及上級政策規定為準。

　　第二十九條  本指引有效期三年，自本指引印發之日起實施。以前已實施拆遷安置補償或正在實施拆遷安置補償的項目，其補償標準等一律按原規定標準執行。

　　第三十條  本指引解釋權歸大埔縣自然資源局，具體解釋工作由大埔縣自然資源局負責。

政策解讀：《大埔縣“三舊”改造項目拆遷安置補償標準操作指引》解讀