查看原文：梅州市自然資源局梅州市財政局關於進一步規範前置審批用地供地及前期投入補償有關問題的意見
為妥善處理梅江區範圍內曆史上前置審批的國有建設用地完善供地手續的問題，加快推進我市宜居城鄉建設，按照市政府的工作部署，市自然資源局起草了《梅州市自然資源局梅州市財政局關於進一步規範前置審批用地供地及前期投入補償有關問題的意見》（以下簡稱《意見》）。現將《意見》的相關政策解讀如下：
一、《意見》的起草背景
由於曆史原因和政策調整等影響，梅江區範圍內存在部分項目用地受當時用地規模或指標等客觀原因限製，用地報批手續滯後，為加快項目推進，政府同意企業或個人在取得相關前置審批手續（如建設用地指標劃撥單、建設用地規劃許可證或紅線圖）的情況下，由企業或個人通過鎮、村投入補償安置資金完成了補償安置，且土地實施了前期開發並由企業或個人實際使用，由於這類用地未辦理儲備和供地手續，土地實際集約在企業或個人手中，補償安置資金及前期開發投入成本難於認定，致使土地難於收儲和供應，造成土地資源閑置。
為進一步規範這類用地的成本認定問題，市政府於2016年5月出台了會議紀要，明確了前置審批用地的適用情形和補償標準，該文件有效執行時間至2018年12月31日止。但2017年、2018年省審計、巡視時指出政府不能以會議紀要形式解決曆史遺留問題，必須出台規範性文件。
鑒於當前梅江區範圍內仍有部分前置審批用地手續問題未解決，影響到梅江區的征地拆遷和土地儲備及開發利用工作，市自然資源局和梅江區政府按照審計、巡視的整改要求，在充分調研和論證的基礎上，參照珠三角發達地區如《廣州市國土資源和規劃委員會廣州市財政局關於進一步規範前置審批用地公開出讓及前期投入補償有關問題的意見》，市自然資源局起草了《梅州市自然資源局梅州市財政局關於進一步規範前置審批用地供地及前期投入補償有關問題的意見》。
二、《意見》的起草過程
2019年9月，《意見》初稿形成後，市自然資源局多次組織局相關業務科室，依據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）、《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）、《土地儲備管理辦法》（國土資規〔2017〕17號）、《關於進一步規範土地出讓管理工作的通知》（粵國土資規字〔2017〕2號）等法律法規、規定及有關文件精神，對《意見》逐條審查、逐條研究、逐條修改。同時，為充分吸取市委、市政府在城市土地管理方麵的戰略思想，體現《意見》的規範性和嚴肅性，市自然資源局征求了梅江區政府和市財政局、市發改局、市招商局的意見，並結合提出的意見建議對《意見》進行了修改完善。2020年7月，市自然資源局發出了《關於再次征求<關於進一步規範前置審批用地供地及前期投入補償有關問題的意見> 意見的函》，再次征求梅江區政府和市財政局、市發改局、市招商局的意見建議。通過廣泛征求意見，集思廣益，確保了《意見》的科學性和可操作性。市土地儲備中心委托廣東廣廈土地房地產估價有限公司對《梅江區前置審批用地供地項目區域平均地價與成本》進行了測算，為核定前期投入補償與出讓底價的合理比例提供了決策依據。
市政府市長張愛軍，市委常委、市政府黨組副書記黃文沐高度重視，多次組織研究《意見》出台事宜。市自然資源局會同梅江區政府根據會議要求對涉及的“前置審批”用地情況進行了多次摸底調查，並分門別類列出了清單，最終形成了《梅州市自然資源局梅州市財政局關於進一步規範前置審批用地供地及前期投入補償有關問題的意見》（送審稿）。
三、《意見》的主要內容
《意見》主要包括以下六方麵內容：
（一）明確了前置審批用地的適用範圍和認定條件。一是適用範圍。前置審批用地適用範圍應為2017年12月31日前已核發以下文件之一但尚未完成儲備和供應的各類用地，包括兩種情形：①原市土地行政主管部門核發的建設用地指標劃撥單；②原市規劃主管部門核發的建設用地規劃許可證或規劃紅線圖。二是認定條件。前置審批用地的認定應符合三個條件：①符合土地利用總體規劃和城市規劃，已取得農轉用地批文或土地利用現狀為建設用地；②由原用地方通過鎮、村投入補償安置資金，已完成土地、房屋及其他地上附著物等的補償安置，土地權屬清楚無爭議；③原用地方進行了前期開發且當前實際使用，造成征拆補償安置資金和前期開發投入成本難於核定。
（二）明確了前置審批用地供地程序。原用地方向梅江區政府申請辦理前置審批用地處置手續，並經梅江區政府擬訂前置審批用地處置方案報市自然資源局和市財政局確認，由梅江區政府與原用地方簽訂前置審批用地處置協議後，將土地移交市土地儲備中心按程序納入儲備。市自然資源局擬定供地方案經批準後，由市自然資源局組織供地。
（三）明確了前期投入的補償方式。原用地方前期投入費用難於測算的，按經營性用地和非經營性用地兩種用途不同方式核定補償款：一是經營性用地。①住宅或商住用地：土地成交價格小於或等於出讓底價1.3倍的，按成交價格的35%作為前期投入補償金額；土地成交價格大於出讓底價1.3倍的，以出讓底價1.3倍的35%作為前期投入補償金額。②商服用地：土地成交價格小於或等於出讓底價1.3倍的，按成交價格的40%作為前期投入補償金額；土地成交價格大於出讓底價1.3倍的，以出讓底價1.3倍的40%作為前期投入補償金額。③工業倉儲用地按成交價格的60％確定前期投入補償金額。④其他用地按成交價格的50％確定前期投入補償金額。二是非經營性用地。①以出讓方式供應土地的，土地成交價格小於或等於出讓底價1.3倍的，按成交價格的50%作為前期投入補償金額；土地成交價格大於出讓底價1.3倍的，以出讓底價1.3倍的50%作為前期投入補償金額。②以劃撥方式供應土地的，按前置審批用地處置方案確認之日作為評估基準日，按劃撥土地用途的出讓評估價格的50%確定前期投入補償金額。
（四）明確了前期投入補償款的申請和撥付程序。一是以出讓方式供應土地的，在受讓方繳清全部出讓價款後，由原用地方向梅江區政府提出前期投入補償申請；二是以有償劃撥方式供應土地的，在土地使用權人繳清全部劃撥價款後，由原用地方向梅江區政府提出前期投入補償申請；三是以無償劃撥方式供應土地的，在土地使用權人取得劃撥決定書後，由原用地方向梅江區政府提出前期投入補償申請。梅江區政府在接到受讓方或土地使用權人的前期投入補償申請後，負責對前期投入補償金額進行核算，並送市土地儲備中心審核，由市土地儲備中心報市自然資源局核定後由市財政局按規定撥付。
（五）明確了其他規定。前期投入補償金額在供地後規劃用途和容積率等指標發生變化的，補償額不再作調整。
（六）明確了施行日期。《意見》自印發之日起實施，有效期5年。
2021年5月10日
